維修工程的管理制定建設

摘 要：本文針對房屋維修工程制定相應管理制度，在維修工程中如何界定大修工程、小修做出指導。

關鍵詞：維修制度；界定；大修；小修；范圍；內容；指導

近年來，與房屋質量相關的問題在各地層出不窮。與此形成鮮明對照的是全國范圍內適用于房屋維修管理制度的少之又少，其中如何界定大修工程、小修工程房屋維修管理制度沒有成體系管理制度，《公共設施維修制度》、《大修工程管理制度》常注重維修質量要求等幾方面內容根據工作實際，以吉林省為例，編制管理制度如下：

一、公共設施維修制度

屋面防水維修工程

（一）屋面防水以修補為主，修補防水保修期為一年，防水維修10平方米以下不能列入大修工程。

（二）瓦屋面采取竄瓦、換屋面板維修方式。

（三）屋面防水列入大修工程程序：由作業班組以現場屋面防水情況報工程技術部門共同進行現場情況踏查，由工程技術部門將實際現場情況匯報項目經理，由項目經理按照建設單位（業主）統一部署確定是否列入大修。

（四）屋面防水列入大修工程由工程技術部門統一安排大修，大修工程按照防水工程保修五年規定保修，在質保期內的維修由工程技術部門協調相關施工人員進行維修。

（五）屋面防水維修工程所需材料、工程款由工程技術部門審核后報項目經理同意后執行。

居民上水維修工程

（一）棟號總閥門包括閥門在內的供水外線、供水設備由供水單位負責維修，由項目部負責供水單位維修協調工作。

（二）棟號總閥門到立支管閥門包括支管閥門此段地溝管由項目部負責維修。日常維修維護由項目部作業班組負責，大修更換管道可列入大修工程。列入大修工程程序參看屋面防水維修工程第三條。

（三）立支管閥門至居民分戶閥門不包括分戶閥門此段立支管由業主自行選擇維修服務單位，費用由受益業主平均分擔。此部分由項目部參與施工的維修工程，工程造價按照工程定額統一規定執行，工程款得到受益業主認可交齊以后可進行施工，施工由項目部負責，工程技術部門制定統一工程標準監督執行。

（四）居民分戶閥門以后的供水管道由業主自行維護。

下水維修工程

（一）樓內公共部位立支管、地溝管到各單元樓前井，由業主自行選擇維修服務單位，費用由受益業主平均分擔。該部分由項目部參與施工的維修工程，工程造價按照工程定額統一規定執行，工程款得到受益業主認可交齊以后可進行施工，施工由作業班組負責，工程技術部門制定統一工程標準監督執行。

（二）從各單元樓前井到通往市政下水外線第一個市政井的小區內共用下水管線不包括市政井在內應可由業主委托項目部維修維護。日常的維修維護工作可由作業班組負責；該責任范圍內公共部位重新鋪管、砌井由項目部負責業主協調工作，工程項目部負責組織施工，工程費用按照工程造價定額制定報建設單位同意后執行。

電路維修工程

用電住戶用電線路、設施維修由業主自行維護。該部分由工程項目部參與施工的維修工程，發生的費用按照工程定額統一收費標準施行有償維修服務，工程款交齊以后可進行施工，施工由項目部負責。

二、大修工程管理制度

（一）大修工程項目立項管理

以“保重點、顧一般”房屋維修的原則，按照建設單位（業主）統一部署，針對每年末大修工程項目情況，由項目經理牽頭工程技術部門組織相關工作人員進行現場踏查，制定下一年大修工程計劃，經項目部討論通過后報建設單位（業主）。建設單位（業主）確定大修經費指標后，項目部根據建設單位（業主）大修經費確定年度大修工程項目并由工程技術部門組織實施。

（二）大修工程項目承發包管理

按照《工程建設項目招標范圍和規模標準規定》必須進行投標工程項目，按規定依法進行招投標。

可以不進行招標的建設工程項目采取內部招標的辦法，選擇兩個以上施工單位采取包清工的辦法，以工程定額為依據確定發包標底，工程技術部門與施工單位簽訂工程發包合同書，工程發包合同書的形式、內容、條款由工程技術部門制定，合同書經項目部辦公會討論通過后予以實施。

三、大修工程項目質量管理

大修工程質量標準要嚴格執行現行國家施工驗收規范和項目部工程技術部門對工程項目制定專項技術指標，日常的工程項目管理工作由工程技術部門負責。監理單位等相關部門配合工程技術部門進行質量監督，采取定期自檢和不定期聯檢結合的方式。隱蔽工程、關鍵部位質量檢查要填寫相應的技術資料和記錄，嚴格驗收手續。

工程技術部門根據工程項目特點執行施工現場指導，及時處理施工中出現的技術問題。施工單位向工程技術部門提請施工計劃、安全技術措施，由工程技術科進行審查。

四、大修工程項目竣工驗收管理

大修工程項目竣工驗收由工程技術部門負責組織，施工單位、相關部門人員參加，工程技術部門行使對工程質量的仲裁權。

工程竣工后，施工單位向工程技術部門提出竣工驗收申請，確定驗收日期和參加人員，三日內組織竣工驗收。對出現的質量問題提出整改意見和措施，施工單位必須在規定的時限內將存在的質量問題處理達到要求。工程技術部門要建立工程竣工檔案，收集整理保存好詳盡的工程信息。

五、大修工程項目保修管理制度

在正常使用條件下，大修工程項目最低保修期限為：

（一）房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水及其它有防水要求的工程為5年；

（三）供暖、供冷系統為2個采暖期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年。

六、大修工程項目結算管理制度

竣工驗收后，由施工單位提交工程決算書（一式四份）報到工程技術部門，工程技術部門對提交工程決算書進行審核，財務科室進行財務核算，報項目經理簽字加蓋公章后執行，工程技術部門、財務科留檔備查。

《公共設施維修制度》、《大修工程管理制度》是作者根據本單位工作實際編制，其他單位可根據本單位實際、部門設置進行微調。

參考文獻：

[1] 李猛.淺論我國現代建筑技術發展[J].山西建筑，2007.

[2] 徐偉.建筑工程中的智能建筑技術[J].職業技術，2005