房企多元IPO

這一邊，A股再融資開閘在即，多家房企排隊接受審核。招商地產、迪馬股份、海印股份等紛紛拋出再融資方案，知名房企藍光地產更是表現出借殼上市的渴望。

另一頭，赴港IPO融資再掀潮流。12月20日，廣東龍光地產登陸港股，成為今年最后一家赴港上市的內地房企。就在9天前，另一家廣東房企時代地產也剛成為港股新軍。

在中小房企左沖右突，渴望在國內進行多手段融資之時。招商，萬科，綠地等紛紛完成了“A+H”雙平臺融資，更有甚者，萬達院線在美國已經完成上市，在香港也將商業地產打包注入恒力，至今，萬達仍然覬覦A股。

在樓市野蠻生長的2007年前后，IPO是圈錢的代名詞。但如今，在IPO的主戰場——香港，低市盈率，大幅的凈資產折讓、捉襟見肘的融資額，讓人唏噓感慨。與此同時，美聯儲量化寬松貨幣政策的退出終于“靴子落地”。這也意味著，今后房企融資將更加艱難。

扎堆A股再融資

所謂再融資，是指上市公司通過配股、增發和發行可轉換債券等方式在證券市場上進行直接融資。但2010年以來，由于調控，房企再融資和重大資產重組等一直處于停滯狀態。

近日，多家涉房企業再融資方案接受證監會受理的消息頻頻傳出。 12月5日，萬方發展宣布涉房再融資獲證監會受理，此前的11月29日，招商地產發布公告稱，中國證監會決定受理其再融資方案。

這其中，不乏借殼上市者。11月19日，迪康藥業發布公告稱，成都藍光地產欲借殼公司登陸A股市場。藍光擬將預估值達90.22億元的優質地產資產，整體注入到上市公司迪康藥業中。

如重組成功，這將成為自2010年房地產再融資大門關閉以來，首個房地產公司達到“重組上市”標準的案例。資料顯示，藍光集團地產業務于2012年首次突破百億規模，全年實現銷售金額125億元。截至今年前三季度，已超過去年全年，實現139億元的銷售金額。

此外，新湖中寶、北京城建、金科股份等一批上市公司陸續拋出了再融資方案，其投資標的也進一步擴展至地產項目。截至目前，年內已經有超過30家房地產上市公司計劃再融資，計劃募集資金總額已經超過千億元。

不過，接受審理這僅僅是流程上的一步，再融資方案還需要經過證監會核準，尚存在不確定性，但多數業內人士對此都持樂觀態度。安永大中華區高增長市場主管合伙人何兆烽近日表示，2014年第一季內地有望重啟IPO，第一批有50多家企業將獲得監管機構批準，但主要是工業，科技、傳媒和通信等領域。

業內人士指出，即便“涉房”再融資放開的多屬于非住宅業務，其中涉及一級開發業務或從事保障房、舊城改造、棚戶區改造等業務的公司，以及以商業地產、旅游地產等非住宅業務開發為主的項目。

“盡管有傳言房企在A股上市融資即將開閘，但難馬上實現。即使房企在A股上市可實現，普通民營房企也難首先享受到融資的便利。”知名財經評論員余豐慧表示。

折價沖刺港股

雖然當前A股IPO開閘在即，但大型房企仍然尋求“A+H”雙平臺突破，普通中小房企歷盡艱難，不惜折價，也要赴港IPO。

截至12月20日，有金輪天地、五洲國際、當代置業、毅德國際、景瑞控股、時代地產和龍光地產七家內地房企赴港上市。聯交所目前已經擁有超過40家內地房企。

然而，今年赴港上市的七家房企募集的資金量都不盡如人意。五洲國際公開發售部分僅獲得57%認購，而當代置業公開發售部分的認購僅僅12%，最終發行價只能定在下限，七家房企募集資金均在16億港元之下。

“目前沖刺上市的都是三四線城市的中小型房企，相對于幾年前的全國性房企，業績不明朗、風險系數高。”盛富資本與協縱國際總裁黃立沖表示，再加上海外投資者近年來看空內地樓市，估值進一步下滑已經是大勢所趨。

盡管內房企“賤賣”的評論不絕于耳，但仍有國瑞地產、力高地產、重慶協信、金山地產等十余家內地房企正在港交所排隊IPO，準備明年上市。

而近期上市房企中，也能隱約見到大型房企控股的身影。如時代地產吸引4名基礎投資者總共斥資4.489億港元入股，包括由富力地產主席李思廉及其妻持有的FusionCapital、廣州海印實業集團、熊海濤及越秀集團。

對此，黃立沖表示，雖然現在通過IPO募集的資金有限，但未來可以通過優先債券或者票據的方式持續融資，港股對于內地房企仍有較大吸引力。

搭建多元化融資平臺

搭建雙上市平臺已經是房地產業內越來越時髦的一件事，萬科、招商等房企均已實現這一模式的布局。

11月28日東力實業正式宣布更名為“招商局置地有限公司”，這意味著招商用18個月終于搭建起“A+H”融資模式。

綠地等內房企也是這一模式的熱衷者，在收購盛高置地在香港上市后，綠地將與同城的上海地產集團進行重組，借殼上海地產集團旗下金豐投資實現在A股整體上市。

11月12日，綠地集團董事長張玉良接受媒體采訪時表示，中國證監會很支持綠地上市，在上海市國資委推進下，綠地在中國所有項目的審計及評估工作都已完成。目前正在最后確定的是申報方案，年內基本上要完成申報。

值得一提的是，房企不再滿足于國內融資平臺，未來實力型房企有望搭建兩個以上的多平臺融資。今年11月，萬達集團董事長王健林就告訴記者，盡管短期內A股重啟 IPO不太可能，但重組有可能，所以萬達不排除考慮A股上市，其稱：“未來一年里萬達三家上市公司應該是有的”。

果不其然，12月18日晚間，萬達集團旗下AMC院線公司正式登陸紐約證券交易所上市交易。

上市后，AMC公司股權總市值達到18.68億美元，其中萬達集團持有股權市場價值約14.60億美元。

繼萬達將商業地產注入香港恒力地產之后，王健林在今年兩度得償上市夙愿，萬達搭建起了香港和美國的雙融資平臺。

王健林近期公開表示，萬達已經具備按照國際市場規則來收購和整合企業的能力，AMC上市是萬達進入國際資本市場的新起點，未來萬達還將有更多企業在全球各大證券交易所持續上市。

盡管如此，房企融資仍將面臨更多的不確定性。12月中旬，美聯儲宣布退出長達五年的量化寬松貨幣政策。

余豐慧認為，近期銀行間拆借市場利率已經開始攀升，隨著美國加息影響，房企估值將更低，也增加了融資市場的不確定性。明年上半年，或將是不少中小型內地房企赴港上市的最后機會。