瑞安“瘦身”謀分拆上市

作為最早進(jìn)入內(nèi)地的港資企業(yè)，瑞安集團(tuán)曾憑借極具創(chuàng)意的“上海新天地”一戰(zhàn)成名，但近兩年，瑞安因“舊城改造”沉淀了大量資金，負(fù)債率居高不下，業(yè)績也一度被拖累。

2013年接近年末的兩個月內(nèi)，瑞安接連拋售滬渝沈三宗物業(yè)。業(yè)界猜測，瑞安“瘦身”和瑞安分拆子公司中國新天地上市相關(guān)。

為上市鋪墊

瑞安的速度在2012年一度慢了下來。2012年，瑞安的銷售收入僅約57億元。自去年以來，瑞安推出了一系列變革，業(yè)績有所好轉(zhuǎn)。12月2日，其發(fā)布銷售業(yè)績公告稱，瑞安前11個月合約銷售額為118.01億元，較去年同期增長171%。

瑞安寄望最深的，是分拆中國新天地在港上市，以最大限度提高其優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的盈利潛力。3月1日，中國新天地正式開始獨立運營，管理瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)項目，黃勤道卸任瑞安建業(yè)董事總經(jīng)理及行政總裁的職務(wù)，并于7月1日正式擔(dān)任中國新天地的行政總裁。

“公司打算2015年上市，我們還需要一些時間去鋪墊，現(xiàn)在瑞安大部分的商業(yè)項目移交給我們?nèi)ス芾砹恕！敝袊绿斓厣虡I(yè)部執(zhí)行總監(jiān)譚祐華告訴記者。

年末，瑞安進(jìn)行了一系列資產(chǎn)騰挪。

12月13日，同為瑞安集團(tuán)旗下的瑞安建業(yè)以11.68億元出售沈陽項目二期。12月4日，瑞安房地產(chǎn)子公司與中國人壽信托訂立買賣協(xié)議，向后者出售其所持的上海市黃浦區(qū)太平橋項目中126號地塊的99%權(quán)益及相關(guān)負(fù)債，交易總代價估計為33.23億元，最終總代價不得超過34億元。11月29日，作價24.12億元，向陽光保險集團(tuán)出售重慶企業(yè)天地2號，瑞安預(yù)計，出售重慶項目將錄得1.24億元虧損。

作為瑞安房地產(chǎn)此次交易的委托代表，仲量聯(lián)行協(xié)助完成了11月29日的交易。“在中國，辦公樓物業(yè)仍是投資者最為關(guān)注的資產(chǎn)類別，投資者尤其熱衷那些位于核心商圈且有穩(wěn)定租金收入的物業(yè)。”仲量聯(lián)行一名內(nèi)部人士表示，今年仲量聯(lián)行已完成了多個辦公樓整棟交易。

外界普遍認(rèn)為，由于瑞安房地產(chǎn)近年來在多個舊城改造項目中，沉淀了大量資金，負(fù)債率居高不下。出售部分非核心資產(chǎn)，有助于瑞安提高資金周轉(zhuǎn)效率，輕裝上陣。

除了出售資產(chǎn)外，瑞安還引進(jìn)戰(zhàn)略合作者。10月31日，瑞安宣布獲得全球另類投資資產(chǎn)管理公司Brookfield的5億美元入股。成功引入戰(zhàn)略投資者后，中國新天地的上市步伐預(yù)計會加快。

“天地系”突圍

如2015年上市成功，瑞安集團(tuán)將拆分為瑞安房地產(chǎn)、瑞安建業(yè)和中國新天地三家上市公司。瑞安房地產(chǎn)作為開發(fā)商，業(yè)務(wù)集中在拿地和擴(kuò)張；中國新天地則將集中在管理和經(jīng)營商業(yè)物業(yè)上。

據(jù)譚祐華透露，新天地上市的資產(chǎn)包里，至少包括上海3個項目，重慶、武漢、佛山嶺南天地等項目也可能在其中。公司希望經(jīng)營管理的面積能夠繼續(xù)增加，由于在2015年會有好幾個項目進(jìn)入營運階段，那時會是一個更好的上市時機(jī)。

黃勤道11月底曾在廣州某論壇上強(qiáng)調(diào)，中國新天地現(xiàn)階段的重點任務(wù)之一在于增加回報率。眼下，新天地還有一些最重要的資產(chǎn)尚未成熟。比如，虹橋交通樞紐項目還未建成，希望到這個項目蓋得差不多了再上市。“短期回報率仍會低，但會盡力提高，給投資者信心”。

如今，被瑞安寄望甚深的“天地”系列已經(jīng)初露全國雛形，中國新天地目前持有、經(jīng)營并管理超過150萬平米、資產(chǎn)價值近400億元人民幣的商業(yè)物業(yè)，分布在上海、廣東佛山、湖北武漢、重慶。

這些項目大都體量巨大，如上海太平橋項目目前開發(fā)完成60萬平米，到2020年還有近一半的面積投入使用；佛山嶺南天地及武漢天地都是接近150萬平米的開發(fā)總量。

譚祐華告訴記者，中國新天地的“天地”系列項目，全由瑞安自主拿地。在北京市場，雖然目前并沒有在北京市場投入項目的打算，但也有一些合作或可能的項目在洽談。

正在建設(shè)中的上海虹橋天地，是其打開全國戰(zhàn)略布局最重要的一步棋。項目預(yù)計明年開業(yè)，總建筑面積38萬平米。該項目未來租金的回報率，被寄希望于超過上海新天地當(dāng)前8%-10%的年回報率。

“項目總成本將達(dá)到80億元，至于需要幾年能夠盈利回本現(xiàn)在還不便透露。”上海虹橋天地項目總監(jiān)陳建宏告訴記者，像上海虹橋這樣的超級交通樞紐，從世界上來講也是比較罕見的，所帶來的人流效應(yīng)也是很可觀的。

在譚祐華看來，中國新天地其實是在打造一個商業(yè)社區(qū)，而非綜合體。“把這個城市的傳統(tǒng)基因好好保存，我們引進(jìn)的是一種新的生活品味，這也是與其他競爭對手有所區(qū)別的地方。”