樓市調控“新國五條”成效引發關注

今年2月底，樓市調控的“新國五條”出爐，當日地產股大幅下挫，多位房產界人士感嘆此次調控出了“狠招”，不過更多的人則認為，樓市十年九調，房價屢調屢高。如同前面數次調控一樣，“新國五條”把“填空題”留給了地方。3月底4月初，許多地方對這道調控“填空題”給出了寬松的答案——樓市調控第N季輕柔落地。本輪調控將向何處去？

房價狂飆逼調控出招

無論從房價實際漲幅、潛在壓力，還是從開發商擴張勢頭、土地市場走熱等情形來看，2012年年底，樓市再次“脫韁”，調控加碼似乎只是選擇時間節點的問題。

通過國家統計局每月公布的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”可以明顯看出，2012年下半年以來，房價上漲在一、二線城市再成趨勢。

令決策層擔憂的是，2012年9月、10月以后，北京、上海、廣州等城市一些樓盤再現千人搶房、徹夜排隊的“盛況”。而這種個別情況經由開發商、媒體的渲染，快速傳播，影響了潛在購房者的預期，房價事實上出現了較大幅度上漲。

一線城市房價上漲的情況迅速向部分二、三線城市傳導，加之限購、限貸以來，一直有城市或暗或明對調控政策“放水”，這些城市的房價逐漸打破僵局，開始進入上漲通道。全國樓市出現“量價齊升”的局面。

土地市場的升溫加劇了房價上漲預期。2012年下半年之后，北京、上海、杭州、南京、溫州等10多個城市大幅增加土地供應，有的甚至一次性推地上千畝，開發商拿地意愿和能力同步提高，“地王”重出江湖，土地市場由“量升價動”向“量價齊升”轉變。

“樓市正在起變化”。開發商對房價上漲歡欣鼓舞，購房者繼續對調控失望爭相入市，業內人士呼吁新政出爐……和前幾輪調控面臨的形勢一樣，“抑漲”再次成為迫切任務，新政不得不出。

也有業內人士指出，當前調控并非唯一選擇，房屋系統聯網、房產稅擴容、加大保障房供應、改變土地財政現狀……這都是可選之策，也是治本之方。

樓市博弈成為難以預測的“黑洞”

“新國五條”出來之后，國務院辦公廳出臺細化政策，除了繼續強調抑制投資、加大供應、穩定房價外，特別提出“對出售自有住房按規定應依法嚴格按轉讓所得的20%征收個人所得稅”。正是這一規定，引發市場震動。

2013年整個3月，各大城市的“離婚潮”此起彼伏，究其原因無非是想趕在各地細則出臺前，做好避稅準備。這個月全國多個城市的二手房成交爆棚，房產登記中心排起起了長隊。

這一切無疑增加了“新國五條”調控政策的戲劇性。按照政策原意，征收20%個稅是為了加大房屋流通環節成本，進一步抑制投資性購房，讓樓市回歸居住本位。然而，中國樓市太具復雜性，調控措施轉瞬就變成了“搶房大戰”，火熱的交易、豐厚的利潤，打消了開發商對于樓市走低的擔憂。

實際上，有關房產稅擴容的消息一直存在，一旦房產稅實行，房屋持有環節的成本將大為增加。許多房地產業內人士指出，20%的個稅政策加上房產稅，將是樓市調控的一把“利器”，新的投資性購房會因交易環節成本太大而放棄，原有的持有多套房屋的投資者不得不放出存量住房。因為持有成本加大，兩相作用，樓價走低在所難免。

然而，現實樓市總是走在專業分析之前。3月“搶房”之后，買賣雙方發現，根本用不著如此，3月底4月初的許多地方細則，把中央給的“填空題”基本“空”了下來，20%的個稅到底怎么征，多數城市避而不談，現實征稅則一如過去。

有人指責地方細則輕柔落地，但是回過頭來看，如果各地都嚴格執行先前的限購、限貸政策，房價何至于大幅上漲？正是各種博弈疊加，讓樓市成為一個難以徹底看清的“黑洞”。

調控第N季，“成色”幾何

急于入市、爭搶過戶、量價齊升……在3月的樓市上演了一幕幕搶搭政策“末班車”火爆場面的情況下，由“新國五條”及其地方細則構成的樓市調控第N季，成色幾何？引發全社會的關注。

國家統計局發布的“3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，全國70個大中城市中，68個城市新建商品住宅價格環比上漲，66個城市二手房住宅價格環比上漲。樓市“高燒”似乎在3月達到了頂峰，后市會在調控政策的作用下出現轉機嗎？

“新國五條”出臺，樓市“降溫”跡象已經出現，只是數據上的反應可能要慢半拍。有人指出，受20%個稅政策的刺激，3月樓市出現成交放量，隨著各地細則落地，樓市進入“后細則時代”，買賣雙方重新走入觀望情緒。一、二線城市的二手房和新房成交量均出現了下降。

“調控起、房價穩”是規律，但都難以維持長久也是規律。自2009年以來，調控政策已經歷經5次升級。2011年1月的“新國八條”可謂“史上最嚴”，以限購、限貸讓房地產市場沉寂了一年之久，但是均衡態勢在去年下半年被打破，房價再度進入上漲通道……

當前，“調控無用論”流行。一些開發商認為，當前樓市總體上仍供應不足，因此價格會上漲。加之調控致使需求被壓抑、土地供應不足，導致房價反彈隱憂一直存在。

部分專家指出，抑制房價、解決房地產困境沒有找到正確的方法。因為樓市調控總想依靠行政的手段解決市場的問題，既限買又限漲，違背了市場經濟規律。許多人把調控寄望于房產稅的開征。

也有人指出，如果不是調控，現在的房價或許會更高，正是多次的調控政策讓房價處于現今的水平。沒有一個行業能像房地產業引來如此眾多的調控政策，也沒有其他政策能像樓市調控政策一樣，引發如此廣泛的爭論。

可以肯定的是，樓市調控仍將伴隨著爭論前行，業內提到的一些市場的、稅收的調控手段，也很可能會替代目前的行政手段。因為實踐已經證明，行政手段并非能起到預想效果。

（據《半月談內部版》）