看漲派：打死不賣房

老王賣房的舉動，一度在編輯部炸開了鍋，引起同仁們的集體討論，最不贊成老王關于房產觀點的便是葉先生。他和我們分享他買房的故事，說當初老王勸他不要買學區房，他沒聽，后來他買的一套學區房在2年間漲了200萬元。與此同時，編輯部的另一位同事張女士，今年初在北京潘家園附近買了一套140萬元的住房，半年時間就漲到190萬元。

鏈家地產市場研究統計顯示，北京7月純商品住宅成交均價為25138元/平方米，環比上漲9%，同比上漲21.6%，創下歷史新高。與北京類似，上海、廣州、深圳等一線城市房價今年以來也屢創新高，1至6月，房價平均漲幅高達11.2%。

他們真實的買房故事和北上廣等地銷售房產的數據，無一不支持著房價還在上漲的事實。而在葉先生看來，現在依然是持有房子的時候，尤其是北上廣等一線城市。他認為，一線城市的房價還有一定的上漲空間，至于二三線城市，房價可能不容易上漲，四五線城市的房價則可能下跌。

“地王”卷土重來

樓市暖不暖？看看土地市場。近幾個月來，房企的拿地熱情就如天氣一般逐漸升溫，大多數房企持續積極拿地，多地不斷出現“地王”蹤跡。而土地出讓的事，今年似乎也尤其多，南京、成都、廣州、合肥、昆明、長沙、武漢、哈爾濱、西安和蘭州等10個城市特別多。據不完全統計，這10個城市上半年土地出讓金高達4703億元，平均同比增幅達200%，占比全國306個城市土地出讓金的40%。

一些特別地塊的競拍過程也能讓人看出土地市場的火熱。8月7日，武漢東湖高新區一地塊，面積為139459.19平方米，起始價為62757萬元，引起了8家房企的關注。經過5小時487輪競拍，旭輝集團最終以13.45億元競得，溢價超過一倍，達到114. 4%。

不僅是武漢，縱觀全國各地，賣地風是愈刮愈烈。7月23日，北京朝陽區的孫河地塊經過70輪競價，最終中糧以23.6億元奪標，折合樓面價4.8萬元一平米，超過此前北京土地市場單價最高的萬柳地塊。北京市土地整理儲備中心公開披露的數據顯示，今年前7個月，北京土地出讓金合計約為870億元，比去年同期上漲約265%。

在北上廣等地，商品房的土地供應一直呈饑渴狀態，較好的地塊仍然是僧多粥少。業內人士認為，雖然對于房地產市場的狀態，很多人都分析說很嚴峻，都在講控制房價，但實際上開發商都在“搶地”，因為每個開發商的行為都證明他們對未來的判斷很心知肚明。

一線城市房價繼續上漲

火爆的賣地，令不少業內外人士擔心，房價是否還將繼續上漲？

8月1日發布的7月百城價格指數顯示，房價漲跌開始出現分化。7月重點監測的100個城市中，61個城市環比上漲，39個城市環比下跌。值得注意的是，北上廣等十大城市7月住宅均價為17609元每平方米，環比上漲1.34%，與去年同期相比上漲11.06%，這也是近三年來同比漲幅首次超10%。

三四線城市房價跌

與之相對應的是，環比下跌的城市增至39個，東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線城市領跌，東莞跌幅最大，達1.71%。

相比一二線城市，三四線城市的房地產市場得花更長時間來消化庫存。按業內人士估算，北京現有土地庫存的消耗時間不足兩年半，上海和廣州分別不足一年半和一年，但部分三四線城市要消化已有的在售住宅面積，需要6年以上，市場供給已經超出了真實需求。

數據顯示，一線城市供求比僅為0.64，但三四線城市，例如甘肅武威供求比高達8.06，山西大同供求比達5.7，延安達4.34，存在嚴重供過于求現象。湖南湘潭從6月份開始，一手商品房網簽成交面積持續下滑，房價也在7月出現下跌。量價齊跌，這是典型的供大于求信號。

房價漲不漲看人口流動

為什么一線城市的房價一直在上漲？

在某些專家看來，一線城市房價的上漲，除了經濟方面的供求原因，還與人口流向有關。一線城市過度聚集的行政資源、經濟資源、教育資源吸引了一大批外來人口的流入。北上廣等地都屬于移民城市，就像美國的紐約、華盛頓等地區一樣，吸引著全國各地的年輕人來此尋找發展機會，這在客觀上支撐著房價，讓房價不那么容易跌。事實是，即使在2 0 08年爆發金融危機時，紐約、華盛頓的房價也從未跌過。

一個城市房地產市場的增長動力大小，取決于人口流向，人口流入量大的城市，房價上漲空間較大，人口流出地的房價則不具備上漲的前提。雖說過去十年，房產投資遵循“傻瓜邏輯”，不管在哪買，只要買了就是賺，但不可否認，買在大城市的房子，的確比買在小城市的房產要漲得多。原因就在于大城市有更強的人口集聚能力，不論是自住需求還是投資需求，大城市的空間縱深都大于小城市。

如此一來，問題開始變得更清晰了—— 判斷未來幾年某地的房價是漲是跌，很大程度上要看該城市是在吸納新增人口，還是人口在流出。

房價上漲派言論

亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存：

房價漲是沒有異議的。房價漲，這是沒有異議的。至少一線城市五年要翻一番的，其他二三線城市各種條件不一樣，有的就是人口的擁入不太充分的地區，可能漲幅不高，但是一定還會漲。

諾亞正行CEO章嘉玉：

一線城市精華地帶問題不大，三四線城市房產存在風險。我國的房地產市場是一個區域分化、結構性的房市。我認為，投資者如果持有的是一線城市的精華地段，問題不太大。畢竟那些精華地方比如上海的陸家嘴，北京二環等精華地段，已經沒有新增的土地可以開發了。但是二三線、三四線城市，被城鎮化炒作出來的房地產市場，尤其是供給較多的住宅類房地產將存在較高的風險。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生：

下半年房價上漲動力依然存在，但同比漲幅將趨緩。今年上半年房地產總體形勢用一句話形容，就是各項指標處于本輪調控以來高位。2013年以來，房地產投資貢獻率、房地產交易量、交易額等多方面指標由負轉正，達到近兩年高位。由于宏觀經濟影響，下半年雖然房價上漲動力依然存在，但是同比漲幅將趨緩。

經濟學家郎咸平：

深圳買房可以對沖70%的通脹。盡管地產領頭的50多個相關行業都正趨向探底，地產業的蕭條恐怕難以規避，但買樓仍是對抗通貨膨脹最有效的手段。樓市最大的優點在于它能抵抗濫發貨幣的行為，“例如在深圳買房，樓價上漲的速度起碼可以對沖掉70%的通脹。”