二線城市接棒調控

在一線城市首先祭起加碼樓市調控大旗后，一股加碼調控的大潮在全國洶涌蔓延開來。武漢、南昌、沈陽、廈門、長沙、杭州等十幾個二線城市，相繼出臺升級版的樓市調控政策，堪稱點數密集。在年底房價目標完成無望的前提下，各地紛紛擺出調控的姿態，充滿應付考核而“臨時站隊”的色彩。

溫和版調控

截至12月7日，北京、廣州、上海、深圳、武漢、南昌、廈門、南京、長沙、沈陽、杭州、福州、太原、哈爾濱、西安、烏魯木齊、鄭州十七個城市均已“加碼”調控。

此次地方新政總體呈溫和表現，包括限購、限貸升級等常規手段，內容大同小異。如二套房貸首付進一步提高，由六成提至七成。南京二套房首付款比例將從60%提高到70%。長沙也規定，提高在主城區購買二套新建商品房的首付比例。

不少城市的購房門檻進一步提高。如鄭州、南昌等城市禁止未成年人購房，上海浦東則收緊了單身限購政策。許多城市還提出，非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保年限，大多數由1年提升至2年，個別城市提升為3年。

“在一線城市表態后，二線城市全面接棒，但從各個城市限購限貸升級的角度看，基本都按照以往調控思路進行。”鏈家地產市場研究部張旭認為，這與近期房價上漲速度快，以及年底完成任務的壓力有關。

近幾個月來，房價上漲引發關注。國家統計局的數據顯示，加碼調控的十七個城市10月份新房價格同比漲幅均超過10%；其中，“北上廣深”四個一線城市的漲幅超過了20%。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析指出，此次出臺政策的省會城市居多，這類城市樓市需求旺盛，房價也較高，如果進入前十的名單，會招來問責。

年初新“國五條”發布時，并沒有立即引發全國范圍內的政策跟進。隨著年末臨近，任務壓力迫在眉睫，多數城市完成目標幾近無望，出臺政策來穩定市場預期，并表明調控的決心。業內人士預計，接下來加碼的調控城市還會繼續增加。

熱點城市成交量下滑

隨著調控蔓延，多個城市樓市成交出現下滑。張旭表示，二套房貸首付和購房門檻提高，一定程度上打亂了部分購房者的購房計劃，增加了購房成本，房貸政策收緊，銀行更加惜貸。同時，購房者預期發生變化，部分購買力陷入觀望中。

從各大機構11月及12月第一周的數據來看，各地成交量下滑已是鐵板釘釘的事實。北京中原地產統計，11月全國主要的54城市，合計新建住宅簽約套數為26.8萬套，環比下調幅度為3.2%。

連堅挺的北京樓市成交同樣有所降溫。根據北京市住建委網站數據統計，11月北京新建商品住宅（含保障房）網簽總量7370套，環比下降21.3%，同比下降43.3%；二手住宅網簽總量為11355套，環比上漲5.2%，但周成交量已連續4周下滑。

在價格方面，一線城市雖未明顯下調，但掛牌均價則呈現見頂趨勢。二三線城市多地房價出現松動跡象，部分房企開始打折促銷。12月份西安、大連、長沙、唐山、濰坊等城市開始出現打折力度不一的在售樓盤。連一向嘴硬的“挺漲派”華遠地產董事長任志強近期也不得不承認，明年房價上漲增幅可能放緩。

但嚴躍進提醒，盡管政策短期內會有影響，但熱點城市如南京、福州、廈門等地今年去化效果都不錯，目前反而存在庫存不足的風險，樓市供不應求局面仍然沒有太大改觀，房價上漲壓力依然比較大。從開發商角度來說，部分房企今年銷售狀況良好，降價動力不足，不少項目可能會選擇暫緩入市。

樓市分化

業內人士認為，明年樓市將趨于降溫，但絕大多數城市的房價不會出現大跌，依目前的市場情況判斷房價拐點為時尚早。由于歷次政策的執行時效性周期為4-6個月，預計此次階段性收緊的政策效力會在明年第二季度逐步化解。

相對于限購限貸等短期政策的加碼，長效類政策未來會發揮持久作用。張旭認為，過去打壓房價，現在中央要求增加保障與商品房供應，多數城市表態將會擴大土地供應規模，尤其是普通商品住房土地的供應規模，市場對明年房價上漲預期或會有所降溫。長期來看，房價上漲的空間將會受限。

此外，隨著房產稅、增加供應等樓市長效機制的措施逐步形成落地，樓市有望回歸平穩。近期，備受關注的中央經濟工作會議也指出，要努力解決好住房問題，加大保障性住房供給等。

值得注意的是，在這一輪樓市調控中，全國各地樓市分化較為嚴重。面對二線城市密集發布調控政策，樓市增長乏力的三四線城市只能淡定 “按兵不動”，溫州、蕪湖、徐州甚至傳出了“放松”調控的消息。

嚴躍進表示，中央允許地區之間政策力度差異化，2014年把控供需關系、滿足各類需求將成為樓市長效發展的關鍵一步。未來的樓市調政策將會由地方政府根據當地情況進行權衡，全國政策“一刀切”的局面將不復存在。