自住商品房沖擊波

北京樓市的購買需求到底有多大，看看自住型商品房有多熱就知道了。今年11月30日，北京市首個亮相的自住型商品房項目——位于朝陽區(qū)豆各莊的“御景灣” 正式開放網(wǎng)站注冊登記。12月14日晚間截至報名時間，根據(jù)巿住建委通報，共有14.8萬戶進行了網(wǎng)上購房初步登記，這也意味著，每套房源有74個家庭“搶”。

自住型商品房的火爆程度，令人咋舌，而它的沖擊波，可能在未來幾年內(nèi)持續(xù)釋放。

申請網(wǎng)站被“擠癱”

11月的最后一個周六，已經(jīng)連續(xù)五天早晨6點鐘起床去上班的李晟，放棄了一周唯一“睡到自然醒”的機會，一早就起床守候在電腦前。因為這天上午10點，北京首個自住型商品房項目恒大御景灣，開放網(wǎng)站注冊和搖號登記。根據(jù)之后開發(fā)商恒大北京公司公布的數(shù)據(jù)顯示，這一天和李晟一樣申請該項目的，至少有上萬人。

記者也在當天體驗了注冊流程，上午一直顯示“無法打開網(wǎng)頁”，直到當天下午2點鐘，才勉強打開了注冊網(wǎng)站的網(wǎng)頁，運行加載速度很慢。李晟也是在第二天才成功提交了注冊信息。

恒大方面工作人員表示，由于首日最高峰同時在線申請人數(shù)超過10萬，網(wǎng)站陷入癱瘓，這種網(wǎng)頁打開“不暢”的局面持續(xù)了三天才稍稍緩解。截至前三天，申請登記成功的家庭已經(jīng)近8萬，最終成功申請為14.8萬戶，而該項目提供的房源數(shù)量僅為2000余套。

不少業(yè)內(nèi)人士都表示這是“意料之中”。“因為申購門檻相對較低，只要符合北京購房資格的家庭，不管京籍還是非京籍均可申請。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，自住型商品房幾乎是近年來，北京市申購門檻最低的類保障類住房，符合條件的人群數(shù)量很大。

“有棗沒棗打一竿子”，似乎可以形容一些申請者的心態(tài)。李晟告訴記者，他的同事們幾乎都打算申請這個項目，其實從他們的工作地點和生活范圍來看，如果真的居住在朝陽區(qū)豆各莊，通勤的時間成本較大，將達到兩個小時以上。

“為什么去搖號呢？就是試一試手氣，萬一搖中，那就相當于中獎了，絕對是賺到了！”

“賺到了”的心態(tài)，源于自住型商品房的低價。“御景灣”所提供的80-90平米戶型，最高售價僅2.2萬元/平米，較周邊普通商品房的價格低出了近1萬元/平米。

雖然自住型商品房還規(guī)定“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租，5年后轉(zhuǎn)讓須按屆時同地段商品住房價格繳納購房差額的30%”，但李晟也認為不成問題，“那就放著唄，五年后房子升值，還怕會吃虧嗎？”

打開“潘多拉魔盒”

對于如此洶涌的申購熱情，有媒體形容為自住型商品房，就像是打開了“潘多拉魔盒”，讓人們看到了樓市當下的購買需要。

然而，更多的觀點認為，不能僅僅從申購數(shù)量來理解真實的市場需求。“首先申請人數(shù)中，肯定有一部分是不符合購買條件的人，還有相當一部分人，只是來湊熱鬧、試手氣的。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅如此認為。

在記者接觸的一些申請者當中，的確有不少“湊熱鬧”的，但是似乎有更多的人正期待著明年入市的其他自住型商品房項目。家住在大興區(qū)的張勝，就在等著位于南六環(huán)上、磁各莊橋附近的兩個有配建自住型商品房的項目。

“規(guī)定銷售價格是1.3萬/平米，現(xiàn)在大興最南邊也沒有這個價格了。南六環(huán)商品房價格現(xiàn)在已經(jīng)在兩萬元以上。你說值不值呢？”然而，這兩個項目土地在今年11月剛剛出讓，也并沒有在北京市首批公布的自住型商品房項目名單之中。

11月12日，北京市第一批自住型商品房項目規(guī)劃設(shè)計方案在市規(guī)劃展覽館展出，首批展出的7個項目分布在海淀、朝陽、昌平、豐臺四個區(qū)，套型面積大多為90平方米以下戶型，可提供自住型商品房16020套。首批項目中，甚至有三個項目位于五環(huán)以內(nèi)。在北京，新房供應(yīng)“六環(huán)漸成主力”的當下，相對優(yōu)越的地理位置，讓自住型商品房吸引了更多的關(guān)注。

按照“今年2萬套、明年5萬套”的供應(yīng)計劃，自住型商品房的國有土地，正在加速入市，改變著北京土地市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。而更讓業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，明后年北京市商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，可能將發(fā)生劇烈變化。

沖擊供應(yīng)結(jié)構(gòu)

根據(jù)開發(fā)速度預(yù)測，今年已經(jīng)出讓土地、明年開建的自住商品房供應(yīng)有兩萬套；加上明年上半年成交的地塊，可能在下半年形成供應(yīng)，也就是說，明年入市量可能達到3萬-3.5萬套之間。

根據(jù)北京中原市場研究部的數(shù)據(jù)，截至12月，今年全市成交的商品住宅中，90平米以下的戶型成交3萬余套。也就是說，明年入市的自住型商品房供應(yīng)量，幾乎達到同類型房源的全年成交規(guī)模，這必將沖擊原有的市場結(jié)構(gòu)。

對于不少純商品住宅樓盤而言，這種沖擊已經(jīng)提前感受到了。大興區(qū)某樓盤銷售人員告訴記者，11月以來，他們在來電、來訪中，接到不少詢問區(qū)域房價的客群，大部分都是為了對比房價，目的是考察該項目周邊的自住商品房。

“我們盡可能拉開與自住商品房的競爭距離，區(qū)分開客群類型。”某新入市的大興項目負責(zé)人如此告訴記者，在她的項目周邊，明年約有14萬平米的自住型商品房入市。通州某開發(fā)商人士也表示，可能加大中高端產(chǎn)品比重，避開自住型商品房的直接沖擊。

如果在未來幾年內(nèi)，自住型商品房的供應(yīng)規(guī)模持續(xù)加大，對中低項目市場的影響將非常明顯。

然而，也有人選擇“以不變應(yīng)萬變”的應(yīng)對策略，“我們明年推盤速度不會受這個（自住型商品房）影響。”前述大興開發(fā)商人員表示。因為，按照自住型商品房的搖號方案，保障房輪候家庭和京籍無房戶有優(yōu)先權(quán)。而數(shù)據(jù)顯示，北京本市輪候的保障房家庭約有13萬戶，這也意味著非優(yōu)先的普通家庭很難買到。