溫州+鄂爾多斯+海南 那些房?jī)r(jià)上演“跳水秀”的城市

在北京等城市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高的同時(shí)，以溫州為代表的以前炒房炒得很兇的城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌不少。

日前，由中國社科院社科文獻(xiàn)出版社與中國建投投資研究院聯(lián)合推出的“2013年《投資藍(lán)皮書》”稱，預(yù)計(jì)今年中國房?jī)r(jià)總體將趨于穩(wěn)定，并稱投資中國樓市，不如去美國買房地產(chǎn)。

近期由發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃2011-2020年》初稿編制完成，規(guī)劃中提及這一輪城鎮(zhèn)化將拉動(dòng)40萬億投資，涉及20多個(gè)城市群、180多個(gè)地級(jí)市、1萬多個(gè)城鎮(zhèn)，以及4億新增城鎮(zhèn)人口。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪城鎮(zhèn)化帶來的躁動(dòng)和巨量土地供應(yīng)，很可能落在了一座座已經(jīng)被透支的空城之上。目前一些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)在市場(chǎng)亢奮后期，開始背道而馳，新一輪城鎮(zhèn)化有可能成為擊碎房?jī)r(jià)泡沫的一根木棍。

那么，就來看看哪些城市房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下跌。

NO.1

溫州：部分樓盤價(jià)格腰斬

下跌指數(shù)：★★★★★

4月中旬，潘秀鳥被溫州市永嘉中廈房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“永嘉中廈”）告上法庭，后者要求前者繼續(xù)履行購房合同。

潘秀鳥案件之前，永嘉中廈已經(jīng)以同樣的訴訟請(qǐng)求，將業(yè)主丁見新告上法庭并勝訴。在丁見新仍然不愿履行合同的情況下，永嘉縣法院根據(jù)永嘉中廈的申請(qǐng)，對(duì)業(yè)主實(shí)施了15天的司法拘留，一出“不買房進(jìn)班房”的鬧劇上演 。

這一切的根源都在于溫州房?jī)r(jià)幾乎被腰斬。由于房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，溫州正迎來大規(guī)模的“退房潮”，開發(fā)商與業(yè)主之間因購房合同履行問題引發(fā)的訴訟也有增多的趨勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士指出：“按照官方統(tǒng)計(jì)，目前新樓盤的退房率在10%左右。而實(shí)際情況是，這個(gè)數(shù)字比例要更高一些?！?/p>

自2012年初以來，溫州一直是全國70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)領(lǐng)跌的城市，這種情況一直延續(xù)至今。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1月，溫州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)以10.8%的同比跌幅，位居全國首位；2月，溫州新建商品住宅價(jià)格同比降幅8%，繼續(xù)領(lǐng)跌全國；3月，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的只有溫州一個(gè)。

在溫州樓市中，跌得最慘的當(dāng)屬“豪宅”。溫州龍灣城市中心區(qū)的“萬科龍灣花園”，一年前均價(jià)超過2.7萬元/平方米，目前的價(jià)格已跌至1.8萬元/平米左右。還有些樓房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了腰斬，比如曾經(jīng)的樓王“綠城·錦玉”，市場(chǎng)均價(jià)一度飆升至8萬元/平方米，目前狂跌至4.5萬元/平方米。

今年，溫州市區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量可能達(dá)到160萬平方米，是去年溫州市區(qū)新建商品住宅銷售量的2.4倍，是近幾年樓市銷售最高峰2009年銷售量的1. 5倍。有專家預(yù)測(cè)，這需要約29個(gè)月，才能基本消除庫存。

NO.2

鄂爾多斯：“鬼城”后遺癥

下跌指數(shù)：★★★★

因?yàn)椤把?、煤、土、氣”而揚(yáng)眉吐氣的鄂爾多斯，近幾年“大躍進(jìn)”般的耗資50多億，打造面積達(dá)32平方公里的內(nèi)蒙古康巴什豪華新城，如今卻成了一座無人居住的“鬼城”。

在剛剛過去的2012年，“鬼城”康巴什一直處于風(fēng)口浪尖。尤其是房地產(chǎn)陷入困境、民間借貸危機(jī)、煤炭?jī)r(jià)格持續(xù)下行等問題的逐一顯現(xiàn)，使得鄂爾多斯近些年以能源開發(fā)為依托的高速創(chuàng)富模式備受質(zhì)疑。如今，這座曾經(jīng)創(chuàng)造房?jī)r(jià)奇跡的城市，似乎正陷入寒冬的蕭瑟之中。

數(shù)據(jù)顯示，2011年，鄂爾多斯房地產(chǎn)計(jì)劃新開工面積達(dá)1300萬平方米，施工總量達(dá)2300萬平方米，完成投資4 5 0億元，計(jì)劃銷售商品住宅面積達(dá)1200萬平方米。這意味著每天都有近6萬平方米住房推向市場(chǎng)，而鄂爾多斯轄區(qū)各旗縣全部人口只有160多萬。

狂飆突進(jìn)的城市建設(shè)背后，是鄂爾多斯的勃勃雄心。根據(jù)規(guī)劃，由東勝、康巴什、阿鎮(zhèn)供圖組成的鄂爾多斯市，到2020年，人口規(guī)模將達(dá)到120萬人，“作為區(qū)域主要的中心城市，形成與包頭、呼市共筑三足鼎立的格局”。但截至目前，30余平方公里的康巴什，居住人口不過6萬人。

危機(jī)之下，不少樓盤出現(xiàn)了\"腰斬價(jià)\"，相比去年最高峰的價(jià)格，降低了一半。尤其是一些豪宅，如當(dāng)?shù)卦怀吹梅蟹袚P(yáng)揚(yáng)的“星河灣”，最初標(biāo)價(jià)2.4萬元/平方米的精裝房，去年10月還賣到2.2萬元/平方米，現(xiàn)在正在按1萬元/平方米的價(jià)格促銷。

由于地產(chǎn)供給過剩，加之配套設(shè)施不完備，這里就少有人住，大部分人還是選擇了老城區(qū)東勝。政府投資了那么多的錢，但是百姓不需要，康巴什這座空城已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)泡沫的“最佳展品”。

NO.3

海南： 高位接盤多被套牢

下跌指數(shù)：★★★

在外面的想進(jìn)去，在里邊的想出來，海南樓市越來越像是“圍城”。

實(shí)際上，在2009年下半年至2011年初海南樓市高潮時(shí)進(jìn)去的投資客，目前大多數(shù)人已經(jīng)被套牢。不僅僅是三亞，整個(gè)海南都是大量物業(yè)面臨長(zhǎng)期空置。有當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，海南省在2008年至2010年3年內(nèi)交付入住的住宅，年均使用時(shí)間僅為1.5個(gè)月，實(shí)際使用率只有1/8。無疑，大量空置房屋更談不上合理的投資回報(bào)。

毗鄰海南省政府行政中心的海闊天空國興城一期于2011年1月開盤，當(dāng)時(shí)起價(jià)13500元/平方米，均價(jià)14500元/平方米。但現(xiàn)在已經(jīng)有業(yè)主掛出多套二手房出售，127平方米三居室報(bào)價(jià)139萬元，折合單價(jià)11000元/平方米；95平米兩居室報(bào)價(jià)97萬元，折合單價(jià)10211元/平方米，這意味著房子一出手，就直接虧損約2000元到3500元/平方米。

?？谖骱Ｈ饒@公寓今年1月9日銷售均價(jià)10000元/平方米，與本項(xiàng)目2010年12月10日第一次對(duì)外報(bào)出的12680元單價(jià)相比，25個(gè)月以來銷售價(jià)格累計(jì)下跌了2680元，跌幅為22%。

根據(jù)當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)和開發(fā)商透露，在三亞、海口、瓊海、陵水、文昌等地，有大量的樓盤從2010年一直銷售至今仍未賣完，這些樓盤在兩年多期間價(jià)格一度繼續(xù)上漲，但2012年大多數(shù)已經(jīng)回落到起點(diǎn)，甚至跌破起始售價(jià)。業(yè)內(nèi)人士表示，海南購房者以島外為主，多數(shù)都是以度假兼投資為目的，目前被套的投資客主要是當(dāng)時(shí)的高位接盤者。

雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍對(duì)此保持樂觀，并堅(jiān)信上世紀(jì)90年代海南樓市上演的“擊鼓傳花”游戲不會(huì)重演，但沒有人敢斷言這批投資客何時(shí)才能解套。