投資商業(yè)地產(chǎn)須謹慎！

最近一段時間，信托行業(yè)的朋友總讓我?guī)兔υu估下房地產(chǎn)信托的項目，我的建議是商業(yè)地產(chǎn)項目少碰，對打算未來自己持有經(jīng)營的商業(yè)項目更是不要碰。理由很簡單，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商/運營商的資金實力要求很高；如果真有實力和能力，是不需要也不能借助信托融資的。想通過信托渠道融資的，本身就說明其對自身的實力或能力存疑，何況信托融資的成本比一般銀行融資成本要高很多。反過來，信托給未來還款能力存疑的項目貸款，風險自然也很大。

2007年美國次貸危機引發(fā)的全球性金融危機已經(jīng)到了第六個年頭，原本是救急性質(zhì)的量化寬松似乎不但常態(tài)化了，而且規(guī)模不減反增。資本逐利本性造就了現(xiàn)時全球性“投資饑渴癥”的彌漫。房地產(chǎn)市場從來都是資本巨頭角逐的主要戰(zhàn)場和目標，其實也是普通投資者寄望保值增值的主要選擇之一，尤其在資本市場萎靡而且波動頻頻的中國更是如此。于是，在目前住宅投資受到種種政策性限制的情況下，很多人自然會把目光投向商業(yè)地產(chǎn)項目?！耙讳伋匀钡臓I銷噱頭，以及部分地產(chǎn)商以“類住宅”方式突破住宅限購等，使得商業(yè)地產(chǎn)的熱度不斷升溫，但對其中可能的風險，又有多少人意識到了？

城市商業(yè)配套項目對于城市，尤其是人口稠密的大中城市，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的組成部分無疑是必需的?；诖耍芏嗳藞孕派虡I(yè)地產(chǎn)投資“錢景”很好，靠此項目淘金的企業(yè)很多，成功的也為數(shù)不少，其中成功的關(guān)鍵還是取決于投資和經(jīng)營的方式。有相當部分的中小投資者，以為投資商業(yè)地產(chǎn)就是買商鋪然后放租收利那么簡單，但最后的結(jié)果很可能會與預(yù)期相反。相對投資住宅，商業(yè)項目的投資風險要高出很多。

一、商業(yè)物業(yè)的投資單價與總價都相對較高，投資門檻和資本成本也都較高，如果空置期延長，資本回報率下降明顯。

二、短期內(nèi)商業(yè)物業(yè)供給面積的快速增加，造成靠其價格上漲獲利的空間受到制約。據(jù)統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的4倍，而未來3年，城市綜合體的新增數(shù)量還將以50%～100%的增速上升，市場消化壓力不言而喻。

三、租戶對象的選擇余地較小。出租率受制于所在區(qū)域或商業(yè)定位的因素較多，同時，受經(jīng)濟周期波動的影響也較大。目前，商場效益下降明顯，期望租金與實際租金的差距加大。而相對出租容易的餐飲店鋪也開始受到行業(yè)下滑的影響，租金下降的壓力很大。

四、市場退出機制相對困難。商業(yè)物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓的渠道遠比住宅市場少。

五、空置和經(jīng)營成本較高。相對住宅的空置和出租，涉及的稅收種類多，而且水電等使用成本也高出一截，這方面主要對采取變通方式改商業(yè)為公寓的投資者而言，租金要求較高而出租難度增加。

六、不斷出現(xiàn)的新的經(jīng)營模式對商業(yè)物業(yè)投資的影響較大。如電商發(fā)展對傳統(tǒng)鋪店面銷售的影響導(dǎo)致此類商業(yè)業(yè)態(tài)的需求在減少，這都會增加商業(yè)物業(yè)的出租難度。

這些因素并非說不可投資商業(yè)物業(yè)，只是要充分平衡好可能的風險及預(yù)期的投資收益，以及投資的時機，寧可參與成熟可見的商業(yè)物業(yè)，也不要輕易投資所謂發(fā)展前景美好的尚待培育的物業(yè)，因為商業(yè)圈的培育時間和難度都需要一個相當長的時間，這本身就是一個必須考慮的風險。