產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，沒那么簡單

在堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的大背景下，傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域開始陷入進(jìn)退維谷的僵局，加速轉(zhuǎn)型進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整正成為整個市場的共識。

那么房地產(chǎn)行業(yè)將如何轉(zhuǎn)型？企業(yè)如何安身立命、做大做強？如何創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展模式，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)走上可持續(xù)、健康發(fā)展的方向？這無疑是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一道難題。

而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，似乎為未來的行業(yè)發(fā)展方向探出一條路來。作為以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是一種將地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能三方面的發(fā)展有機結(jié)合、相互促進(jìn)的新模式。

事實上，因其與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整這一國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略相吻合，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)最激動人心的轉(zhuǎn)型方向之一。著名產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究專家周建成博士指出：“與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)擦肩而過，你將損失下一個十年。”

目前，中國經(jīng)濟(jì)正朝著集約化、園區(qū)化、規(guī)模化方向發(fā)展，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)要求與日俱增。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、助力區(qū)域成長的不可忽視的力量。作為一個相對為行業(yè)所認(rèn)可的模式，其發(fā)展趨勢或?qū)⒊蔀橄乱粋€十年的黃金法則。

在商人眼中，需求就是商機。近年來，萬通、世茂、富力、綠地等大型開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，利用這一領(lǐng)域未來廣闊的發(fā)展前景和良好的發(fā)展勢頭去平緩風(fēng)險，培育新的利潤增長點。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)儼然已經(jīng)成為房企眼中的新“藍(lán)海”。

但地產(chǎn)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的“聯(lián)姻”絕非易事。“拍拍腦門”便盲目向該領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，用住宅開發(fā)的思維運作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，收獲的很可能是更大的損失。

“脫胎”于工業(yè)地產(chǎn)

簡單說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是升級換代版的工業(yè)地產(chǎn)。

上世紀(jì)70年代末，深圳蛇口工業(yè)園的建立正式拉開了國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的序幕。隨著改革開發(fā)進(jìn)程的加速，國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家級高新開發(fā)區(qū)逐漸進(jìn)入社會視野。

最早，國內(nèi)企業(yè)一般采取自建園區(qū)的模式。在政府支持下，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè)。這種大型企業(yè)自建園區(qū)只是為自己的產(chǎn)業(yè)鏈升級和完善做整體配套，對區(qū)域、對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動作用微乎其微。隨后，工業(yè)地產(chǎn)的概念開始興起。以政府開發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園，示范帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。由較強資金實力和開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)開發(fā)，推動當(dāng)?shù)囟a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也受到了各地方政府的熱烈歡迎。但是由于政府需求的增加與企業(yè)日益增加的形象需求，工業(yè)地產(chǎn)的弊端開始暴露。

在政府方面，追求高效增長的經(jīng)濟(jì)與快速減少的資源之間存在矛盾，一方面要求經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一方面又要考慮不可復(fù)制的土地資源日益減少。因此迫切需要一種高效利用的平臺既能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展又能高效利用土地資源。在客戶方面，追求核心競爭力的提高與市場運作效率低之間存在矛盾，企業(yè)需要提高核心競爭力，就必須要求企業(yè)的成長環(huán)境日益優(yōu)越。

伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)入大融合時代，政府、企業(yè)兩方面的需求日益迫切，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運而生，傳統(tǒng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

“區(qū)別于以往的工業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市三方面的發(fā)展有機結(jié)合、相互促進(jìn)的商業(yè)模式，在提升城市的產(chǎn)業(yè)價值和產(chǎn)業(yè)能力、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、聚集人口與資本、調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方面具有獨特功能。”在周建成看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)為依托，以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓等為開發(fā)對象，整合自然資源、社會資源和經(jīng)濟(jì)資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研為一體的產(chǎn)業(yè)集群。

那么，這種產(chǎn)業(yè)集群化的布局究竟會帶來怎樣的經(jīng)濟(jì)功效呢？“把產(chǎn)業(yè)鏈條中的上下游企業(yè)聚集在一起，高度集約利用土地資源的同時，做到更大的人才聚集、產(chǎn)業(yè)聚集，從而降低整體運作成本，提高工作效率。如此一來，企業(yè)便會在市場競爭中獲得更大的優(yōu)勢。同時，區(qū)域發(fā)展因為產(chǎn)業(yè)集群，形成了區(qū)域競爭力和區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢，從而奠定良性發(fā)展機制，形成人才、市場、資金、技術(shù)等的創(chuàng)新開發(fā)與聚集，推進(jìn)可持續(xù)產(chǎn)業(yè)升級。”青島光谷聯(lián)合發(fā)展有限公司執(zhí)行總經(jīng)理崔群說，“以武漢光谷軟件園區(qū)為例，700多畝地，產(chǎn)值超過100億元。在同樣的土地使用面積下，任何一家企業(yè)或工業(yè)項目恐怕都無法達(dá)到這樣的產(chǎn)值。”

青島產(chǎn)業(yè)潛力巨大

近年來，隨著全球IT技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展與普及，國際服務(wù)業(yè)發(fā)展日趨呈現(xiàn)信息化、現(xiàn)代化、全球化的發(fā)展趨勢，服務(wù)外包作為國際服務(wù)貿(mào)易的新型業(yè)態(tài)，在全球方興未艾，而這樣的現(xiàn)象當(dāng)然也發(fā)生在青島身上。但需要指出的是，青島市服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)雖然成功起步，但要真正適應(yīng)國際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的要求，全面抓住全球服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的歷史機遇，實現(xiàn)全市服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)超常規(guī)快速發(fā)展，還存在不少問題和薄弱環(huán)節(jié)。

缺少龍頭企業(yè)的帶動導(dǎo)致整個產(chǎn)業(yè)鏈條的活躍度不夠；服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)唱的是人才的戲，青島的復(fù)合型人才嚴(yán)重不足；服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展軟環(huán)境不夠成熟等因素共同構(gòu)成了青島產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)較為薄弱的現(xiàn)狀。

然而，正如硬幣有兩面一樣，薄弱現(xiàn)狀的背后恰恰蘊藏著巨大的發(fā)展空間。

“實際上，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍舊處于孵化期，縱使北京、上海、深圳、蘇州、武漢等國內(nèi)一些相對成熟的區(qū)域，也是經(jīng)歷了很多年的積淀才具備了一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。一個阿里巴巴帶動了杭州電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，深圳同樣是依靠騰訊的帶動。”崔群說，今后產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在青島的發(fā)展，將會有很大的空間。但切忌盲目發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，要合理規(guī)劃，合理布局，高效利用現(xiàn)有有限的土地資源，針對產(chǎn)業(yè)發(fā)展細(xì)致研究，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要素向產(chǎn)業(yè)集聚，制定相應(yīng)產(chǎn)業(yè)扶持的政策，來支撐產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)卣？焖侔l(fā)展。

“其實，這就是‘筑巢引鳳’。但絕不是只要建好了軟件園就會有軟件公司來，這需要載體建設(shè)企業(yè)與政府的有機結(jié)合。開發(fā)企業(yè)需要圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的整合，從而形成良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。而地方政府則需要變被動服務(wù)為主動服務(wù)，創(chuàng)建一個優(yōu)質(zhì)的一站式服務(wù)體系，使得政策能在最短的時間內(nèi)落實。與此同時，在招商過程中，地方政府要將各個區(qū)域板塊有效鏈接在一起，整合資源形成一個統(tǒng)一的招商形象，并根據(jù)區(qū)域特色不同進(jìn)行有針對性的資源合理分配，避免各區(qū)域問的無序競爭導(dǎo)致‘候鳥企業(yè)’蜂擁而至。”崔群認(rèn)為。

事實上，對于一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，政策以及資金的扶持并非是企業(yè)選擇人駐的關(guān)鍵因素，更重要的是園區(qū)要為企業(yè)配備長期發(fā)展的動力源泉，而這也恰恰是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的價值所在。

機遇與挑戰(zhàn)并存

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的新方向，這一點已經(jīng)成為諸多房地產(chǎn)企業(yè)的共識。綠地、富力、世茂等眾多知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

而日趨激烈的市場競爭，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)專業(yè)度較之以往有了很大的提高，產(chǎn)品也處在不斷的更新?lián)Q代中。不過，由于整個領(lǐng)域的不成熟，行業(yè)內(nèi)依然存在諸多亟待解決的問題。

地產(chǎn)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的“聯(lián)姻”并非一片坦途。據(jù)了解，國內(nèi)各地不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)在高調(diào)起步后卻難以為繼。

“并不是地產(chǎn)企業(yè)都能夠做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。”在崔群看來，與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無疑對涉足企業(yè)在產(chǎn)業(yè)的培育、資金回籠、園區(qū)運營等方面提出諸多挑戰(zhàn)。“在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，地產(chǎn)只是一個載體，核心還是在于產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的靈魂。”近期，象征著美國“黃金時代”的汽車城底特律面臨破產(chǎn)，為我們單一產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展敲響警鐘的同時，也讓我們見識到了產(chǎn)業(yè)興盛對于一座城市的重要性。一個城市的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)實體的支撐，它是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中不可或缺的一個重要部分，也是推動城市可持續(xù)發(fā)展的中堅力量。

而產(chǎn)業(yè)的由來就是企業(yè)，如何招商，如何提供服務(wù)，使其逐漸成長并創(chuàng)造價值，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。這便對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在高度專業(yè)化、品牌化與規(guī)模化等綜合能力上提出了更高的要求。換言之，就是要具備強大的資源整合和服務(wù)運營能力。

正所謂，“術(shù)業(yè)有專攻”。作為我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)創(chuàng)者，光谷聯(lián)合經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，已形成了自己的主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)和運營模式。據(jù)悉，青島光谷軟件園堅守“產(chǎn)城一體”“產(chǎn)業(yè)運營”“產(chǎn)業(yè)集群”三大核心理念，通過全產(chǎn)業(yè)鏈運營，為企業(yè)搭建完善的服務(wù)平臺，培植園區(qū)企業(yè)發(fā)展壯大。

為幫助企業(yè)解決人才問題，青島光谷軟件園積極尋求與微軟實訓(xùn)、東軟睿道等軟件與外包人才培訓(xùn)機構(gòu)的合作。除關(guān)注企業(yè)的人才需求外，園區(qū)將構(gòu)建企業(yè)投融資平臺、法律咨詢平臺、技術(shù)平臺、產(chǎn)品交易平臺等公共服務(wù)平臺，為企業(yè)提供全產(chǎn)業(yè)鏈的整合服務(wù)。

目前，青島光谷軟件園已與北京軟件和信息服務(wù)交易所（簡稱北京軟交所）達(dá)成戰(zhàn)略合作，為園區(qū)軟件企業(yè)構(gòu)建便捷的線上產(chǎn)品交易平臺，并建立渠道聯(lián)盟，同時還可為中小企業(yè)提供金融服務(wù)。

另外，園區(qū)還將為企業(yè)提供公寓、餐飲、商業(yè)、文化、休閑等一站式服務(wù)，企業(yè)足不出園，就能完成所有生活及社會活動。24小時營業(yè)的便利店以及茶餐廳、咖啡廳、超市、書店、影院、健身休閑沙龍等，專門服務(wù)于園區(qū)的社區(qū)醫(yī)療站，這些都將極大方便和豐富員工的生活。

這種立足企業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的運營模式，不僅是園區(qū)核心競爭力的重要組成部分，更是青島光谷軟件園持續(xù)快速發(fā)展的動力。

事實上，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的失敗，就在于開發(fā)企業(yè)把問題簡單化，仍然秉持住宅開發(fā)思維，認(rèn)為能拿到地，手中有一批客戶資源就可以做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。而真正的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)一定是長期投資、長線經(jīng)營，這便要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要耐得住寂寞，用更長期的經(jīng)營去帶動產(chǎn)業(yè)、實現(xiàn)區(qū)域的共贏。