綠城 探路“學院式養老”

國內養老地產由于炒作地產銷售，缺少生活服務配套，一直飽受詬病。以理想主義著稱的綠城，則試圖轉型深耕養老事業并走出一條創新的道路。

“綠城今后可能做成的是現代農業，不過必須做成的是養老地產，”綠城集團董事長宋衛平此前說的話，足以印證綠城做養老地產的決心，而“學院式養老”正是其創新的模式。

繼烏鎮試水之后，綠城似乎有意將其養老地產下一步發展指向青島。有青島業內人士透露，綠城近日已在青島即墨圈了1000多畝土地。

第二站或選青島

在宋衛平的概念里，養老地產絕不是簡單的賣房子，而要更加注重老年人的精神生活和狀態。因為老年人最害怕的是孤獨。為此，他開出的“方子”是，建立老年大學，給老人一個良好的學習環境。

早在2007年，綠城就在杭州藍庭項目中嘗試做頤養公寓，配備了文體及醫療等配套。隨后，綠城正式嘗試探索“學院式養老”模式。2011年，綠城頤樂教育投資管理有限公司開始運行，頤樂學院在杭州藍庭誕生。很快，頤樂學院就在各個小區推廣。

但在頤樂學院鋪開之后，老宋還不滿足，方向找對了，他要做的不僅僅是建“小學堂”，而是要建“大學”，要構筑一個真正意義上的養老試點。位于烏鎮的綠城雅園是“大學”第一站，下一站，有可能落地于青島。

近期，青島某項目負責人爆料稱，綠城在青島即墨圈了1000多畝地準備做養老地產，另一名青島業內人士也向記者證實，該項目仍在協議階段，土地位于即墨的藍色硅谷附近。

不過，上述說法并未得到綠城方面的確認。“公司層面還沒落實的事情，我不好透露。而且一般項目如果沒中標，都很難說。我們一直在外地看項目，包括上海、杭州，但還沒進入具體的實施階段。”12月11日，綠城中國董秘兼首席財務官馮征告訴記者。

但從此前的跡象來看，宋衛平對青島頗有興趣。宋衛平在9月接受媒體采訪時曾表示，綠城與青島市人民政府、北大第一醫院、華夏人壽保險在談，準備在嶗山灣做一個6000畝地的集醫療服務、養生養老于一體的小鎮，綠城參與建造和運營，同時，配套150萬平米的公寓，做一個小鎮。

不管下一站是否落子青島，綠城的養老版圖拓展勢在必行。宋衛平今年9月份表示，今后5到10年內，至少要做成3到5個養老項目，最多10到20個，形成能容納5到10萬名老年人的比較理想的養老體系。

烏鎮實驗田已開售

如果說青島只是市場傳言，那明年將竣工的綠城烏鎮雅園，則是綠城嘔心瀝血的養老試驗田。相比萬科在杭州良渚文化村試點的養老地產項目——隨園嘉樹，位于嘉興的綠城雅園更靠近上海。

在這座江南水鄉古鎮，街橋相連，依河筑屋，一派江南水鄉的韻味。烏鎮離長三角的多個城市都很近，距杭州約65公里，距蘇州約80公里，距上海120公里。

頗為特殊的是，烏鎮雅園并非一個獨立的養老社區，其依托于總規劃面積達5500畝的“烏鎮國際健康生態產業園”，該產業園規劃了養生養老、健康醫療和休閑度假三大主題。

雅園規劃面積600多畝，意欲打造近50萬平米的社區，其中涵蓋了100畝的寄宿制學院，可以容納1萬余名老人。據了解，整個項目由“居住+服務”產品組合的模式，即以養老院與老年大學相組合。居住部分囊括別墅、多層、小高層三種物業類型，全部精裝修，并配有全套家具家電。

“這一項目預計明年底竣工，從今年7月份已經開盤預售。”綠城頤樂公司一名內部人士告訴記者，選擇烏鎮雅園的置業者多來自上海、杭州等長三角地帶，有的是為父母的養老考慮，也有為自己退休后打算而買房。

參觀過烏鎮雅園的南京耘思堂房地產策劃咨詢有限公司總經理談德斌表示，園區設置了自助養生居住區、頤樂學院、國際養老護理中心、醫療公園、養生度假酒店和特色商業區6大板塊，有很多適合老人的人性化設計，值得一贊。

在烏鎮雅園的服務概念里，老人是所有服務的最終對象，從健康指數、幸福程度、學習心情到安全感，細節考慮比比皆是。物業方面，烏鎮雅園設置24小時服務中心，服務內容涉及生活方方面面，甚至細致到穿針引線、修剪指甲等生活細節。

模式載體——頤樂學院

之所以走學院式養老的路線，有一段緣由。綠城建設了養老公寓后，在一次考察中，宋衛平發現居住其中的老年人毫無精神寄托，每天吃飯、睡覺、看電視、看報紙。于是，他寄希望于學院式養老，以大學的組織形態、學分的形式來做管理，“讓老年成為新的開始”。

在烏鎮的養老試驗田里，耗資達2.5億元、占地3.5萬平米的頤樂學院是最獨到之處。頤樂學院依古代書院建筑形態布局，整個學院同時能容納3000人，設有各類教室、運動館、大禮堂、展覽廳，有棋牌室，每年會舉辦四次麻將比賽和橋牌比賽。老年人居住在“宿舍”，參加學院的日常學習活動，堪稱一所“全日制”老年大學。

據綠城頤樂教育公司副總經理王昕對其他媒體的介紹，頤樂學院實行教管分離的運作模式，頤樂公司主要負責學院的課程設置、師資培訓和組織教務教學等工作，日常管理則主要由項目的物業管理公司來實現。

有趣的是，綠城烏鎮雅園的產品說明會叫“招生說明會”，選房叫填志愿；買房簽的是“錄取通知書”，業主叫“學生”；門牌號叫“學號”……對于入住的每一位老年人而言，學生時代又重新開始了。

課程安排上頗下一番工夫，如今，綠城已與杭州師范大學簽訂了戰略合作協議，根據中老年人的不同愛好、身體狀況、心理需求等方面的研究，設計出了適合中老年人的五大學科：健康養生系、人文社科系、藝術系、休閑體育系、生活系，共計開設72門課程供老年人選擇。

頤樂學院早已在多地開枝散葉。根據綠城集團的官網顯示，截至2013年6月，綠城頤樂學院已在北京、上海、浙江等共15個城市和地區成立了29所校區，招收學員4232人。綠城頤樂學院·北京百合公寓校區已于2011年9月10日開學。

復制難題

中國養老地產的蛋糕很大。據全國老齡委辦公室預計，到2013年底，中國老年人口總數將超過兩億，2050年我國老年人口總數將超過4億，即每三個人中就有一個老年人。養老地產項目成為各大房企和險資、基金搶食的“蛋糕”。

早在去年9月杭州的一次媒體見面會上，剛走出危機不久的宋衛平首次公開表示了他對養老地產的濃厚興趣：“我也到了五十而知天命的階段了”、“我們所有人都會老去，我們所有人都要養老”。

彼時，年過五旬、銀絲斑駁的宋衛平自說自話，一根煙接一根煙不斷，偶爾低頭進入沉思，整場談話，更像是一名困境重生的思想者的心靈漫談。

那么，此類項目是否容易復制？宋衛平此前就提到，復制的難點在醫療配套。烏鎮國際健康生態產業園的大東家——雅達國際，是一家專注于康復醫療和養老產業的大型投資公司，其背后有IDG資本、紅杉中國等多家基金支撐，但雙方能否接下去合作新項目，則尚未可知。

同策咨詢研究中心總監張宏偉就表示，醫療配套型的養老地產項目最稀缺，也最難做，尤其是大型醫療配套的項目，更不容易復制，如果醫療設施配套、相關從業人員的跟進不夠，容易出現管理、事故等方面問題。

此外，由于涉及文體活動、餐飲服務等一系列配套服務，養老地產需要大量投入，配套服務無法變現，需要長期運營，投資回報周期往往在10年以上，對投資者的資金和運營能力是極大考驗，因此國內尚未形成成熟的投資和開發模式。

怎么賺錢？

在張宏偉看來，綠城養老的盈利模式并不復雜，在烏鎮雅園，收入來源除了地產銷售外，還將向業主收取物管費、學費、醫療護理服務費等。

“從近期兩次開盤熱銷來看，烏鎮雅園并不愁賣，前兩期開盤，已經去化四百多套了。”綠城頤樂負責人告訴記者。在滬杭房價飆升的當口，烏鎮雅園1.2萬元/平米的均價吸引力不小。

但賺錢卻不容易，宋衛平此前稱，養老地產利潤可能只有普通住宅地產的30%-50%，并不賺錢，甚至會略虧。目前，綠城“學院式養老”模式正面臨困境，頤樂學院平均每個校區，面臨每年賬面20萬元的虧損。

綠城頤樂教育投資有限公司總經理馮雨峰此前表示，建設、教學設施、辦公用品，再加上教務管理人員的薪水，一個校區一年大概需要30萬元。聽課費是80元/課，這些收費只相當于每年支出的教師工資的1/3。

“很難把養老單一拆開來說是否盈利，因為它是架構在綠城的醫療教育物業體系上的。比如之前綠城的物業也是不盈利的，現在盈利了，需要時間。”馮征說，現在綠城的目標很簡單，就是先把養老地產做好。

但讓綠城最擔憂的是政府對養老地產開發支持的力度仍然不夠。宋衛平還稱，綠城能夠解決資金問題，而政府需要做的就是以成本價提供土地。其建議浙江省政府做一個養老產業規劃，養老地產由綠城帶頭。他還希望以后每個地級市都有類似烏鎮項目的學院，政府在政策上支持綠城。

宋衛平憧憬著：五十年后，家家都以送老人去養老學院為正常之事。年輕人看到老人們的快樂狀態也會向往，不再視老年為畏途，反而是一種真正的休息與享受。