反對投資美國樓市

近日，用中國外匯儲備投資美國樓市的新聞，在媒體上時有報道。有些專家稱，中國樓市上漲的空間有限，且對投資有諸多限制，而美國房市正處于觸底回升階段，按照美國房市周期的歷史情況推斷，目前的房價上升趨勢大致能維持5～7年，有較大的上漲空間。因此，投資中國樓市不如去美國買房。

過去一年，美國房市的確有見底回升的跡象，房價比最低點平均上漲6%，有些地區的漲幅超過了11%。從表面看市場似乎很火爆，但美國樓市離真正回春還有待時日，房價甚至將很快跌回原來的價位，其主要原因如下。

第一，這次房市復蘇是由投資者（甚至是投機炒房者）引導的，他們利用了當前的低利率和低房價，而一旦利率和房價一起上漲，這部分投資者就會退市。

有史為鑒，但凡由投資者帶動的市場，結局都很糟！美國有些地區房價上漲雖然迅速，但存在大量的投機成分，這與當初出現房地產泡沫的原因完全一樣。據《華爾街日報》報道，最近幾個月，在加利福尼亞購房后不足半年便將其拋售的房屋（Home Flipping）數量已經達到次貸危機前的最高水平，占全州房屋出售量5%以上，且這種現象正在蔓延全美。

第二，在過去的兩個世紀中，美國已經完成了城市化的進程，在1910～1920年，已成為一個多城市的國家。目前，有4/5以上的美國人居住在城市地區，所以不存在住房“剛需”的先決條件。

第三，從美國前40多年和前100多年的房價走勢圖可以看出，美國房價僅僅和通漲呈1∶1正相關，并不會隨著經濟增長和股票收益一起上漲。由于目前美國經濟復蘇并不強勁，現在是經濟對房地產的影響大過房地產對經濟的影響。

尤其令人擔心的是，今年美國新增的就業職位比預期少。與此同時，僅僅3月份就有50萬美國人放棄找工作，這也是美國經濟虛弱的一個跡象。而據美國勞工部發布的報告顯示，截至5月25日的一周，美國初次申請失業救濟人數環比增加1萬人，遠高于經濟學家的平均預期。只有等到就業市場好轉后，房地產的需求才會真正上升。

第四，美國的持房成本巨大，僅房產稅就平均每年2%以上，還需加上其他的費用。因此，在美國投資房產，即便房價上升，收益也大打折扣，甚至根本賺不到錢！

第五，雖然目前美國的按揭利率非常低，但這個利率遲早會上升，一旦上升，人們買房的負擔就會增加，到那時很多人又會交不起按揭了。

而且根據Zillow的最新數據，今年第一季度美國有1300萬房主的家庭資產依然為負，意即他們的房貸價值大于他們的住宅價值。

第六，還有一大關鍵原因，由于房價低，其實有大量待售的房子根本還未進入市場，如美國的金融機構還有140萬套法拍屋，當樓市穩定后才會陸續推上市，從而限制房價的進一步回升。

對于美國來說，樓市的復蘇將是美國從經濟危機走出來的關鍵點，而用中國人的血汗錢去投資美國樓市，顯然幫助了美國，但是對于中國的外儲，其結局就好似肉包子打狗——很可能有去無回！20多年前，日本就曾發出豪言“買下美國”，大肆投資美國樓市，結果深陷泥潭，以巨虧而告終；多年前中國曾投資“兩房”（房利美、房地美兩大貸款機構）債券，也慘遭巨虧！前車之鑒，不可不察！