房地產(chǎn)直接融資時代

王石曾經(jīng)說過：“房地產(chǎn)說到底是金融問題，將來的房地產(chǎn)市場，沒有幾千億的融資平臺，你只是一個打工的。”萬科入股徽商，恰恰印證了這句話。

10月30日，萬科集團發(fā)布公告，擬通過旗下子公司萬科置業(yè)以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發(fā)行，預(yù)計最大認(rèn)購金額為34.3億港幣。認(rèn)購?fù)瓿珊螅f科將持股8%，成為徽商銀行最大單一股東。

一直以來，房地產(chǎn)業(yè)融資都是以銀行貸款的間接融資為主，此次行業(yè)龍頭入股銀行，一石激起千層浪。

多元融資嘗試

不少業(yè)內(nèi)人士感慨，地產(chǎn)做到最后其實就是做金融。

自2003年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，內(nèi)地地產(chǎn)商在各種限制性政策的狙擊之下，不斷突破創(chuàng)新尋找新的融資通道。其中萬科更遍嘗各種融資方式，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域和調(diào)控下的市場中占得先機。

翻開萬科歷年年報和公告便會發(fā)現(xiàn)，風(fēng)靡國內(nèi)房企的海外IPO（類紅籌融資）始自萬科。

2004年，萬科和德國的國際房地產(chǎn)投資銀行（Hypo Real Estate Bank Internatinal，簡稱HI）達成合作協(xié)議，共同完成“中山城市風(fēng)景”項目。鑒于利用外資的政策限制，萬科采用了海外上市的融資架構(gòu)來完成HI的2740萬美元貸款。該模式出爐以后的近10年時間里，碧桂園、SOHO中國、恒大、龍湖等境內(nèi)房企的海外融資，也主要是在該模式基礎(chǔ)上進行調(diào)整，以符合政策要求。

然而限于A股上市公司的身份，萬科并未享受上述融資模式帶來的更多紅利，其綜合融資成本甚至高于中海外、華潤、龍湖等H股房企。

而對于近期國內(nèi)資本市場再融資放開，萬科也未有太多期待。萬科董事會秘書譚華杰表示，萬科2007年推行再融資，保持每年40%甚至更高的增長速度，那時向股東融資是有利于公司發(fā)展和他們自身利益的。而萬科現(xiàn)在已進入一個相對平穩(wěn)增長期，沒有迫切的股權(quán)融資需求。

萬科迫切需要打通海外低成本融資通道。從去年收購港股房企南聯(lián)地產(chǎn)，到成立海外事業(yè)部，再到今年正在推進的B股轉(zhuǎn)H股，萬科的國際化戰(zhàn)略正一步步變?yōu)楝F(xiàn)實，緊隨其后的國際融資之路也已打通。多位券商分析師表示，一旦萬科的B轉(zhuǎn)H實施成功，其境外融資渠道進一步趨于多元化，融資成本也將進一步降低。

比之房企目前多用的海外發(fā)行票據(jù)、信托、私募融資，入股銀行更為高明。不僅僅是向金融機構(gòu)和投資者借款，而是將地產(chǎn)與金融業(yè)務(wù)打通了，無論是社區(qū)金融還是供應(yīng)鏈金融，其產(chǎn)業(yè)鏈條均向上延伸。

“有了自己的控股銀行，房企的境遇將大為改善。對于購買本企業(yè)產(chǎn)品的客戶，完全可以讓其通過自己入股的銀行來辦理按揭貸款，在房貸額度收緊的情況下，更有利于打造企業(yè)銷售的核心競爭優(yōu)勢，同時提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率。”來自CRIC研究中心的分析師表示。

調(diào)控十年，即是一部房地產(chǎn)金融的進化史，直接融資漸漸成為主流。隨著房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域細(xì)分，其與金融的融合趨勢也進一步加強，產(chǎn)融結(jié)合呼之欲出。

直接融資時代

實際上，持股銀行的房企并非萬科一家，綠地集團、合生創(chuàng)展等地產(chǎn)商早已入股商業(yè)銀行。就在萬科此次發(fā)布公告前不久的10月26日，越秀集團旗下上市公司越秀地產(chǎn)對外宣布向創(chuàng)興銀行全體股東提出部分要約收購，以每股35.69港幣現(xiàn)金收購最多不超過75%股份，所涉及金額約為港幣116.44億元。

“當(dāng)前受政策影響，銀行渠道融資不易，信托、發(fā)債等融資成本高昂，入股銀行可以大大降低其融資成本，為企業(yè)主營業(yè)務(wù)籌集資金。綜合實力較強的企業(yè)還可以通過入股銀行來實現(xiàn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)拓展，或者為客戶提供更多的金融服務(wù)。”中投顧問金融行業(yè)研究員霍肖樺說道。

住建部政策研究中心與高和資本日前聯(lián)合發(fā)布的《2013年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報告》顯示，房地產(chǎn)直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融資資金總額在八年間增長了6.5倍，房地產(chǎn)進入直接融資時代。

“房企高度依賴銀行貸單一格局在未來將很難持續(xù)，房地產(chǎn)市場融資必然將逐步呈現(xiàn)成熟房地產(chǎn)市場的多元化格局，直接融資比例提高。”住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，不斷加碼的地產(chǎn)調(diào)控讓寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環(huán)境很難再現(xiàn)。

過去十年，房地產(chǎn)與銀行的關(guān)系就像華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強指出的，“沒有銀行，就沒有房地產(chǎn)”，銀行與地產(chǎn)生死相依。然而梳理近十年房地產(chǎn)融資格局，一個清晰可見的趨勢是，房地產(chǎn)公司正在逐漸擺脫對銀行的依賴，借道海外融資、信托、基金、券商資管等工具，走上一條多元化的直接融資之路。

“總的趨勢是往直接融資發(fā)展，除傳統(tǒng)的銀行貸款、證券融資外，目前還出現(xiàn)了信托融資、房地產(chǎn)私募基金等新型融資方式。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也在逐步試水互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，做網(wǎng)上金融。”全國房地產(chǎn)商會理事李驍說道。

地產(chǎn)與金融互相滲透，可能會改變整個金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的運行特征，也可能生發(fā)出新風(fēng)險。經(jīng)濟分析師朱大鳴指出，地產(chǎn)和金融相互滲透，在看到利益的同時也必須防范風(fēng)險。“不可否認(rèn)，金融業(yè)從來就是風(fēng)險相對較大的產(chǎn)業(yè)，特別是當(dāng)前鬧錢荒的背景下，銀行資產(chǎn)配置不當(dāng)，地方債與影子銀行都有可能拖累金融業(yè)，同時也可能會對房地產(chǎn)業(yè)造成沖擊；而房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生紊亂，也勢必會影響金融安全。二者捆綁，風(fēng)險也將成倍放大。”