基于灰色模型的沈陽市商業土地儲備規模預測

摘 要 城市土地儲備制度在我國許多城市相繼建立，在提高政府對城市土地市場調控能力等諸多方面起到重要作用。隨著人們生活水平的提高，對物質的需求相對增多，商業土地市場的需求也與日俱增，為了進一步推動土地儲備市場的正常運作，更好的促進城市規劃，有必要對土地儲備的規模進行預測。

關鍵詞 商業土地儲備 儲備規模 灰色預測

商業服務業用地需求主要受城市擴大和經濟發展速度的影響，與第三產業產值直接相關。而第三產業GDP的數值滿足灰色GM（1，1）的建模要求，因此，預測的思路是：

首先，建立灰色系統模型預測沈陽市第三產業GDP變化趨勢，預測第三產業GDP增加值；

其次，預測每增加一萬元第三產業GDP需要增加的商業服務業建筑面積，進而推算出當年新增第三產業GDP所需要增加的建筑面積；

最后，將新增第三產業GDP所需要增加的建筑面積除以商業服務業用地平均容積率預測出2013年-2016年沈陽市商業服務業用地面積需求。

（1）沈陽市第三產業新增產值預測

根據表1，沈陽市2006年-2012年的第三產業（億元）為1245.3，1499.3，1732.4，1934，2254.9，2608.2，2902.5

該數據滿足灰色預測模型的要求，具有單調性、非負性且為光滑離散數列。所以可利用灰色模型來預測未來年份的第三產業。

表1 2006-2012年沈陽市第三產業GDP 單位：億元

數據來源：①2006-2011年數據來自沈陽市統計年鑒2005-2012年各卷；②2012年數據來自沈陽市統計局外網

原始數列為：X（0）={1245.3，1499.3，1732.4，19340，22549，

2608.2，2902.5}

按（1）式生成累加X（1）（k）數列

X（1）={1245.3，2744.6，4477，6411，8665.9，112741，14176.6}

構造B矩陣和數列向量Y，

計算，，得到

經累減后預測得

對模型進行檢驗，計算殘差和相對誤差

平均相對誤差

于是有標準差比

計算小誤差概率

預測精度等級為一級，預測模型是可靠的。

預測公式為，將k值代入模型可得到2013-2016年沈陽市第三產業GDP預測結果，見表2。

（2）沈陽市第三產業新增產值所需建筑面積預測

第三產業的產值增加必須建立在用房面積增加的基礎上，雖然部分新增第三產業用房面積是從現有房屋轉換而來的，但隨著土地供應政策的規范和房地產市場的逐步完善，商業服務業用房的增加主要依靠商業服務業用地供應來解決。根據表3所示，沈陽市2006-2012年這7年平均每增加1萬元所需要增加的商業服務業用房建筑面積為0.41平方米。假設其在預測期間內保持不變，為一個常量。

表2 2012-2015年沈陽市第三產業GDP預測結果 單位：億元

表3 2006-2012年沈陽市商業服務業用房與第三產業新增GDP

數據來源：①2006-2011年數據來自沈陽市統計年鑒2007- 2012年各卷；②2012年數據來自沈陽市統計局外網

根據表3的計算，2006-2012年沈陽市第三產業平均每增加1萬元所需要增加的商業服務業用房建筑面積為0.49平方米，可以預測出沈陽市2013-2016年第三產業所需新增建筑面積，見表4。

表4 2012-2015年沈陽商業服務業用房新增建筑面積需求預測

（3）沈陽市商業服務業用地面積預測

根據沈陽市2010-2013年出讓商業地塊的容積率來看，2010年商業地塊的平均容積率為2.7，2011年業地塊的平均容積率為2.92，2012年業地塊的平均容積率為3.42，2013年業地塊的平均容積率為2.72。由此看來，商業地塊的容積率變化不大，因此，取這四年的平均容積率2.94作為2013-2016年商業地塊容積率。根據以上分析，可以預測2013-2016年沈陽市商業服務業用地需求，見表5。

表5 2013-2016年沈陽市新增商業服務業用地預測結果

參考文獻：

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