未來土地流轉成本會更高

新型城鎮化方向確定，對農地流轉的錯誤認知還在繼續?？紤]到城鎮化的成本，工業化過程中土地升值的因素，未來土地價格會上漲。

首先是城鎮化需要支付成本，隨著人口城鎮化、戶籍制度的改革，未來7年每個農村居民進城最低需要10萬元的成本，東部地區更高，以1.5億人講，20萬億左右的成本不可避免。隨著農民進城成為城市勞動力，整體生產效率會提升，社會財富會增長。這是美好的遠景，現實是，富裕的農民早已進城甚至移民，他們可通過購房獲得藍印戶口的方式成為上海、天津人。據筆者了解的某資源富裕市，財富凈值億元以上多已移民，千萬以上的已經進入城鎮，如今還堅持在水土被破壞的農村地區的，大多家境困難。必須清醒地認識到，城鎮化的過程也是個扶貧的過程，是培訓勞動力技能的過程，這樣進入城鎮的農民朋友才能扎根，才能安居樂業。

其次是政府會繼續實行嚴格的耕地保護政策，土地是中國的稀缺資源，這個現實不可能改變。12月3日召開的中央政治局會議，聽取了第二次全國土地調查情況匯報，強調要毫不動搖和節約用地制度。必須站在歷史和全局高度，堅持實行最嚴格的耕地保護制度，堅決守住耕地保護紅線和糧食安全底線，確保實有耕地數量基本穩定。受制于中國人口、地況與糧食安全，嚴格的耕地保護措施不會變，這是明智之舉。否則，以中國未來15億左右的人口，像石油一樣依賴進口的話，世界主要糧食產區港口的罷工就會影響到中國的糧袋子。

農村集體中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文日前接受《人民日報》采訪時表示，土改有三條底線不能突破：第一，不能改變土地所有制，就是農民集體所有；第二，不能改變土地的用途，農地必須農用；第三，不管怎么改，都不能損害農民的基本權益。

嚴格保護18億畝耕地，意味著進入流轉的農地是符合規劃和用途管制的農村集體經營性建設用地。在不觸碰18億畝耕地高壓線的前提下，最多可把2億多畝宅基地、近5000萬畝的農村經營性建設用地投入市場。通過集約化用地后，如果可節約3000萬畝地投向市場，這3000萬畝的溢價不會比以前低。我國所有城鎮建設用地總計2.5億畝，給城鎮居民帶來巨大財產性收入，農村擁有的非農建設用地其實2.5億畝要轉變成財產性收入，目前來自財產權利的各種收入加在一起不足3%，城鎮化主要建立在低價地的基礎上，未來將會有極大改變，土地流轉成本會更高。

即使征地成本也在上升。土地問題專家、國務院發展研究中心劉守英今年2月28日，在浙江溫州的“中國改革（溫州）論壇”上警告，“政府完全靠土地的融資來完成城市的基礎設施建設”不可持續，粗略計算，從2007年到2011年，全國土地出讓收入中用于征地和拆遷的比重已達到41%。

第三是集約用地、高效用地，提升每畝土地創造的財富。北京、上海等城市之所以能夠支付高溢價土地，市場銷售火爆，原因是創富機會多、每平方公里創造的GDP正在追趕經濟發達地區，如果經濟下行無法支撐土地溢價，立馬崩潰。12月3日，國土資源部副部長胡存智在國土資源部召開的“全國法制宣傳日”座談會上表示，國土資源部將抓緊研究建立農村集體經營性建設用地流轉制度，將農村集體經營性建設用地交易納入國有建設用地市場等交易平臺?，F在，中國資源粗放利用的現狀還沒有根本轉變，城鎮低效用地占約40%，農村空閑住宅達10%至15%。

現在我國工業園區、企業大規模低價圈地，打著高科技或物流的名義，實際上干的是圈地等升值的勾當，未來這樣的空間會減少，以重慶的方式通過土地置換從遠郊置換到近郊，提高土地溢價；通過集約用地，使工商業用地更加市場化，而不是由地方首腦一拍腦袋低成本引進那些不創造產值的大地主。

胡存智的說法非常明確，新征用地要減少，主要是盤活目前浪費、低效使用的土地，國土資源部將加強與紀檢監察、審計以及司法機關的聯動，嚴厲打擊非法圈地、囤地和粗放浪費土地的行為，嚴格執行閑置土地處置政策。同時，還要采取措施提高工業用地價格。探索實行“租讓結合、先租后讓”的工業用地供應制度，積極推行工業用地出讓彈性年期制。

土地價格下挫的空間給封堵住了，除非出現經濟大幅滑坡，否則土地價格總體上將是穩中有升的趨勢，個別已實際崩盤的城市除外。

作者簡介：

葉檀，知名財經評論家、財經專欄作家，《每日經濟新聞》主筆、央視財經頻道特約評論員。主要從事資本市場、房地產市場、金融等領域寫作。著有《拿什么拯救中國經濟》、《中國房地產戰爭》等。