樓市“臨變”

2013年11月15日晚，中共十八屆三中全會發布《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）。相比之前公布的全會公報，本次《決定》內容豐富，涉及到了國家和社會發展的方方面面。

站在房地產行業的角度出發，《決定》對公眾普遍關注的房地產話題著墨不多，沒有出現“房地產調控”的字眼，這讓不少焦急等待調控加碼的人們糾結不已。十八屆三中全會閉幕后，房地產市場的調控將會發生什么變化？《決定》又將對當下樓市產生怎樣的影響？

事實上，作為影響國家發展重大方向的會議，不大可能單獨論及某一產業的政策調整，但是，未提及并不代表不改革。正如萬達集團董事長王健林所言，“不光要看提了什么，沒有提什么也能傳達有效的信息?！?/p>

眼下，業內人士普遍認為，盡管《決定》全文沒有提到房地產調控，但從內容對市場化的多次強調，也能看出中央對房地產調控的市場化思路。在未來樓市調控長效機制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場化是大方向。

換言之，樓市正悄然迎來全新變局。

調控回歸市場化

2013年11月18日，國家統計局發布了10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。與上月相比，上漲的城市有65個。環比價格變動中，最高漲幅為1.3%，最低為下降0.1%。與去年同月相比，上漲的城市有69個。10月份，同比價格變動中，最高漲幅為21.4%，最低為下降1.5%。而這也再次印證了全國房價普漲的猜想。

而供需矛盾最為激烈的一線城市是這一輪房價的領漲先鋒。自今年下半年以來，盡管北京、上海、廣州、深圳等地不同程度加強了政府對于房價的行政控制，但政府的調控之手仍然難以拉住房價的脫韁之馬。面對行政化調控“越調越漲”的怪圈，政府到底應該以怎樣的方式來管理房地產市場？

當行政手段的刺激政策難以繼續發揮作用時，讓市場自行解決，或許是上上策。三中全會提出的“明確市場對資源配置起決定性作用”，將成為房地產市場調控的新思路。其實，《決定》中對房地產調控著墨并不多，稍有關聯的舉措包括：建立城鄉統一的建設用地市場、加快房地產稅立法并適時推進改革，以及加快推進住房保障和供應體系建設等。但是，與短期的限購、限價、限貸等行政控制不同，這些舉措都是立足于市場或規范市場政府職能的長效機制，其核心也是通過市場手段平衡供需。

“過去，政府有形的手干預太多，而未來無形之手將起更大的作用?？梢钥隙ǖ氖?，通過市場手段平衡供需達到回歸市場這個大方向，將使今后房地產市場發展得更有序更健康。而調控回歸市場化也是當前樓市分化加劇情況下的必然選擇。”青島世聯怡高總經理陳耀華說，“隨著房地產調控的持續，不同城市之間的分化進一步加劇。一線城市成交活躍，庫存消化快。但三四線城市卻普遍面臨庫存如何去化、成交量低迷的問題。另外，各重點區域房地產、各房地產公司之間的分化也在加劇，‘分化’已然成為2013年中國房地產發展的關鍵詞。”

而近期的市場走勢也充分說明，由于樓市在不同城市之間出現分化，以及房地產市場典型的地域性特點，再采用全國“一刀切”的調控政策將事倍功半，或收效甚微。

因此，陳耀華認為，未來房地產調控將“分而治之”且更具針對性，房價漲幅較高的重點區域嚴格實行調控各項措施，而對于大部分已經較為平穩的市場，則會適當采取去行政化的手段調控，將選擇權和定價權交還市場。舉例來說，針對三四線市場存量巨大的城市，就需要出臺一些降低首付、降低貸款利率的政策來鼓勵消費者購買，從而有效消化市場存量房。而對于一線城市來說，在土地供應十分有限的情況下，就需要出臺相關政策逼出存量房。簡言之，不再是一個藥方管全國。

“冰凍三尺，非一日之寒”，要從根源上解決我國房地產行業的積弊將是長期的過程。因此我們也應該給予房地產調控更多的時間和耐心。

“房地產稅”尚待時日

“聽說國家要全面開征房產稅了，已經有些城市出現炒房客降價賣房了，你說我再等等怎么樣？到時候能否抄底買套二手房呢？”這是記者的一位盧姓友人發來的詢問信息。可以預見，與他有一樣疑慮的購房者絕不在少數。

除了強調市場的決定性作用，本次《決定》中“加快房地產稅立法并適時推進改革”的提法也引發了多方關注。據相關媒體報道，雖然中央關于樓市具體調控政策尚未完全明朗，但日前廣州二手房市場明顯出現了一些業主大幅降價賣房，炒房客放盤套現等新現象。那么，加快房地產稅立法有何難點，加快這一進程是否真的會引發多套房業主恐慌拋售？

所謂房地產稅，可分為交易環節稅種和持有環節稅種，前者主要包括契稅、個人所得稅、營業稅、印花稅等，而后者目前主要指代房產稅和遺產稅。據克而瑞判斷，交易環節稅種執行多年，繳稅范圍、繳稅條件、稅率等要素已基本成熟，其改革空間相對較小，因此全會報告中所提需“推進改革”的應是近兩年以來被廣泛熱議的房產稅。

在陳耀華看來，此時恐慌拋售的業主未免有些過于“心急”。“《決定》的出臺，短期內對房地產市場的發展影響不大。真正的拐點出現，要等待各個部委所出臺的具體政策，而房產稅的出臺必須先立法進行規范；這意味著房產稅出臺尚需時日，不會立即擴大征收范圍。另外，全球沒有哪個國家因為出臺房產稅導致房價下跌的，中國也不例外?！眹鴦赵簠⑹?、中央財經大學稅務學院副院長劉桓指出，中國房地產調控已經走到了一個十字路口，作為調控的一個重要手段，房產稅有利于改變人們對于房地產發展的預期、改變房地產脫離其本來屬性，變為投資品的趨勢。他預計，房產稅的推進在最近一兩年“會有大的動作”。

不過，華遠地產董事長任志強日前接受媒體采訪時表示，房產稅短期內很難全面開征。房地產稅的方向目前并不明確，房產稅試點還不成功。住建部政策研究中心主任秦虹也表示，考慮到當前我國住房市場現狀之外，房產稅短期內難以開征還由于法律和現實操作上的障礙。解決問題的唯一辦法是，建立房地產法律制度體系，在立法基礎上，再開展房地產稅制綜合改革。

就連一直極力主張房產稅擴圍的財政部財科所所長賈康日前也表示，房地產稅立法的路徑，目前還不明朗。他建議，先制定一定范圍內的暫行條例，然后上升到全國通行的法律。

“征收新稅種，不只是開個稅種或者通過一部法律這么簡單的事?！敝醒胴斀洿髮W財經研究院院長王雍君認為，開征房產稅需要做好相關配套建設。首先是房產登記制度，必須有一個信息平臺，清楚知道市民的住房信息情況；其次要有房產評估機制；第三要有房產爭端的仲裁機制，當發生房產爭議與糾紛時，有一個仲裁機構和方法，這需要大量的專業隊伍；第四是必須要有民眾的共識；最后必須有人性化的設計，一個家庭到底能有多大的房子，人均30平方米是什么算法。在他看來，我國目前這些配套措施都還不具備、不完善。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受媒體采訪時表示，房產稅征收的難點是涉及面太廣，征稅要考慮到保護絕大多數低收入人群，包括剛需人群置業減免的考量。這就涉及稅基，包括征稅對象。這就需要一些信息手段來完善房產稅征收的界定和減免的范圍。

由于住房信息系統還不配套，業內人士認為，短期內房產稅可能還主要針對增量住房。加之立法先行，房產稅改革總體將呈現分區域、差別化征收的漸進路徑。

綜上所述，未來，房產稅會作為地方收入來源而全面鋪開，但顯然不是現在?？上攵?，購房者此時就早早選擇觀望，結果并不樂觀，極有可能房價不降反升。

青島業內，樂觀后市

相較于一線城市的成交量活躍和三四線城市的相對低迷，作為二線城市的青島，卻在一種相對平穩的態勢中向前發展，既沒有所謂的“暴漲”，亦沒有“落潮”。有的樓盤雖頻頻開盤，但也都達到了理想的預期。

作為以“改革”為立足點的三中全會，十八屆三中全會不斷釋放各領域的改革信號，16個大項、60個小項涵蓋了經濟、社會的多個層面。對此，有“青島樓市學者”之稱的張百忍認為，十八屆三中全會對房地產產生的影響主要有兩個方面：一是城鄉土地的改革，另一個便是房產稅。

在他看來，目前房價暴漲的主要原因是中國的二元土地問題，也就是農村的土地和城市的土地兩種政策、兩種體系，自然而然也就形成了兩種價格。城市土地的持續上漲，導致了房價一直上漲。如果土地改革到位的話會有效降低房價，但是土地改革牽扯的利益群體非常多，是遠水不解近渴的，對目前樓市的影響相對是不大的，對于我們急于買房的人來說影響更小。

在記者的采訪中，多位最近有意向的購房者都認為，《決定》出來后，會帶來一種心態上的變化，但實際上并沒有影響多少?！拔覀儗儆趧傂孕枨?，所以不論政策如何變化，房子還是要買的?！薄?0后”宋先生如是說。

對于房產稅的前景，張百忍則不看好。他認為，“房產稅已經在上海和重慶試行了大約兩年了，2011年就開始搞，到現在的影響是微乎其微，尤其是上海，上海征的稅遠遠高于重慶，但是上海的房價是暴漲的。”

在記者的了解中，部分青島改善型置業者對此也表示，不是很介意。“應該說，對房產稅還是比較關注的，但畢竟只是提出要加快進程，相信真正實施應該還需要很長一段時間。目前應該影響不大。”名下擁有兩套房產的市民伊女士認為。

事實上，在張百忍看來，土地改革與房產稅都是“遠水不解近渴”?！澳壳?，青島郊區房地產比較困難，但是市區的開發商日子過得非常好。因為樓盤很少，但是購買力很強，剛需需求旺盛，甚至一部分投資性需求也很多。土地比較少，尤其是現有的土地政府在想著辦法抬高價格，或者增加商業的比例的情況下，會導致土地供應進一步放緩，這也是今年房價上漲很重要的一個因素。目前中央政府的政策，要想讓它影響到青島具體的房價，可能性非常小?！?/p>

對于十八屆三中全會閉幕后，青島房地產市場的后市走向，樂觀的人不在少數。與張百忍的看法相近，陳耀華認為，“在十八屆三中全會前后，青島市場不會存在太大變化。青島從2010年調整開始，調整已經比較到位了。市場已經從低谷爬上來，正在攀上一個新的高峰，大家都特別看重這個城市的未來。未來世園會的舉辦和地鐵的開通，都是利好的因素。我對青島市場的未來特別有信心?！?/p>