中國“鬼城”的背后

鐵嶺新城的規劃者可能不會想到，8年后，這里會成為“鬼城”。平日街道空無一人，商鋪店面的玻璃上貼著“招租”的紙條早已泛黃。同樣的景象也出現在廣東惠州。“惠州的房子成片，但入住率極低，已經在那里買了房的，要再賣出去很難。”一位投資者說，“不要說買，免費讓我住，我也不去，人少得讓人害怕。從惠州到深圳，商務車要花90分鐘時間，如果堵車或者坐公交車，時間會更長，根本無法達到‘深圳上班，惠州居住’的效果，‘深圳一小時生活圈’僅僅是幻想。”

“淘金者”夢碎

鬼城一般是指“資源枯竭并被廢棄的城市”，屬于地理學名詞。從房地產角度來看，系指某片區房屋空置率過高，鮮有人居住，夜晚漆黑猶如鬼城。

據公開資料顯示，中國的鬼城數量頗多，其中的12座更為海內外所共知。從鬼城分布的數量來看，內蒙古排名第一，共有4座鬼城，分別在鄂爾多斯康巴甚、呼和浩特清水河、巴彥淖爾和二連浩特。河南排名第二，共有3座鬼城，分別在鄭州鄭東新區、鶴壁和信陽。江蘇排名第三，共有2座鬼城，分別在常州和鎮江丹徒。此外，還有遼寧的營口、湖北的十堰以及云南的呈貢。另外，被譽為“亞洲最大別墅區”的天津京津新城，空置率高達90%，儼然一座空城。廣東惠州的大亞灣新城空置率約7成，廣州花都別墅群賣了8年，周末入住率僅為五六成……這些鬼城的共同特點都是，耗費巨資的建設，豪華的政府建筑，行人稀少的街道，大量空置的住宅。

拔苗助長的城鎮化

到底是什么原因造就了這些鬼城？在討論之前，不妨先看看曾經輝煌的“汽車之城”底特律的破產原因。底特律的癥結，主要在于對汽車產業依賴度太高，故而會出現“一榮俱榮，一損俱損”的后果。底特律汽車產業的發展模式在過去很受推崇，但受金融危機的影響，美國汽車業衰落，致使過度依賴汽車產業的底特律經濟嚴重衰退、人口大量外流。底特律高峰期人口將近200萬人，而現在只有70萬人左右。

對汽車產業依賴程度過高，創新能力有限，再加上政府管理方面的缺失與偏離，最終使得這個曾經異常繁榮的城市走上了破產之路。中國的鬼城亦存在相似的情況。更令人擔憂的是，有的城市尚未形成特色產業，就開始興建大批量的住宅樓。不是根據實際需求建設城市，而是根據投資需求建設城市，鬼城便“應運而生”。

城市的發展首先必須要有一些產業來支撐。鬼城主要是由政府主導下的城市化所催生，而非城市自身發展到一定程度所形成的外擴。這種由政府主導的城市化，不僅會造成城市病，而且會使地方政府更加依賴土地財政，造成投資沖動一浪高過一浪。單一的房地產發展模式，導致投資浪費、人口大量遷出，從而形成鬼城。

三四線城市鬼城率高

近期，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組對12個省區的調查顯示，12個省會城市，平均一個城市要建4.6個新城新區；144個地級城市，平均每個規劃建設約1.5個新城新區。這意味著，會有更多地方變為“城市”，同時更多三四線城市的新區有可能成為鬼城。

據克而瑞信息集團研究中心發布的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》顯示，房地產風險排名靠前的是一批國內三線城市，其中隴南、武威、酒泉依次名列全國房地產投資風險的前三位。而風險最高的前50名中，除了拉薩是二線城市外，其余皆是三線城市。榜單顯現出一線、二線、三線城市風險得分均值依次遞增的趨勢。這意味著，三線城市比一二線城市房地產發展風險更大。

報告分析稱，近年來三四線城市的房地產發展速度已經脫離基本面，過去幾年過于激進的土地出讓速度，積累成目前的庫存高壓，使得競爭慘烈。由于三線城市經濟總量相對有限，中心區域的土地供應也較為充裕，使得三線城市供應過量。西北地區形成風險集中圈，一類是由于過度炒作、泡沫化明顯，如鄂爾多斯等；另一類是隴南慶陽、固原等最為貧窮、干旱缺水地區。西南地區的山地地形制約了人口和經濟集聚，房地產發展亦較為落后，秦巴山區廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等均位于風險前20強。

如何破局

解決當下的鬼城現狀，或者避免鬼城的出現，地方政府是關鍵。需要因地制宜，找到一條適合自身發展的路，而不是扎堆蓋房子。城市推進城鎮化需要產業的支撐，如果只注重城市建設，建了很多樓，但產業沒有培育起來，缺乏就業崗位，人口就很難聚集。大中城市，經濟結構要多元化，圍繞支柱產業，實現適度多元發展，不能依賴單一行業。在解決鬼城問題上，鄂爾多斯是一個較為典型的例子。該市正在調整城市整體經濟結構，希望擺脫對煤炭產業的整體依賴，并極力發展非煤產業，從而帶動整個城市經濟結構的完善，以此拉動城市就業與人口內遷。鄂爾多斯是典型的資源主導型城市，其新的經濟增長點——非煤經濟需要一個較長的培育周期，新舊兩個經濟增長點的發展速度不一，兩者差距會逐漸拉大并造成不平衡，故而其經濟發展受制于煤炭開發的狀況在相當長一段時期內是無法改變的。

為了發展非煤經濟，內蒙古自治區、鄂爾多斯市兩級政府使出了渾身解數，出臺了諸多政策，如以資源換項目。按照鄂爾多斯市政府的計劃，到2017年實現非煤產業占工業增加值的比重達到50%以上。為此，該市大力招商引資，正在培養產值超千億元的產業集群、工業園區和大型企業。

聯合國開發計劃署發布的《2013中國人類發展報告》預測，到2030年中國城鎮化水平將達到70%，城鎮人口總數將超過10億人；城市對國內生產總值的貢獻將達75%。因此也有一些房地產專家對鬼城的現狀并不擔憂，他們認為，時間能夠證明一切。城鎮化是一個階段性進程，所謂的鬼城只是這一進程中的暫時現象，因為一座新城的形成需要一個周期。