地產融資渠道將趨松

三年前上市再融資的閘門關閉，加上開發貸額度的受限，資金成本的提升雖然倒逼房企加速去化回款，對避免地塊過多閑置存在積極意義，但是催生了“影子銀行”等融資渠道積累較大風險。從長期看，陽光化募資是大勢所趨，預計明年上半年房企再融資將有實質推進，而海外REITs模式可提供輕資產模式優勢，且使得風險更為分散化，政策的漸進放開也將成為未來發展的趨勢。所以從總體上看，我們認為，地產融資渠道在2014年將逐步趨松，大中小型開發商將通過各種不同的方式來實現資本募集。

房地產再融資方面，繼新湖中寶8月1日晚間拋出近三年來首單房企再融資方案后，在4個月之內，30多家房企爭相發布再融資預案，涉及投資項目也從“舊城改造”擴展至商品住宅和商業地產，甚至還包括旅游地產。據不完全統計，截至11月底，已有36家房企正式拋出再融資方案且用于投資地產項目，涉及資金總計約為1040億元。我們在統計過程中發現，拋出再融資預案的中小房企占大多數，大型房企相對較少，這是因為中小房企融資渠道相對較窄，尤其是獲得低息資金的難度較大。目前多數房企再融資方案的進程都處在“股東大會通過”階段，而有些企業則獲得了當地國資委的同意。12月5日，萬方發展（000638.SZ）發布公告披露，公司關于重大資產重組申請材料在當天獲得中國證監會的受理。這意味著房企再融資再進一步，超千億地產再融資真正開閘，已只是時間問題，第一宗地產定增再融資案，若不出意外，有望于明年春節后獲批。

11月30日，證監會發布《關于進一步推進新股發行體制改革的意見》，IPO重啟箭在弦上，預計明年1月約有50家企業完成程序并陸續上市。從證監會最新披露的首次公開發行股票審核工作流程及申報企業情況看，目前在A股排隊上市的房企僅有大連萬達商業地產一家，擬在上海證券交易所上市，目前正處于初審中。但萬達能否成為IPO開閘后的首家上市房企，目前仍充滿懸念。此前，富力地產和首創置業兩家擬回歸A股的房企，分別于今年4月12日和5月31日終止了審核。根據證監會披露的信息，上述兩家房企均為主動撤回申請。除了IPO，還有部分房企嘗試借殼上市，2013年下半年先后出現綠地集團有意借金豐投資實現集團整體上市，藍光地產欲借殼迪康藥業登陸A股等等，他們有希望成為和萬達商業地產爭奪明年首家上市房企的有力競爭者。

除了在國內A股市場融資，不少房企在2013年選擇了海外融資。今年1至11月，包括萬科在內的40家上市房企融資總額約為2080億元，同比增長85.7%。除了發債，目前龍頭地產商萬科、招商地產、金地集團、萬達等都搭建了海外融資平臺。四季度以來，景瑞地產、毅德控股、時代地產等房企赴港上市，明年將會有更多的國內中小型房企選擇赴港上市，因為非上市的小型房企想要通過借殼、IPO等方式登陸A股市場依然不太現實。