東北五環別墅市場淡季不淡

步入歲末，一路奔襲的北京樓市略顯疲憊，市場翹尾行情難現成為了不少業內人士的共識，但是在新盤供應乏力，限購政策成為常態的背景下，作為置業終極追求的別墅市場顯示出了淡季不淡的“逆襲”狀態。今年11月北京別墅市場中，遠洋LAVIE、中海九號公館、龍湖雙瓏原著、融科千章墅、魯能格拉斯小鎮位居前五名，除中海九號外，其余四個項目均位于東北五環。伴隨著東壩地塊接連高價成交，東北五環成為了繼孫河、臺湖、亦莊板塊后的又一熱點區域，成為了不少高端置業者的新寵。

東北五環突圍

打拼多年的張先生在北京有了幾套房產，但是一直沒有一個理想的終極居所，隨著年齡的增長和對市中心快節奏生活的厭倦，即將退休的他有了賣掉手中房產買別墅的想法，而這時正是東壩地塊不斷拍出高價之時，這讓一直尋找優質居所的張先生有了方向。

11月4日，備受市場矚目的五環外朝陽區東壩地塊被保利首開聯合體以21億元奪得。據悉，東壩地塊在剔除保障房部分后，其商品房樓面價均價已超過4萬元/平方米。

不少業內人士認為，今年東壩將成為繼孫河、臺湖以及亦莊之后的又一片地產開發的熱土，東北五環未來也將成為高端置業的首選區域。

時間推至11月21日，恒大以51.35億元總價競得東壩南區地塊，成為名副其實的2013年宅地市場的總價地王。初步測算，恒大此次拿地的樓面價高達5萬元/平方米。

東壩的熱度并沒有因為年度總價地王的加冕而停歇，11月28日，北京首城置業有限公司21.45億元競得北京市朝陽區東壩南區1宗宅地，溢價率23.3%，現場競配建自住型商品房面積42000平方米，樓面價達到了3.25萬元/平方米。

面對地價不斷上漲，有過多年置業經驗的張先生堅定地認為，明后年東壩區域內房價將會有一輪大漲的行情，但是高興之余讓張先生郁悶的是目前區域內的新盤幾乎斷檔，而在售的項目又很難符合自己的終極置業需求。

據了解，目前東壩區域內在售項目包括首開常青藤和北京奧林匹克花園，其中首開常青藤目前無房源在售，北京奧林匹克花園僅余少量大戶型尾房，而兩項目均預計在年后推出新一期房源產品。

從售價情況來看，首開常青藤上期均價2.5萬元/平方米左右，新房源價格待定，北京奧林匹克花園今年8月份入市報價為3.7萬元/平方米左右，而明年同類產品報價則已升至4萬—5萬元/平方米。

中介機構的置業專家表示，伴隨著區域內的地價不斷攀升，未來東壩板塊將成為新興的豪宅區域。

別墅市場逆襲

根據規劃，東壩未來將建設成國際商務區，這里將會進駐20多家外國使館區；東側IDC云端產業園區，為政府牽頭項目，目前已有東阿阿膠集團等世界500強企業進駐；北側為長江商學院，聚集國內80%的CEO。

張先生通過對周邊考察發現，東壩與中央別墅區緊鄰，這里不僅能滿足自己的終極置業需求，未來還將成為東壩國際商務區的主要居住配套區，升值潛力巨大。

而處于東壩與中央別墅區交匯處的格拉斯小鎮進入了張先生的視線范圍內。

據業內人士分析，東壩地王的頻出推動格拉斯小鎮的快速成交，2013年11月，格拉斯小鎮成交額躍居北京別墅成交排名前五，占據2000萬級高端別墅市場成交排行前三名。

格拉斯小鎮由魯能地產開發，是繼優山美地之后魯能在京另一別墅力作。整體占地3400畝，容積率僅為0.3。從2011年限墅令出臺后，北京容積率低于1.0地塊已不再批復，格拉斯小鎮憑借0.3超低容積率，70%高綠化率，溫榆河和老河灣內外雙生態環境成為北京目前罕有的低密生態別墅大盤。

據介紹，格拉斯小鎮目前推出三期法式獨棟產品，面積為450-800平米純獨棟別墅，產品建筑外觀采用法式新古典主義風格，多種精心設計的戶型可滿足不同家庭的別墅居住需求。

小鎮將于12月中下旬正式啟動第二屆冰雪嘉年華活動，在社區內部打造500平方米冰場和10000平方米雪場，通過冬令營活動、周末精品活動、VIP專屬活動、元宵節歡樂秀等各種形式的主題活動娛樂豐富業主和客戶的冬季生活，為業主和客戶提供冬季休閑娛樂的場所和高端社區五星級服務。

張先生認為，盡管別墅類產品升值速度沒有住宅快，但是隨著后期別墅用地的日益稀缺，別墅產品將成為保值增值的最佳選擇。

同時，來自市場的數據也印證了張先生的投資判斷正確，在年末別墅市場進入淡季之后，以遠洋LA VIE、龍湖雙瓏原著以及格拉斯小鎮為代表的東北五環別墅項目，表現出了淡季不淡的市場行情。