“新國五條”擋不住地產(chǎn)商搶地潮

政府?dāng)[出一副開閘放地的姿態(tài)，但計劃供應(yīng)土地量卻是三年來最低。在嚴(yán)厲的新國五條下，地產(chǎn)商們瘋狂拿地，其主戰(zhàn)場又重新回到了一二線城市。

大型房企紛紛忙著拿地

從杭州到重慶，這段旅程坐飛機只要2小時15分鐘，綠城集團董事長宋衛(wèi)平卻選擇花20多個小時坐火車。上一次出“遠門”是2011年9月，害怕乘飛機的他坐著大眾途銳車，去北方進行了一輪16天的巡視，回到杭州時，綠城已經(jīng)深陷泥沼，被“信托調(diào)查”、“綠城破產(chǎn)”等傳言包圍。

“就像馮小剛《1942》里的那支逃荒大軍，有的人有很多孩子，吃不飽，養(yǎng)不活，只能賣掉幾個，總比死掉好。”宋衛(wèi)平這樣總結(jié)自己的2012。一年半后再度遠行，宋衛(wèi)平的心情之好，每一個身邊的人都可以感受到。“他開會都沒怎么罵人了。”宋的一位下屬說。

在2013年3月下旬，10天的西南之旅里，宋衛(wèi)平短暫在武漢停留，隨后奔赴重慶，在融創(chuàng)董事長孫宏斌的陪同下，看了重慶和成都幾個項目。回來以后，他對重慶幾個項目贊譽有加，并流露出在重慶拿地的想法。

2012年一路“逃荒”的綠城確實在考慮買地了。就在2013年3月中旬，綠城中國和融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告稱，雙方以90.19億元的價格聯(lián)合收購了上海黃浦區(qū)的一宗商住地塊。融創(chuàng)綠城房地產(chǎn)公司自2012年6月成立以來，在過去8個月取得了125億元的銷售額，并頻繁在土地市場出手補倉，9個多月的時間已獲得17個項目。

其他開發(fā)商更是在近幾個月大量補倉。2013年一季度，萬科拿地?zé)崆楦邼q，斥資148億拿下19個項目，同比增加889%；保利地產(chǎn)亦在成都、南京、青島、長春、天津、合肥、武漢等地拿了14個項目，總地價款約118億元。

通常，每年第一季度是等待兩會后政策出臺的空檔期，大型房企抓住了人們恐慌性購買的心理，獲得不錯的銷售。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，一季度全國商品房銷售面積約2億平方米，同比增長37.1%；全國商品房銷售額約1.4萬億元，同比增長61.3%。

而伴隨著“新國五條”政策遭遇地方政府、購房者幾乎一致地抵制，發(fā)展商更有理由回到土地市場了。“近期包括合肥、石家莊等城市項目都賣得很快，我們也著重在這些區(qū)域拿地。”保利地產(chǎn)董事長宋廣菊稱。

管不住的價格

隨著各城市的“新國五條”細則相繼出臺，在經(jīng)歷了前一段各地趕著“末班車”瘋狂交易之后，人們終于漸漸看清了本輪降溫秀的具體落實情況。

多地細則內(nèi)容因字?jǐn)?shù)短少，而被紛紛調(diào)侃。政策的核心——20%差額所得稅可能根本未被貫徹這一事實，讓決策者頗為尷尬。人們揣測，這樣的細則仍需更細的規(guī)則來進一步落實此輪調(diào)控新政。

令決策者始料未及的是，“新國五條”細則出臺之后，導(dǎo)致二手房市場部分需求轉(zhuǎn)移至一手房市場，加之政策“末班車”的效應(yīng)，這也就導(dǎo)致新房市場成交繼續(xù)放量，助推新房市場在經(jīng)歷觀望之后重返房價上漲的趨勢。

2013年3月30日，深圳香蜜湖片區(qū)一樓盤開盤，沒有樣板房，沒有中介代理，甚至在搜房網(wǎng)和房信網(wǎng)除了顯示“即將推出”以外，找不到其他信息，開盤當(dāng)日竟有千人瘋狂搶購。

同樣，位于北京通州的金地·格林格林項目及珠江悅公館近期開盤，也是數(shù)千人爭奪三四百套房源。開盤當(dāng)天不到3個小時，這兩個項目就全部認(rèn)購?fù)戤叀?/p>

2013年4月15日一早，國家發(fā)改委在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了有關(guān)《部分房企違反明碼標(biāo)價規(guī)定受到查處》的公告，對近期各地價格部門查處的8家房企的開發(fā)項目捂盤惜售進行了通報，對9家企業(yè)共處以了1000萬元以上的罰款，以此警告開發(fā)商不得采用拖延開盤時間故意制造房源緊張氣氛。

此時政府開始打擊捂盤惜售，與其說是關(guān)心購房者利益、使消費者享受同等待遇，不如說是關(guān)心自己制定的政策是否奏效。面對空前高漲的買房氣氛和洶涌的輿情，政府不得不祭出重典。

為了讓“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定”，北京市甚至規(guī)定，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格，且不接受指導(dǎo)的商品房項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

對那些曾在1970年代以前的中國生活的人們，這政策會有計劃經(jīng)濟重演的錯覺，在中國市場化改革30多年后，這不可避免地引起巨大的爭議。政府控制市場價格的手越伸越長，而在房價快速上漲的核心——土地供應(yīng)這一問題上，始終是敷衍了事。

回歸北上廣

4月16日，國土資源部公布的2013年全國住房用地供應(yīng)計劃顯示，今年全國住房用地計劃供應(yīng)15.08萬公頃。國土資源部特別強調(diào)，這是過去5年年均實際供應(yīng)量（9.77萬公頃）的1.5倍。

不過國土資源部這一說法遭到了學(xué)者一致的質(zhì)疑。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強稱，從計劃額度角度計算，全國住房用地供應(yīng)已經(jīng)連續(xù)兩年減少（2011年為21.8萬公頃，2012年為15.93萬公頃）。如果單從計劃供應(yīng)規(guī)模來看，2013年的15.08萬公頃實為2010年以來的最低。且計劃數(shù)與完成數(shù)從來都是兩碼事。蘭德咨詢是一家提供房地產(chǎn)企業(yè)一體化解決方案的專業(yè)咨詢機構(gòu)，該公司總裁宋延慶也對記者稱，這是國土資源部玩的一個數(shù)字游戲，土地問題是高房價的根源。

近年來，一線城市的供地計劃完成不甚理想，導(dǎo)致了樓市出現(xiàn)嚴(yán)重供需失衡的局面。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，從2009年到2012年上半年，武漢、沈陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米，遠高于其他城市。相比之下，北、上、廣、深4城市住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右，僅相當(dāng)于武漢一個城市的成交量。

為此，2013年年初，國土資源部曾在內(nèi)部文件中，專門要求一線城市增加住房用地供應(yīng)。從拿地的區(qū)域來看，大型房企也主要選擇環(huán)渤海、長三角、珠三角等區(qū)域里的一二線城市，即使是過去深耕三四線城市的恒大，近一年來也開始向二線城市傾斜。

實際上，不少房企都在加大拿地力度。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2013年3月1日至3月15日，“新國五條”出臺的兩周時間內(nèi)，萬科、恒大、保利、世茂等大型房企拿地的金額高達269億元。

在融創(chuàng)董事長孫宏斌看來，這輪調(diào)控下來，土地市場并未出現(xiàn)降溫跡象，如今即使100多億也拿不了幾塊地。這一說法為保利、萬科等大型房企所認(rèn)同，但他們依然對北上廣一線城市非常看好，京滬等地也頻現(xiàn)高溢價地塊。

2013年4月9日，北京10家房企經(jīng)過132輪激烈競拍，新能國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以11.65億元競得北京石景山區(qū)魯谷路一處商業(yè)金融用地，溢價率高達174%；隔天在上海，經(jīng)過336輪激烈競價后，上海浦東發(fā)展置業(yè)有限公司最終競得上海浦東一處住宅地塊，樓面價18199元/平方米，總價37.75億元，成為2013年上海單價、總價雙料地王。

財政部最新數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度國有土地使用權(quán)出讓收入7700億元，同比增長46.6%，而在2012年一季度，這個數(shù)據(jù)同比下降34.6%。房地產(chǎn)交易帶動地方財政收入增速明顯，收入達到17428億元，同比增長13.7%。

保利地產(chǎn)集團堪稱2013年土地市場的急先鋒。該公司一位高管在接受記者采訪時表示，對房地產(chǎn)市場中長期前景看好，保守估計公司到2020年將實現(xiàn)下一個千億目標(biāo)。同時，保利地產(chǎn)2013年將有近300億資金用于投資土地儲備。

就連宋衛(wèi)平也開始在一些城市看地。2013年第一季度綠城多個地區(qū)項目銷售不錯，海南綠城清水灣項目第一季度銷售額更接近30億元。綠城中國首席財務(wù)官馮征表示，綠城已經(jīng)度過了生存的危難期，接下來已經(jīng)不是要賣項目補資金的問題了，而是要找合適項目及時補倉，“市場正在發(fā)生微妙的變化，綠城也希望抓住一些新的機會”。

不過在經(jīng)歷樓市數(shù)次過山車式的輪回后，宋衛(wèi)平反復(fù)稱，綠城今后拿地，主要通過與其他公司合作的方式來降低風(fēng)險。

蘭德咨詢總裁宋延慶稱，包括北京在內(nèi)的地方政府2012年都沒有完成年初制定的供地計劃，市場上積壓了兩年多的需求集中釋放后，供需矛盾很快就凸顯出來。正是看到強勁的需求，開發(fā)商才敢于大手筆拿地。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至2013年3月27日，北京商品住宅庫存量為65453套，比2012年年底共減少1.6萬多套，新房庫存創(chuàng)下了2010年1月以來的歷史低位。

（據(jù)《南方周末》）