購買海外期房公寓，98%不賺錢！

國人投資海外房地產的熱情愈演愈烈，使眾多海外房地產中介公司、地產商蜂擁而入，期許分得一杯羹。面對如此之多的國家眼花繚亂的宣傳，國內的房產投資者該如何對這些房產進行篩選呢？ 特別是在很多地產商（以新加坡、馬來西亞、英國和澳洲居多）拋出低首付（購買期房或者樓花公寓首付10%）、交房周期長（通常2～3年完工） 的誘惑下，投資者們該如何抉擇？這是拋給中國投資者的幸運“繡球”還是傾銷的洋“垃圾”？我在之前的多次地產財經評論中提及——國內98%的個人海外房產投資者都會遭遇不盡如人意甚至“失敗”的結局。

而筆者所指的“失敗”，是指國內個人房地產投資者僅僅憑借過去15年一路賺錢周期養成的投機思維、判斷市場的方法、篩選產品的套路，就去投資那些超過了半個世紀甚至一個世紀的成熟海外房地產市場，難免會發生用非成熟的理念、在非匹配的投資位置、用超過市場的價錢購買了不對稱市場的“非投資類”房產，最終造成投資收益率遠遠低于該投資產品類別的本地平均收益率。

拿澳洲房市舉例，澳洲中位別墅的價格在過去50年的平均資本增值率為8%，而投資澳洲房地產的國人僅僅獲得平均2%的資本增值收益——連平均收益率都無法超越，結果當然是不盡如人意的。

筆者用換位思考的分析方法，以在國內進行傾銷的澳洲公寓投資進行剖析，希望讀者能悟出其中的蹊蹺！

案例：張先生收到短信：購買澳洲房產，獲永久產權！×××代理公司或者發展商親臨推介市中心黃金地段的豪華公寓，低首付10%，免印花稅，2016年完工，房價7～10年翻一番，坐享升值！預約熱線……

這條短信隱匿的投資澳洲公寓期房和樓花的最大誤區在哪里？

您是不是認為2013年簽署的3年期（預計2016年完工）墨爾本CBD高層公寓的60萬澳元的售價是2013年的價格？

您是不是認為澳洲房價7～10年翻一倍（平均8%～10%的增長率）既然是過去的客觀事實，因此10%首付就意味著每年100%的潛在收益？

您是不是認為墨爾本購買期房可以節省大量印花稅，且可以添加匿名股東（Nominee）隨時可以獲利轉讓？

不管您信不信，反正張先生在中介銷售人員的游說下相信了，在懷揣澳洲經濟穩定、低空置率、低貸款利率、低匯率的房產創富的臆想下簽署了購買合同。而在換位思考的真實房地產交易中，張先生的賺錢夢想注定要落空。具體原因如下：

誤區一的真相：

2013年簽署的60萬澳元期房合同根本不是2013年的價格，而是2016年公寓預計交付時期的價格。如果您把自己換作發展商來制定銷售價格、核算成本的話，這個謎底就一目了然了：

通常高層公寓的海外預售期是12～18個月，合同允許的建造周期是60個月（5年），從允許銷售期房到開始施工的時間跨度約24個月，而此時此刻的建筑材料、工人、設計師、電力供應等根本還沒有采購和進駐施工場地呢，發展商在制定銷售價格之初就需要找專業建筑精算師對這些基礎材料的未來采購價格進行預估；而未來人工成本更需要精打細算（預防工會要求給工人加薪等），必須把未來建造期間的各類人工工資進行預期核算（復合每年CPI的增長率）；然后再加上未來市場可能增長的營銷成本、土地成本等，之后除以可銷售的總面積，才能確定最終的每平方米價格。試問，把未來成本進行攤派而制定的這個價格是2013年的還是2016年的呢？如果是2016年的價格，作為投資者的您還會投資購買嗎？

誤區二的真相：

澳洲房價7～10年翻一番的說法真實嗎？這個數據來源于哪里？經過考證，這個數據來自澳洲獨立第三方的數據統計機構R.P.Data；它記錄了悉尼從1960年的別墅中位價8500美元/套直至2010年悉尼別墅中位價63.5萬美元/套的歷史數據，經過粗略計算得來的。請特別注意：7～10年澳洲房價翻倍的說法是基于悉尼別墅中位價作為參照物的，而不是墨爾本或者悉尼公寓，更不是指期房公寓、新房公寓了。因此10%的期房低首付，不是獲得未來升值預期的保證，僅僅是完成合同簽署的一種低成本交易方式。

誤區三的真相：

維多利亞州地區（包括墨爾本）購買未建公寓、別墅都可以節省建筑部分的政府印花稅（Stamp Duty），僅對購買的土地價值計價征稅；對于期房公寓而言，所繳納印花稅越少，就意味著購買的土地價值越低。特別提醒：對于永久產權的海外房地產而言，增長的永遠是土地價值，而不是建筑物本身，在全球的任何地方都一樣。墨爾本地區允許添加匿名股東到合同中：即在房屋更名之前可以轉讓和銷售給其他人，但必須是原價轉讓和出售；因此，張先生期許通過炒作樓花賺取未來差價的夢想再次落空。

通過以上的澳洲投資期房或者樓花的案例，我們可以分析得出：簡單套用國內的投資經驗、判斷市場的標準、篩選產品的方法而投資于海外成熟的房地產市場是行不通的。去海外投資房產，必須順應當地業已成形的房產市場投資規律，做順水之舟，才能規避跌入投資誤區。

除投資海外樓花（期房）的誤區之外，其他風險還有哪些呢？

期房投資不適合海外人士。高層公寓類的期房，適合在投資國本地有高收入的人群，他們可以通過公寓的高折舊來獲得政府退稅；在美國和澳洲的稅務上叫作負扣稅房地產投資；而海外投資人在登陸澳洲/美國/歐洲就業之前，在當地還沒有收入，因此無法通過公寓的折舊來抵扣公司或者個人所得稅；而高折舊本身就意味著較高的稅務損失。

公寓類二次銷售時間相對較長。在海外，不同于別墅類別，公寓房在二手交易市場中占比較低、停留時間較長（以每周的市場拍賣產品類別來區分，公寓類產品僅占拍賣物業數量的20%左右），特別是小戶型公寓最滯銷。為什么這和我們廣大的房產投資者想象的完全不一樣？您想一想：沒有生育限制的西方發達經濟體家庭中，平均家庭人口數只有4～5人的中產家庭是否會住50平方米的公寓？既然不是主流住宅，怎么會被主流剛需所認可呢？

市中心公寓類產品不是澳洲、新西蘭、美國、加拿大等國主流自住和剛性購房需求的購買主體類別。以澳洲第二大城市、擁有420萬人口的墨爾本為例：在九橫九縱CBD生活的澳洲本地人（持澳洲護照和永久居留權的人）僅有1.4萬人，在CBD居住的總計30萬人中，絕大多數是外來人口，如留學生、訪問學者、旅游者、背包客以及買不起車在市中心周邊打散工的“窮人”；中國剛剛開始的城鎮化，其他發達國家早在1980年代初就開始了，市中心僅僅是商業中心而已，而非主流生活社區。如果絕大多數澳洲本地人都不在市中心居住，我們國人投資的市中心高層公寓打算未來出售給誰呢？

總之，在海外房地產的宣傳之勢如洪水般襲來之時，國人投資者想當然地認為在中國投資期房（樓花）賺錢了，在海外任何時間、地點購買也一樣能賺到錢，這樣的想法大錯特錯。沒有資金儲備和風險意識的樓花投機，注定會讓沒有經歷過漲跌周期洗禮的國內投資者陷入資金被動、投資收益不佳的窘迫境地。