換個角度看市北

2013-12-31 00:00:00萬妍

商周刊 2013年26期

判斷一個區域有無可能成為城市未來的中心，是可以通過很多渠道參考的。從大的方面看，區域的地理位置、產業布局、社會生產總值、固定資產投資總額、社會消費品零售總額……這些數據都可以作為區域發展潛力的依據；但另一方面，隨著大城市中心城區人口的劇增、土地資源的緊缺、招商引資難度的加大等制約發展的因素出現，一種新興的經濟形態也逐步躍居為區域實力新的組成部分和重要參考，那就是樓宇經濟。

如果把區域經濟發達的程度用影像來展示，或許你就更容易理解樓宇經濟在城市經濟發展的戰略地位。但凡國內一線發達的城市，無一例外都會擁有相當著名的地標性樓宇建筑以及極為可觀的樓宇經濟收入。國內最佳案例，如上海的靜安區，該區面積不過區區7.62平方公里，年度稅收卻達到61億多元，這個區內的重點樓宇稅收就能夠占到全區稅收的61.4%以上。

作為區劃調整以來青島市市北區發展成果的一次集中展示，今年6月26日，在市北區發展戰略說明會暨重點招商引資項目推介會上，現代商務中心“樓宇經濟”完成了它的“首秀”。

“應該說，這也標志著市北區的樓宇經濟到了蓄勢待發的關鍵時刻。”說這話的人正是市北區招商促進局局長遲永杰。“要最大化地實現區域內的資源整合、產業融合、空間聚合效應，是我們對市北區未來發展的工作共識。尤其是隨著各種產業園區逐步建成，片區化布局特色明顯，提升樓宇經濟的高端集約化發展，可以說是當下市北區實現內涵式增長的重要選項。”所以，在記者與遲永杰局長聊起關于未來市北區招商重點時，發展樓宇經濟就是他最為迫切啟動的按鈕。

“充分的”發展平臺

樓宇經濟，被發達國家喻為“垂直的印鈔機”。這種變平面為立體，把人、財、物、信息聚集在一棟樓宇內的經濟發展形態，就是新市北區新一輪招商引資成效的試金石。

就招商工作本身而言，樓宇招商算不上是新鮮事，但要推陳出新卻不簡單。尤其是作為青島的老城區，市北區樓宇經濟這塊“蛋糕”到底可以做多大？

今年9月中旬，市北區委辦同區招商促進局及有關部門，就組織了對樓宇經濟發展情況的全面摸底調研，并形成了詳細的調研報告。

根據專報顯示：市北區在樓宇數量、體量方面，目前已經投入使用的商務樓宇32座，總辦公面積達到69.2萬平方米；在建商務樓宇33座，辦公面積161.64萬平方米。凱景廣場等4座商務樓字目前正在預售，辦公面積12.9萬平方米。今后3年，依次將有15.2萬、45.9萬、58.8萬平方米的樓宇投入使用，預計到2015年底，全區商務樓宇數量和面積都將超過現在的兩倍以上，基本達到國內發達城市水平。

位于山東路以東、福州北路以西、延吉路以北、遼源路以南的青島中央商務區，總計2.46平方公里，一直是市北區產業升級、品質提升的核心區域。目前已累計引進中海、萬達、卓越、山東海運等投資過億元的項目30余個，總投資超過300億元。

據市北區招商促進局國內招商科李瀟瀟介紹，今年已有歐亞中心、諾德廣場、嘉合7080中心廣場等5個項目完成交付使用，可提供寫字樓面積約35.5萬平方米。預計2014年至2016年，還有卓越世紀中心、國際航運中心、中央廣場、民建大廈、凱景廣場等14個重點項目要投入使用，可以提供寫字樓面積約102萬平方米。

“這些已建成或將建成的商務樓宇，都能讓市北區擁有符合國際標準的智能化、信息化、便捷化的服務體系，也將為下一步引進世界500強企業和大中型民營企業總部、跨國公司及國內大企業集團區域總部打下很好的硬件基礎，未來這里也是市北區商貿物流的總部集聚區。”遲永杰告訴記者，今年市北區預計將有15座樓宇實現年稅收過千萬元。其中，6座樓宇稅收將達1億元以上，9座樓宇的稅收在1000萬到5000萬元之間。從調研掌握的樓宇入駐企業情況來看，市北區樓宇入駐企業類型主要集中在商貿流通、科研技術服務、信息服務、房地產等行業。

“有效的”政策引導

引導樓宇經濟發展，如果僅僅是寄希望于政府畫張圖然后讓企業去實施，其結果必然會有所差池。因此，市北區招商促進局將工作重點放在了健全工作體制和服務平臺提升的兩個方面。

“毫無疑問，市北區發展樓宇經濟的硬件同市南區相比，會有一定的差距，但我們也有很多的特色優勢。”遲永杰羅列在心里的這些優勢，歸根結底其實就是兩個字—創新。

在遲永杰的構想中，樓宇經濟能做好，主要依托于三個支點同時發揮作用。其一，樓宇自身；其二，政府的規劃引導；其三，介于政府與樓宇之間的協調平臺。

事實上，考慮到中國市場經濟發展中的政府管理體制特點，商務樓宇發展的成功與否都與政府的配合不無關系。記者曾經采訪過的一位開發商就坦言，寫字樓建設初期其實并沒有明確的產業引進方向，但隨著大樓的逐步建成，大樓的管理團隊才開始意識到，成功的樓宇必須要有差異性，而這種差異性離不開與當地政府的密切配合。許多成功的寫字樓經驗也表明，能夠充分研究區域及周邊產業定位，對于招商策略進行有針對性細化調整，將對入駐企業產生更大的吸引力。

“樓宇經濟發展，文化是內涵，產業是基礎，服務是方向。”遲永杰表示，樓宇經濟的根本點在于發展經濟，樓宇只是載體，政府要引導規劃，但不是超越規劃。“其實市北區商務樓宇‘兩區一園’的片區化布局已經基本成型。”這里的“兩區”指的是中央商務區和新都心，各有在建樓宇13座和6座；“一園”指的是現代產業園，共有在建樓宇9座。

“今后在發展方向上，市北區應該會更加注重專業化樓宇的發展。在繼續培育綜合性示范樓宇的基礎上，將會同相關部門，培育打造一批商貿流通、科研技術服務、信息服務等特色鮮明的主題示范樓宇。”

有了大力發展特色樓宇經濟的意識，市北區的動作相當迅速。這里率先建立的“中央商務區綜合服務中心”，就為樓宇經濟服務模式走出了一大步。

眾所周知，青島中央商務區云集了萬達大型城市綜合體、超五星艾美酒店、萬千百貨、中海地產、新興體育館、卓越大廈等項目。“這個服務中心通過‘樓宇企業信息管理平臺’，實現了‘數字感知，智能服務’的樓宇社區服務功能的新跨越。”通過相關工作人員，記者了解到，中央商務區綜合服務中心是青島市首創，總建筑面積800平方米，內設綜合服務大廳、社會組織孵化基地、黨建辦公室、綜合活動室等，旨在為商務區內的企業和員工提供經濟、民生、城管、綜治、黨群等“一站式”服務。“這也是政府實現服務理念轉變，把‘企業找服務’變成‘政府送服務’，真正做到政府服務企業‘零距離’。”

對話遲永杰

商周刊：就您看來，市北區發展樓宇經濟會有哪些優勢？

遲永杰：按照以往的發展來看，青島樓宇經濟發展得較好的肯定是沿海區域，但區劃調整后，市北區作為未來青島的中心，“承上啟下”的“中樞價值”區位優勢也更加明顯；其次市北區有良好資源優勢，比如這里產業根基、人文資源、商業資源等等都是區域發展的潛力；當然最為重要的是，市北區商務樓宇資源很豐富，可提供人駐企業較為充裕的自改空間，這個可能是沿海區域無法做到的。

今年上半年，我們新引進的交通能源、金融投資、批發零售、地產開發項目分別占到了引進項目總體注冊資本的33%、16%、15%、10%，像山東能源集團、西王集團、齊都藥業等一批企業總部紛紛落戶市北，由此也可以看出，我們招商引資項目結構的變化。市北區確實已經做好了從內到外改革的決心，我覺得從招商工作里，就能看到我們轉變職能，做服務型政府的態度。

商周刊：我們在采訪中也發現，在多年的發展中，樓宇與樓宇之間往往互不往來，即便在一棟樓宇里面的各個企業往往也是如此。其實如果有可能建立一個“居委會”的協調組織，為樓宇間進行聯系，形成促進發展的統一規范或標準，可能會更有利于推動產業聯動，資源共享。

遲永杰：的確如此。所以今年我們推出的“中央商務區綜合服務中心”，就是借鑒杭州下城區樓宇社區化建設經驗，對市北樓宇社區發展模式的創新嘗試。通過打造“同駐商務區，我們是一家”的樓宇文化，發揮文化引領和凝聚力，形成對商務區的集體認同感和溝通橋梁，滿足新時期樓宇企業和員工的全方位需求，打造樓宇白領“八小時生活之家”，從而推動樓宇社區經濟效益和社會效益的最大化。

其中我們還采取公益創投模式，引進了各類專業社會組織，實現“政府投資建設，社會服務組織，助推樓宇企業”。從而節省了人力、財力，但又能夠讓服務更專業、更高效。這的確可以為我們下一步全面發展樓宇社區建設積累寶貴的經驗。

商周刊：除此以外，發展樓宇經濟還會有哪些創新值得期待？

遲永杰：健全機制打造樓宇經濟發展平臺，會是我們下一步的重點。主要想從三個方面著手，其一就是牽頭建立區樓宇經濟發展聯席會議制度。通過它對全區樓宇經濟發展進行督導、協調和支持；出臺促進樓宇經濟發展扶持獎勵辦法，形成樓宇業主、中介機構、入駐企業和物業管理企業共同支撐的樓宇經濟發展大平臺。其二是建立樓宇經濟服務網絡平臺，這個已經列為了2014年市北區區辦實事之一。這個平臺涵蓋了樓宇電子地圖、招商信息即時發布、數據查詢、網上洽談、政策咨詢等功能，服務樓宇業主和投資企業；聯合樓宇企業，策劃組織樓宇經濟專題推介會，促進樓宇經濟集聚發展。其三就是促進產業聚集，發展特色樓宇。這方面，可以依托市北區特色產業園及周邊資源優勢，根據區域特點，幫助開發商在規劃布局上做好定位。通過設立專項資金，調動樓宇業主和物業公司招商引資的積極性，并對有發展潛力的樓宇進行改造升級，也鼓勵區內企事業單位利用自有辦公和生產用房改建，興辦專業特色樓宇。