綠地式擴張

5月12日，綠地控股集團旗下高端商務酒店品牌“鉑驪”在德國法蘭克福正式掛牌營業，綠地自主酒店品牌正式登陸歐洲。

完成綠地酒店業務歐洲第一單后，綠地控股集團董事長張玉良沒有休息多久，就繼續自己在歐洲數國的輾轉行程，十幾天后才回到上海。對他來說，法蘭克福只是繁忙行程中的一次小憩。

張玉良很忙。從年初公開上市消息以來，綠地以令人震驚的速度完成了與香港資本市場的對接。從年初他第一次公開宣稱，要將酒店及海外業務打包香港上市，到與盛高置地完成借殼協議，綠地僅耗時半年。這半年中，綠地的海外業務遍地開花：濟州島項目開售，澳大利亞、西班牙等地的業務即將落地。

鮮為人知的是，在整個綠地體系中，地產業務并非最為突出一塊。自2009年，張玉良一直潛心布局，用五年時間打造綠地集團的業務框架，能源、金融和地產，目前已呈三足鼎立之態，綜合實力在上海一眾國企中排名第三。

登陸港島，并非為短期融資考慮，而是綠地的海外通道已經打開，擴張的時機已至。

登陸港島

綠地籌備上市的速度，就像它蓋樓的速度一樣快。

2013年5月8日，上海盛高置地（控股）有限公司（HK.00337，以下簡稱“盛高置地”）與綠地控股集團（“綠地控股”）聯合宣布，綠地控股將通過其在香港注冊的全資子公司，以總共約30億港元的代價，認購盛高置地增發的普通股及無投票權可換股優先股。交易完成后，綠地控股將持有擴大股本后60%的股份，盛高置地將更名為“綠地香港控股有限公司”，現有大股東董事局主席王偉賢將為第二大股東。

在此之前的4月19日，盛高置地已經停牌。

與另一家商業地產巨頭萬達相比，綠地的上市之路更為平坦。萬達在今年更早時候借殼，啟動了上市進程，但此前卻經歷了兩輪私募、整體上市遇阻、院線板塊A股排隊等波折，而綠地高層告訴《財經國家周刊》，綠地和盛高置地接觸的時間“也就半年”。

房產咨詢公司CRIC在今年一季度評出的房企十強中，綠地和萬達是最后兩家未上市公司，剩余8家均在香港上市，其中萬科與保利均有A股、H股兩個資本平臺。

能以未上市公司躋身十強，顯示出綠地的實力，也更凸顯出登陸聯交所的重要性。綠地公告稱，此次交易之后，上市公司將擁有更強大的資源整合能力，資本平臺的優勢也會進一步發揮。上市公司將成為最具有競爭力的中國房地產企業之一。

公開資料顯示，盛高置地主營中高端住宅、城市綜合體及高端旅游地產，其與綠地同出自上海，目前進入國內10個城市，擁有近470萬平方米土地儲備。

根據張玉良此前公開說法，綠地準備將海外及酒店業務注入殼公司。“這只是開始的設想，哪些資產裝進去，裝多少，還沒最后確定。”綠地人士說。

加速出海

綠地上市的一個重要原因，是為其加速出海奠定堅實的資本后援。

正在調整地產架構的綠地，其商業地產的比例在逐年提高。2012年中，張玉良在接受《財經國家周刊》專訪時首度提出，在兩年內將綠地的商業地產比例調整到40%-50%。這會在某種程度上犧牲掉利潤及回款速度，也是綠地出海的最直接動因。

從今年年初的房企融資情況看，包括融創、綠城、碧桂園在內的眾多內地房股均有融資動作。CRIC分析師朱一鳴認為，房企目前最普遍的做法是銀團貸款及發行票據和債券，融資成本一般不超過10%，遠低于內地信托、基金等15%以上的成本。從長遠看，綠地也需要這樣一個海外平臺。

此外，海外的金融產品也更匹配綠地的商業地產戰略，因為當前內地的融資方式并不適用于商業地產，如銀行貸款、信托和債券等，均有貸款期限和回報率或公司控制權的要求。而在更為成熟的西方地產市場，REITs（房地產投資信托基金）可看做為商業地產量身打造的融資方式，卻在中國遭遇難產。綠地奔赴香港則可化解這種尷尬。

“香港是最好的窗口，綠地要成為高度國際化的公司，必須走出去。”綠地人士如是說。

不少房企如萬通、萬科、首創等，均在某種程度上實現了“走出去”，但蘭德咨詢總裁宋延慶認為，綠地的實質動作其實更大，“它在韓國濟州島的項目早就開始賣了。”這個占地1000畝的旅游度假大盤，是目前中韓兩國最大的地產合作項目，韓國總統李明博曾在去年出席了該項目的簽約儀式。

除了韓國，綠地的觸角已經延伸至歐洲、澳大利亞等地，涵蓋酒店、住宅等多種業態，擴張速度驚人。“利用中國市場資源實施全球化戰略”是張玉良一貫的理念，全球化不僅意味著更長期的收益，也帶來實在的眼前收益。

2012年起，中國已經成為世界第一大境外旅游消費國。所以綠地出海的第一選擇是移民群體較為青睞、中國游客及留學生較多的國家及城市。“這是一種既符合市場需求和趨勢，又能夠發揮企業優勢，并且風險可控的商業模式。特別在國際化初期。”張玉良說。

商業地產野心

綠地出海固然有多重考慮，國內地產調控的不確定性也是原因之一。在區域擴張的同時，綠地的地產產業鏈也在延長。

善于謀劃的張玉良讓綠地成為一家綜合型企業，在地產領域，他也不可能錯過商業地產這個大蛋糕。綠地房地產體系中，商業地產目前比例不到40%，而兩年內，張玉良希望這一數字達到40-50%。

目前，國內主要針對住宅市場的調控已經陷入僵局。在張玉良看來，這是因為“用了較多的行政手段，經濟手段很少，方法不夠好”。

對此，綠地的選擇是調結構。“市場壓力比較大，但我們繼續調結構是堅定的，在核心競爭力方面爭取提高，哪怕行業下滑，我們也要繼續進步。”

但商業地產的區域泡沫化已經開始。即使力主做商業的萬科總裁郁亮，也在今年表示出對商業地產局部過熱的擔憂。而商業地產的龍頭萬達，在遍布全國的60多家萬達廣場中，也有部分出現招商危機。綠地的商業算盤該怎么打？

“我們更高端，更注重配比，比如一萬平米應該配什么商業，配多少商業，我們研究得比較深刻。”張玉良說，“小公司做專業，大公司做綜合。”

2012年，綠地與泰國正大集團簽訂合作協議，在北京CBD區域為其代建企業總部。雙方的合作還包括國內在多個城市建設大型購物廣場和綠地中心。初期投資規模已經超過百億。

“不但要代建，還有工程和后期的管理。”張玉良認為，能夠為世界500強企業做到技術品牌輸出，已經證明綠地的產品和實力。“它把所有要拿的土地交給我，我把它建完之后交給他，輸出品牌，像酒店一樣（貼牌代建），收7%的管理費，是非常好的一個轉型，接下來這樣的項目我們可能會做到幾十個。”

張玉良的計劃是，綠地要做中國高端物業建設管理的品牌輸出公司，這在中國目前還沒有。“一些國際化的公司進來，可能各方面都不如我們，我們幫他建設管理，提高了效率，節約了成本。這對我們來說是第三產業。我們做商業地產也得轉型。”

綠地的底氣還來自需求旺盛的地方政府。“它做了政府想做、但沒能力做的事情。”蘭德咨詢總裁宋延慶認為，綠地中心迎合了城市升級的需求，也容易成為地方政府看得見的業績。

綠地的挑戰則是，從快進快出的住宅轉向周轉率低的商業地產，將帶來更大的資金壓力。

“我們的商業地產銷售部分將占50%以上。”綠地高層告訴《財經國家周刊》。以其最主打的綠地中心為例，該中心將涵蓋寫字樓、商鋪和酒店等業態，大部分或將出售。這將緩解綠地來自商業地產的資金壓力。

綠地的自持物業將是酒店。綠地人士介紹，目前其酒店項目已遍及北京、上海等全國35個城市，產品覆蓋高、中端。目前建成及在建酒店60余家，資產規模200多億元。“綠地已成為國內最大酒店物業持有商和管理運營商之一。”

張玉良表示，盡管遭遇調控，但“綠地這樣的企業資金鏈不緊張”，因為銀行對好客戶依然舍得放款。“而且綠地產品多元，所以中、長期和短期貸款的匹配很好；有好的產業結構就不難融資。”

另一個綠地

在地產調控極為嚴峻的2012年，綠地終于躋身千億之列。不應被忽視的是，在與地產業務并列的金融和能源領域，綠地更早實現了突破。

張玉良透露，2011年綠地的總產值是1800多億元，其中1100多億元來自能源和金融板塊的貢獻。“這兩大板塊能夠增強企業的造血功能，為地產提供強大的現金流。目前這三大領域之間已經形成了一種良性互動的關系。在調控的背景下，廣大地產商感覺寒風凜冽，但是我們沒有這種感覺。”

“你能看到的是一個結果，就是2011年綠地擁有了很合理的產業結構。但你沒看到的是，我們為此已經調整了五年。”宋延慶說。

在能源領域，綠地在國內瞄準煤炭深加工領域、建立石油產供銷一體化基地；在發展中國家采取“主業換能源”的策略。

在金融領域，綠地參股、控股多家銀行，對證券公司、小額貸款公司亦有涉獵。

按照張玉良的規劃，未來五年，綠地計劃達到4500億到5000億規模，進入世界200強。其中能源規模2000億，房地產1800億，金融1000億。

“一個大企業需要有穩定的產業結構。”張玉良認為，綠地的產業多元化不僅是穩增長的需要，也是為了應對宏觀調控。

在綠地集團的簡介中，依然寫著“房地產主業突出，能源、金融等相關產業并舉發展”的產業布局。作為主業中的主業，無論是產品還是區域的調整，都預示著地產在短期內仍是綠地的重心。

這也是綠地最大的優勢所在。“做政府想做的事情、做市場需要的項目是綠地一貫的理念。”張玉良經常把這句話掛在嘴邊。接下來的例子是超高層的綠地中心：中國的城市需要有個標志物，這種需求，相當多的政府都有。比如曾經的上海金茂，是國家13個部委出錢建成，而現在綠地一家公司就可以做十幾個類似項目。高技術、長周期、大風險，當然也有大收益。

時間可以倒回到1992年——綠地成立的年份，這一年，鄧小平完成了他最后一次南巡，之后十萬黨政干部棄官從商，這批人后來被稱作92派。在中央部委任職的黃怒波、結束10年鋼鐵工人身份的許家印以及在上海農委分管住房分配的張玉良，都在這一年下海，且是最后一批入行地產的大佬。

或許從那時起，綠地的脈絡就已經定下。

（《財經國家周刊》記者姚一然對本文亦有貢獻）