三線城市商業(yè)地產(chǎn)：機遇下待開發(fā)的處女地

來自錦州81年出生的黃潔是北京一名白領，月薪近兩萬，今年是她在北京打拼的第10個年頭。限購之前買過一套房子，首付30萬，現(xiàn)在除了生活基本支出、房貸，黃潔手中有近50萬的閑置資金，但這一年來，她卻因為有錢而犯了愁。“北京買房限購、房價飛漲、2011年投進股票的錢現(xiàn)在還被套著，物價不斷上升，錢放在銀行里就是等著貶值”，正當黃潔飽受財富焦慮之時，她的表姐卻為她帶來一個難得的投資機遇——投資家鄉(xiāng)商業(yè)地產(chǎn)。于是，一直把目光放在一線城市的黃潔，開始關注那在她心中屬于投資邊緣地帶的三線城市。

隨著新型城鎮(zhèn)化的推廣，三線城市有了翻天覆地的變化，經(jīng)濟迅速發(fā)展、消費水平不斷提高，外來投資者不斷涌入，商業(yè)地產(chǎn)也逐漸升溫。黃潔的表姐去年在錦州繁華地帶購買了一套100平米左右的商鋪，每平4500元。由于地段好、人流旺盛，周邊項目不斷完善，一年之后這一位置的商鋪已經(jīng)漲到每平6000元，租金也不斷上漲，現(xiàn)在，僅靠租金就足夠生活日常開銷。與表姐聊天結束后，黃潔開始慎重考慮投資機會無限的三線城市商業(yè)地產(chǎn)。

投資機會大于一二線城市

“城鎮(zhèn)化推動了一二線城市向三線城市產(chǎn)業(yè)轉移，三線城市對于商業(yè)地產(chǎn)的需求大大增加，因此，我認為在未來一段時期內(nèi)，三線城市商業(yè)地產(chǎn)更具投資價值”，在海南三線城市從事商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)投資的陳經(jīng)理說道。

“以大城市為依托，中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”是國家推進新型城鎮(zhèn)化的具體要求，新型城鎮(zhèn)化將重點放在城鎮(zhèn)化率低的區(qū)域和三四線城市，人口聚集促使產(chǎn)業(yè)轉移，未來城鎮(zhèn)化最大的受益者將是三線城市。早就看到這一機遇的房企在今年年初就大力布陣三線城市，商業(yè)地產(chǎn)投資則是“重中之重”。2013年5月30日，華潤置地在四川瀘州市投資30億元開發(fā)“區(qū)域商業(yè)中心+住宅”的宜居宜業(yè)城市綜合體，同時，華潤零售也表示擬投資6至7億，在瀘州茜草CBD城北商業(yè)綜合體等恰當?shù)攸c建設大賣場或購物中心，并建造區(qū)域配送中心。保定炫彩SOHO商業(yè)部總監(jiān)馬騰飛表示，三線城市商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，2010年之前，三線城市的大型商超、寫字樓，包括商用公寓項目，都非常少。盡管2010年開始，一些地產(chǎn)公司向商業(yè)轉換，但到目前為止，商業(yè)地產(chǎn)市場存量依然很小。

錦州億隆置業(yè)執(zhí)行董事陳訓蒿認為，一二線城市基礎綜合配套現(xiàn)已相當完善，商業(yè)地產(chǎn)的投資門類雖然很多，但基本已趨向飽和，投資成本巨大，難度也大，更有可能投資與收益不成正比。與一二線城市相比，三線城市投資成本相對低廉，這樣能夠大大降低投資的風險。同時一二線城市房產(chǎn)的價格已經(jīng)趨向穩(wěn)定，升值空間不會太大，但是大部分三線城市綜合配套還有待開發(fā)完善，有一定發(fā)展升值空間；其次，三線城市某些商業(yè)領域存在空白，但是在一二線發(fā)展成熟的城市，這樣的機遇很少，所以抓住三線城市的可開發(fā)空間，將會帶給投資者前所未有的回報。

選擇三線城市，切忌摸黑抓魚

投資三線城市商業(yè)地產(chǎn)，選擇城市是關鍵，并不是所有的三線城市都能做到高回報。衡量標準之一則是城鎮(zhèn)化率的高低。2012年，我國城鎮(zhèn)化率達到52.57%，低于之一標準的南通、保定、錦州等三線城市，發(fā)展空間更大。而以鄂爾多斯為代表的城市，由于遭到過度開發(fā)，市場飽和，泡沫嚴重，則不適合作為投資目標城市。

同時，三線城市消費水平也是重要的考量之一，陳訓蒿選擇三線城市錦州作為投資地，有自己的道理。錦州是中國沿海最北部的港口開放城市，是遼西地區(qū)的交通樞紐，是遼寧省“五點一線” 國家發(fā)展戰(zhàn)略格局中的重要城市，人口密度達到100萬人，綜合這些區(qū)位、交通、政策利好和文化因素，陳訓蒿認為錦州的經(jīng)濟發(fā)展和投資價值可以說是三線城市中的佼佼者。選擇三線城市商業(yè)地產(chǎn)，不能摸黑抓魚。

市場、地段、特色、定位、運營，

一個都不能少

投資商業(yè)地產(chǎn)，并不是一個孤立的考量。從商業(yè)地產(chǎn)市場、規(guī)劃、地段、定位、招商到運營，每一個都是要綜合考察的因素。

商業(yè)地產(chǎn)投資要求投資者具備多方面的素質(zhì)。首先，在投資之前要對這座城市充分了解，包括城市歷史、風土人情、自然人文環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展和區(qū)域狀況等，然后評估這座城市以及你想要投資的商業(yè)門類的前景，有沒有投資必要。除此之外，地段當然是著重考慮的重要因素，在人氣夠足的好地段投資商業(yè)，是成功收益的有力保障，而對于多樣的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，

海南從事商業(yè)地產(chǎn)的陳經(jīng)理認為，商鋪投資現(xiàn)對于寫字樓、商住兩用住宅及其他商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)會有更高的回報，但值得提醒的是，高回報也意味著高風險，然而對于風險的控制則取悅于投資者對項目的選擇能力，同時也取決于整個市場的規(guī)范程度。

錦州億隆置業(yè)執(zhí)行董事陳訓蒿則認為，投資商業(yè)地產(chǎn)不分種類重要在于選擇的眼光。“一個優(yōu)秀的投資人不應被投資類型所束縛，首先應該注重的是投資地段和項目開發(fā)商。拿億隆·國際廣場的產(chǎn)權商鋪來說，涵蓋購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。最關鍵的是億隆攜手興隆大家庭，兩大品牌聯(lián)合為投資者做后盾，投資者完全不用擔心人氣和宣傳的后顧之憂，投資其中哪種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)都沒問題，重要是自身的投資業(yè)態(tài)要有特色、準確定位、有品質(zhì)”。

入鄉(xiāng)隨俗，

三線城市避不開的“煩惱”

投資三線城市商業(yè)地產(chǎn)，與一二線不同，三線城市更注重傳統(tǒng)，且具有很強的排他性。因此，投資三線城市商業(yè)過程中，入鄉(xiāng)隨俗是不得不考慮的一個問題。

陳訓蒿認為，三線城市相對落后、社會風氣也相對保守，投資三線城市要考慮城市的消費力購買力，所以投資的產(chǎn)品不能過于開放前衛(wèi)，要注意因地制宜；其次投資要順應市場的需求，市場需要什么我們做什么，不能違背市場；小城市人口分布相對集中，項目區(qū)位選擇也要在市中心或人口密集的位置，或是城市發(fā)展前景明朗的地段，特別是新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，人氣以及綜合配套設施需要漫長的完善過程，投資有待謹慎。

因此，投資三線城市商業(yè)地產(chǎn)，投資者投資額盡量控制在閑置資產(chǎn)的70%以內(nèi)，同時在可能的情況下，多點選擇，分散投資。投資前通過現(xiàn)場實地考察以深入了解商業(yè)地產(chǎn)的實際情況、環(huán)境因素，觀察分析可能受到的限制和風險，規(guī)避不利因素，在充分了解商業(yè)成熟度之后預估投資回報穩(wěn)定性，準備充分，才能挖掘出機遇下的這塊待開發(fā)的處女地。