險資掘金養老地產

雖然險資布局養老地產的熱情不斷高漲，但運作養老地產的產銷模式并不成熟，仍需在實踐過程中不斷探索。

電視劇《老有所依》讓許多人心有戚戚，片中雷頌華將母親送往養老院被大家熱議，也讓養老地產再次成為焦點。

2013年10月14日公布的《國務院關于促進健康服務業發展的若干意見》已明確提出，到2020年，我國的健康服務業總規模達到8萬億元以上。其中，養老地產被認為是最大的一塊蛋糕。事實上，養老地產已經被各路人馬盯上，尤其是財大氣粗的險資掘金養老地產的勢頭高漲。

聯手房企掘金養老地產

12月12日，中國太平保險與大連萬達簽署戰略合作協議，雙方將深入研究以債權投資或股權計劃的形式，在養老地產以及商業地產方面展開合作。目前雙方簽署了總對總合作協議。

事實上，在太平與萬達達成合作協議之前，今年太平已與青島、廣西、山東等多地政府簽署了涉及養老地產的合作協議。隨著眾多保險公司涉足養老地產，養老地產開始進入“群雄逐鹿”的時代。自去年以來，各保險企業就在各地競相拿地。

2012年12月19日，新華保險與廣州市政府簽訂戰略合作協議。雙方將在養老、健康產業以及醫療衛生等領域合作。

在此之前，新華保險明確將養老地產作為重要戰略，并已經注冊了兩家項目公司：新華家園尚谷（北京）置業公司和北京新華家園檀州置業公司，來支持其養老產業的發展。

據記者了解，新華保險已在西安、武漢建立兩個健康管理中心，并將在北京延慶和密云新建養老項目。

在新華保險之前，泰康人壽是第一個“吃螃蟹的人”。2009年，保險資金被允許涉足不動產投資。同年11月，泰康人壽在國內首倡和實施的養老社區項目獲得保監會批準，成為國內第一個獲得試點資格的保險公司。

在多家保險巨頭陸續進軍養老地產后，之前在此領域一向戰略保守的中國平安也開始揮軍前進。2012年9月，“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”在浙江省桐鄉市正式啟動。

按照目前中國平安內部規劃，未來將在“環渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個地區規劃養生養老地產項目。運作模式將分三條主線，不僅有目前保險公司主推的“租賃型養老公寓”，還包括“銷售型親情社區”、“銷售型度假休閑產品”。

運營模式待探索

在眾多保險公司中，合眾人壽在養老地產領域的投資可謂“大手筆”。統計顯示，2010年以來，合眾人壽在地產領域已投下223.7億元，其中大部分為養老地產，合眾人壽還初步計劃在5年時間內在全國興建14座養老社區。

今年10月23日，坐落在武漢蔡甸的國內第一家由保險機構合眾人壽投資的養老社區—合眾優年生活養老社區進入試營階段。這是國內第一款保險產品對接養老社區的實物養老保障計劃，消費者只要購買保險，就可以保證養老社區的入住。

事實上，養老房地產作為一種新的模式，很新潮，也頗具吸引力。而對于大多數保險公司來說，建一座養老社區很容易，然而之后可能面臨的風險更需要考慮。

“目前保險企業運作養老地產的產銷模式并不成熟，”一位保險業從業人員告訴記者，根據監管規定，險企開發養老房“只能出租不能出售”，這種租賃模式，將可能使養老地產的回報周期被拉長至10年甚至20年以上。但養老社區投資規模大、開發成本高、回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規模效應并維持長期運營。

亞洲人居環境協會副主席、中國房地產業協會老年住區委員會特別顧問開彥認為，對于養老地產來說，最核心的部分并不是住宅，而是后期的運營，這也是養老地產盈利的主要來源。養老地產更傾向于持有式和運營式，對配套設施、服務人員的數量和專業性要求極高。

在這方面，泰康人壽和中國平安都進行了新的探索和嘗試。

泰康人壽推出了一款與養老社區相結合的綜合性養老保險計劃，即購買養老產品的同時也將具有入住養老社區的資格。“這款保險合同按約定年齡每月領取養老金，可以用于支付社區每月的房屋租金和居家費用。”泰康人壽客服人員告訴記者，這款養老保險產品繳費起點為200萬元，每年20萬元繳納10年。

中國平安則以成立投資基金的形式運營養老地產項目。

養老地產短期內不會成為主流

“但無論是泰康還是平安的方式，都并不成熟，也不具備借鑒意義。”上述保險人士說，泰康人壽200萬的門檻對普通大眾來講太高，而且只是得到了一個優先入住資格，后期費用需要從分紅中扣除，不夠的還要另外補繳。而中國平安的方式，借助了其集團的優勢，可以利用雄厚的自有資金，這并不是所有保險公司都具備。

有分析認為，險企只租不售的模式束縛了運營的靈活性。目前，養老地產的建筑產品開發接近于高端住宅產品，創新核心在于適老化蘭德咨詢總裁宋延慶表示，目前并沒有形成統一的、標準化的、公開的政策標準以支持這些養老地產項目的推進和實施，即使有補貼政策，也只是針對個別企業，這對于養老社區建造完成后的運營服務形成了不確定的因素。

“何況，盈利模式目前只是停留在設想和設計階段，甚至還不能稱之為模式，至少迄今未見成功案例。”宋延慶認為，另一方面，有的企業顯然只看到養老地產存在的巨大規模，卻忽略了可能存在的風險。

“目前我國養老觀念尚處在轉變過程中，老年群體是否接受離家養老的方式，尚值得觀察”，申銀萬國保險業分析師孫婷這樣認為。

開彥也認為，由于制度和規劃層面的缺陷，短期內，養老地產并不會成為主流。首先在拿地環節，由于養老地產所需的配置較多，投資成本較大，因此招拍掛的地塊并不適用于養老地產；其次，在后期管理過程中，養老問題最終形成的將是一條產業鏈，而企業只是其中的一個環節。

雖然養老地產大趨勢向好、符合行業發展潮流，但在具體實施過程中需要不斷探索和嘗試，保險投資不動產政策亟待細化、養老社區建設規劃標準缺位、退休人員醫保能否異地轉移等系列政策壁壘也并未完全突破，這些都是制約保險資金投資養老社區的障礙。