如何實現(xiàn)海外房產(chǎn)出租收益

當(dāng)海外房產(chǎn)在國內(nèi)如火如荼銷售的時候，不管是購買來自英國曼徹斯特的學(xué)生公寓、加拿大溫哥華市中心的小型住宅，還是投資澳洲墨爾本、悉尼市中心的高層公寓及周邊區(qū)域的別墅，歸根結(jié)底，房產(chǎn)投資的目的是在獲得資產(chǎn)保值和增值基礎(chǔ)上同時獲得租金收益——實現(xiàn)以租養(yǎng)房。因此，在正確的海外租賃市場觀念下甄選合適的租客就顯得尤為重要。

通常狀況下，國內(nèi)房產(chǎn)投資者在判斷海外租賃市場時會產(chǎn)生如下的時空錯位判斷：

一、越靠近市中心的房子，特別是高層公寓類住宅，其租金回報率會越高，物業(yè)的空置率會越低。

錯！

這樣想當(dāng)然的認(rèn)為其實很容易理解，國內(nèi)絕大多數(shù)房產(chǎn)投資者都生活在一、二線大城市里，在過去的投資過程中恰好經(jīng)歷中國城市化的快速發(fā)展階段，其中包括老房和舊房拆遷改造、城中村變新型經(jīng)濟區(qū)等城市化轉(zhuǎn)型；因此才有北京二環(huán)房價高于三環(huán)、三環(huán)區(qū)域價格貴過四環(huán)，在寸土寸金的同時租金當(dāng)然也水漲船高；正是基于國內(nèi)這樣的邏輯關(guān)系和推理，國內(nèi)的投資者也理所當(dāng)然地這樣衡量海外房產(chǎn)的租金高低與市中心的遠(yuǎn)近關(guān)系。而海外房產(chǎn)真實租金收益的多寡和物業(yè)空置期的長短卻與國人的“認(rèn)為”和“想象”很不一致。

為了更好地詮釋租金回報率和空置率與市中心位置的關(guān)系，筆者特意把海外成熟房地產(chǎn)市場的典型——墨爾本作為案例進行剖析。最近的澳洲權(quán)威報紙《The Age》的公寓市場報道：Fairfax屬下的澳大利亞物業(yè)監(jiān)察報告指出，預(yù)計到今年12月份，墨爾本公寓租金中位價格固定在$350/周就要兩年了，是有記錄以來租金停滯不漲最長的一段時間。有些地產(chǎn)中介透露，由于放租的公寓驟升，迫使很多業(yè)主要降租10%甚至更多來獲得租約。

此外，地產(chǎn)中介Biggin Scott的總裁Chris O’Shaughnessy說：“有一套租金$430/周的物業(yè)空置4周以后只能以$380出租。一室和兩室的公寓房空置4或6周的情況以前是從沒見過的。”他還補充：“有些業(yè)主認(rèn)為，房租并非一味看漲是近乎不可能理解的。”另外，CKC的分析師Robert Papaleo說：“供過于求也在中心商務(wù)區(qū)——CBD及南岸區(qū)造成問題，但還是首次延伸到近城區(qū)。2010年到2014年間，在South Yarra、Richmond、Prahran、Footscray及Abbotsford五區(qū)建成的公寓數(shù)量是前十年總數(shù)的兩倍。分析公司Charter Keck Cramer指出，墨爾本市區(qū)到2014年年底竣工的公寓大概有25500套，是上一次公寓市場高峰即2005年竣工數(shù)量的4倍。這個數(shù)字還不包含多個由規(guī)劃部長Matthew Guy在過去28個月內(nèi)批準(zhǔn)的20座超高層住宅以及在最新規(guī)劃的近城區(qū)Montague中的17棟大樓。大批涌入市場的公寓會極度壓低租金價格，并可能造成近城區(qū)公寓房空置率躥升，導(dǎo)致業(yè)主回報遠(yuǎn)不理想。在同一樓盤或數(shù)十個甚至數(shù)百個公寓房竣工同時投入市場時，爭取租戶的情況將尤為激烈。

從以上的真實市場數(shù)據(jù)和專業(yè)人士的反饋來看，未來墨爾本市中心及周邊5公里的近城區(qū)都可能遭遇公寓供給過剩的問題，而國內(nèi)投資者并不了解的事實是： 30年前的墨爾本就已經(jīng)實施國內(nèi)剛剛提倡的城鎮(zhèn)化，并取得了巨大的成功，99.5%的澳洲本地人根本沒有生活在市中心，而是選擇更有生活氣息、教育資源豐富、配套設(shè)施完善的衛(wèi)星城區(qū)。所以，急于入市的國內(nèi)房產(chǎn)投資者，在選擇海外投資項目的時候，不要把國內(nèi)短期形成的租房經(jīng)驗套用到已經(jīng)經(jīng)歷過60年地產(chǎn)商業(yè)化的澳洲成熟房地產(chǎn)市場。而發(fā)生在澳洲的這種狀況，與英國、美國、新西蘭的地產(chǎn)市場情景十分類似。

結(jié)論是，決定任何一個位置，不管是市中心還是外圍郊區(qū)的租金回報率及空置率的關(guān)鍵要素，是當(dāng)?shù)氐某鲎馕飿I(yè)的供給和需求關(guān)系，而且這種供給和需求關(guān)系是動態(tài)的、當(dāng)下的、可以發(fā)生轉(zhuǎn)化的；調(diào)查投資區(qū)域出租物業(yè)的供給和需求數(shù)量、出租平均價格水平、居住人群的分類，比單純衡量到市中心的遠(yuǎn)近來選擇物業(yè)更加科學(xué)和有實效價值。

二、學(xué)生是投資物業(yè)的主流租賃人群，因此選擇學(xué)校扎堆的市中心進行房產(chǎn)投資。

錯！

海外成熟租賃市場真實情況是，學(xué)生類租客的受歡迎程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)排在有收入的帶子女的家庭租客、有收入的年輕夫婦、有收入證明的本地金領(lǐng)和白領(lǐng)這三類優(yōu)質(zhì)租客之后。

究其原因，國人忽略了澳洲、新西蘭、加拿大、美國等成熟市場中業(yè)已形成的租賃市場的判斷依據(jù)、篩選優(yōu)質(zhì)租客的標(biāo)準(zhǔn)，單純依賴自身固有觀念來判斷造成的。

三、投資學(xué)區(qū)房收益高。

錯！

這種錯誤觀念形成的背景是這樣的：

背景1：海外發(fā)展商來國內(nèi)推銷公寓產(chǎn)品的宣傳重點人群就是子女在海外留學(xué)的家長，因此總是以近交通、近大學(xué)、學(xué)區(qū)房概念作為吸引眼球的宣傳口號。

背景2：國內(nèi)學(xué)區(qū)房的各種優(yōu)勢，讓國人對海外房產(chǎn)市場中靠近大學(xué)周邊的學(xué)生公寓項目情有獨鐘。

事實情況卻可能與大多數(shù)人的想象相反，即很多大學(xué)周邊的學(xué)生公寓、高層公寓的房價增長緩慢，租金收益減少，空置率可能上升。具體原因分析如下：

1.大學(xué)周邊區(qū)域的本地人比例大幅降低。本地居民把房子租給外來的留學(xué)生群體，再用以此換來的高租金租住到更有生活氛圍的其他區(qū)域。久而久之，大學(xué)周邊變成了海外留學(xué)生生活和居住的區(qū)域。

2.留學(xué)生扎堆居住區(qū)域的治安狀況、衛(wèi)生環(huán)境等相對較差。留學(xué)生群居與合租房子成為一種生活方式，而這樣的生活產(chǎn)生了大量的學(xué)生垃圾品；周末夜晚的Party常常通宵達旦。這些都造成學(xué)生扎堆區(qū)域的犯罪率高企，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的降低，本地人都盡量不去居住外來人口扎堆的區(qū)域。

3.留學(xué)生租客的增加和減少隨時受留學(xué)及移民政策調(diào)整的巨大影響。留學(xué)生簽證標(biāo)準(zhǔn)的改變、留學(xué)生技術(shù)移民政策的更新無不牽動著海外學(xué)子的心，甚至匯率的波動都會影響到海外大學(xué)入學(xué)的留學(xué)生人數(shù)。因此，學(xué)生租客是受諸多社會因素、政策因素、貨幣政策影響的不穩(wěn)定租客人群，國內(nèi)投資者在選擇海外投資物業(yè)時，切莫把物業(yè)出租的焦點集中在學(xué)生類租客身上，而更應(yīng)該把目光集中在租賃市場的中流砥柱——本地家庭和有收入的工薪階層上。

那投資“學(xué)區(qū)”房是不是已經(jīng)淪為一句空話呢？該如何正確判斷和選擇真正意義上的學(xué)區(qū)房呢？筆者通過自身的海外房產(chǎn)投資實踐，給出如下的答案供大家參考：

投資到精英高中或者優(yōu)質(zhì)私立學(xué)校的周邊，而非大學(xué)旁邊。

因為對于進入該類學(xué)校的學(xué)生而言，他們的家庭為了更好地照顧其子女，會在周邊租房子、購買房子來滿足孩子教育需要。這種由家庭組成的學(xué)區(qū)氛圍，才是投資所謂學(xué)區(qū)房的價值體現(xiàn)。

投資到大學(xué)新的校區(qū)規(guī)劃的潛力區(qū)域。

舉例而言，墨爾本大學(xué)要在Geelong的某個新區(qū)開設(shè)新的5個學(xué)科的全新校區(qū)，且已經(jīng)獲得當(dāng)?shù)氐呐鷾?zhǔn)。在大學(xué)分校區(qū)建立之前進行提前投資，而不是投資到已經(jīng)成熟的學(xué)校周邊。

時刻銘記：投資到有發(fā)展?jié)摿Φ奈恢茫且呀?jīng)成為大家公認(rèn)的好位置的“位置”。用美國地產(chǎn)界的行話講：“You buy what you have seen！”即：要為您所看到的“好位置”付出代價和支付成本。

特約作者簡介：

劉磊：國際理財規(guī)劃師，私人銀行家認(rèn)證（CPB）海外房地產(chǎn)投資課程講師，中國銀行（ICIE）高端人群房地產(chǎn)投資實務(wù)課程講師、房產(chǎn)投資專欄作者、評論員，澳洲西蒙斯家建集團首席房產(chǎn)投資策略分析師，具有中國外國專家局專家資質(zhì)。著有《決勝海外房地產(chǎn)》。