降價取證

繼新“京七條”從嚴調控之外，11月初，北京住建委再次舉行“閉門會議”。據記者向多位業內人士求證，該會議旨在傳遞兩項內容，一是對于出現漲價情況的樓盤不予發放預售許可證；二是單價4萬元以上的項目年底前不再發放預售許可證。

會議之后的結果是，近期選擇開盤的高端項目多擦邊取證，貼著4萬元“紅線”開售；另一方面，剛需盤的價格漲勢得到明顯遏制，不少項目選擇了平價入市。

在這些年幾經市場風云突變的開發商，似乎也學會了見好就收，紛紛表示，適時回籠資金更為重要。

然而，土地價格的暴漲有目共睹，在經歷了“面粉”價格高企的2013年之后，2014年的“面包”價格恐怕也難以不上漲。

高端盤擦邊取證

“此前已經做好了12月份開盤計劃，可是突然就拿不到預售證了?！比涨?，朝陽區某售價超過4萬元/平方米的高端樓盤負責人向記者反映，由于“限價令”再次加碼，該樓盤2013年將不再入市。

上述高價樓盤年底無法入市并非孤例。北京市住建委網站顯示，11月1日至12月8日，發放預售證的17個項目中無一均價高于4萬元。在12月計劃入市的26個項目中，售價在4萬元以上的樓盤僅有一個。

值得注意的是，也有部分樓盤選擇了擦邊取證。

11月底，多個取證入市的樓盤售價都貼著4萬元/平方米的“紅線”。例如，朝陽區來廣營板塊的世華泊郡3號樓取證，價格為38975元/平方米；順義區的類別墅項目天竺新新家園11棟樓取證，價格區間為37000元/平方米至39600元/平方米。

伴隨著多個高端樓盤的“平價闖關”，11月底北京樓市也迎來了一波高端樓盤的熱銷。

由于擬售價格在27400元/平方米至29600元/平米之間，和今年6月首次取證價格持平，且遠低于購房者的價格預期，11月27日第二期開盤的葛洲壩·紫郡府3個半小時即售罄。據悉，葛洲壩·紫郡府此次共推出433套房，參與搖號的人數卻有2100余人，房源與蓄客比達1：5。

11月30日，位于豐臺郭公莊的京投萬科·西華府開盤，共推出4棟樓540套房，開盤價在39000元/平方米左右。因為售價低于原先超4萬元/平方米的預期，當天共吸引了近4000組客戶，主力戶型基本售罄，攬金近17億元。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析，伴隨著2013年房價的總體走高，以及土地市場熱潮的傳導效應，只要稍微“讓利”即可實現市場搶收。

剛需盤平價入市

盡管高端盤受到購房者的追捧，但在剛剛過去的11月份，中低端項目依舊是市場主力。根據亞豪機構統計數據顯示，11月份單價1萬/平方米至2萬元/平方米的產品成交占據了全部成交的近半數，單價3萬元/平方米以內的產品成交占比則高達78%。

從入市項目報價情況來看，年底入市項目價格快速上漲的勢頭已現衰落，平價入市或者價格小幅上漲的項目明顯增多。

據了解，位于東南五環的潤楓領尚報價為2.6萬元/平方米，相比上期開盤價每平方米僅上漲1000元；位于通州的華遠銘悅世家報價2.2萬/平方米至2.3萬元/平方米，基本與上期持平；大興區六環外的純新盤項目眾美城則以1.65萬元/平方米的價格入市，成為近期大興區域的墊底價。

同時，11月底以12800元/平方米開盤的房山區中冶藍城及從26000元/平方米開盤的順義區中糧祥云，幾乎都是所在區域的最低價。

“最主要的原因還是政府對房價的嚴格管控，因為對漲價樓盤不發放預售證，導致年底入市樓盤價格并沒有出現明顯上漲?！眮喓罊C構市場總監郭毅表示，除政策因素之外，近期新入市剛需項目多在六環周邊，加之前一段時間已經歷了一輪價格的上漲，房價出現了周期性的停漲。

此外，一些有開盤計劃項目的售價已低于市場的預估價，某些項目甚至接近或低于周邊的二手房價格。

以2013年樓市的熱點區域大興天宮院為例，在經歷了前三期的火熱銷售之后，原計劃趁熱打鐵在年末推出第四期的金融街融匯，預計開盤價格在24000元/平方米左右。而就在其不遠處，萬科城的拿地價格就達到了18000元/平方米，據此，有業內人士預測，天宮院區域房價將會在不久之后，漲到30000元/平方米上下。

同樣位于大興的另一個項目銷售人員介紹，該項目銷售均價將在28000元/平方米左右。記者了解到，周邊二手房價多在25000元/平方米至27000元/平方米之間，且已有二手房報價達到30000元/平方米。

落袋為安最穩妥

不論是高端盤貼4萬元/平方米“紅線”取證，還是剛需盤平價入市，都反映出了年底北京樓市的一個顯著特征——開發商更傾向于盡快出貨。

“一些項目申報了幾個月甚至半年才拿到預售證，雖然在價格上沒有太多的抬高，但仍希望馬上開盤。”采訪中有項目負責人如此表述。

與此相對應的是，與往年“銀十”之后房企紛紛放慢推盤節奏不同，據不完全統計，11月北京共有25個住宅項目入市，7個為純新盤，另18個是老項目后期，共新增房源7756套，這也是今年前11個月以來的月均最高量。

“盡管開發商對市場走勢的判斷不同，但落袋為安總是穩妥的選擇?！痹诠憧磥?，當前市場總體來說正在由供不應求向供大于求轉變，“開發商也明白購房需求并不是無限度增加的，如果不把握時機清貨，一旦購房人群被市場消化掉，明年或許會陷入被動的局面?！?/p>

郭毅同時指出，市場上單價在4萬元/平方米及以上的樓盤比例正在增加，而這部分樓盤的購房者到底有多少還很難說?！斑@些高價樓盤總價多在400萬元以上，且是針對改善型購房者，對購房人群的收入也有一定的要求。及早搶占這些客戶不啻為一個不錯的選擇，畢竟當前二手房市場高價房源出售難度加大，已經有一定的警示作用。”

實際上，除去對未來市場走勢的隱憂之外，在房企利潤逐年下降的背景下，“高周轉”也成為房企的普遍共識。“縮短開盤周期，實現快打快銷，在獲得利潤的同時也加快樓盤去化率，一方面可以充分利用現金流，另一方面也能增加企業對抗市場風險的能力?！庇虚_發商如是說。

任啟鑫也指出，為避免與2013年出讓的自住型商品房用地項目在2014年“迎頭相碰”，部分房企選擇在年底加大推盤力度。

2014年，在調控政策方面，或許最先將要面對的就是“4萬元禁令”的失效問題。業內普遍認為對單價高于4萬元/平米的樓盤，不予批預售許可證屬于暫時禁令，一旦明年年初該政策解禁，將會出現大量積壓中高端項目扎堆入市的現象。