嘉興市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境的分析研究

【摘 要】目前，北京、上海、深圳等東南沿海地區(qū)和一線城市的商業(yè)地產(chǎn)已日趨成熟，這使得嘉興等二三線城市逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)投資的熱點。商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的決定性因素之一，因此，本文采用主成分分析法對嘉興市商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境進行分析，并對分析結(jié)果進行評價，為投資商做出正確的決策提參考。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；投資環(huán)境；主成分分析法；嘉興市

當(dāng)前國內(nèi)對商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境的研究主要集中在東南沿海地區(qū)和一線城市，對中西部地區(qū)和二三線城市涉及較少，且大多使用定性分析，而較少采用定量研究。本文以嘉興市為研究對象，對影響嘉興市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境的因素進行綜合分析研究，找出其主要影響因素，以便為政府制定更為合理的當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)環(huán)境規(guī)劃和為商業(yè)地產(chǎn)投資者采取投資決策提供正確的建議，借以促進嘉興市的商業(yè)地產(chǎn)市場健康、持續(xù)發(fā)展。

一、研究對象狀況

嘉興市是浙江省省轄市，是長江三角洲重要城市之一。與滬、杭、蘇、湖等城市相距均不到百公里，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。公路、鐵路、機場、水路四通八達，實現(xiàn)了縣市間的半小時交通圈和嘉興到滬、杭、蘇的一小時交通圈。全市土地面積3915平方公里，下轄南湖、秀洲兩個區(qū)，平湖、海寧、桐鄉(xiāng)三個市和嘉善、海鹽兩個縣。2010年，嘉興市總?cè)丝?41.60萬，全市生產(chǎn)總值達2300.20億元，增長13.7%。人均GDP69297元，增長13.1%。固定資投資額為14882637萬元，較上年增長20.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資額2703889萬元，增長44.5%，其中商業(yè)地產(chǎn)投資額200921萬元，漲幅25.83%。竣工房屋面積6178954，漲幅22.35%，其中商業(yè)地產(chǎn)竣工面積1710127平方米，漲幅9.36%。商品房實際銷售額3406393萬元，漲幅11.25%，其中商業(yè)地產(chǎn)實際銷售額989125萬元，漲幅54.3%。

二、評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

目前，國內(nèi)外并沒有形成一套統(tǒng)一的、完善的商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境定量評價指標(biāo)體系。根據(jù)嘉興市自身情況，綜合其商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境的影響因素及數(shù)據(jù)的可獲得性和準(zhǔn)確性。本文構(gòu)建的商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系見表1：

表1 商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價指標(biāo)體系

三、主成分分析法

在實證研究時，為了全面、系統(tǒng)地分析問題，我們需考慮眾多影響因素，變量太多會增加計算量和分析問題的復(fù)雜性，因此人們希望以較少的變量獲得較多的信息。主成分分析正是解決這類題的理想工具。主成分分析也稱主分量分析，旨在利用降維的思想，把多指標(biāo)轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個綜合指標(biāo)。其主要步驟：（1）選取商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境的影響因素；（2）根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化矩陣建立相關(guān)矩陣；（3）解特征方程，求特征向量和特征值；（4）將標(biāo)準(zhǔn)化后的指標(biāo)變量轉(zhuǎn)換為主成分；（5）對m個主成分進行綜合評價。對m個主成分進行加權(quán)求和，即得最終評價值，權(quán)數(shù)為每個主成分的方差貢獻率。

四、嘉興市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境影響因素的量化分析研究

本文從嘉興市統(tǒng)計網(wǎng)中選取2006至2010年共五年的數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)，將運用SPSS20進行主成分分析，分析研究嘉興市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。首先對原始數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，以此消除不同量綱的影響。接著，采用SPSS20對樣本數(shù)據(jù)進行主成分分析。特征值大于1的主成分有3個，其所解釋的方差累積貢獻率為97.01%。根據(jù)旋轉(zhuǎn)成分矩陣可知，地區(qū)生產(chǎn)總值、社會消費品零售總額、人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資額、第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商業(yè)地產(chǎn)銷售額、人均綠地面積、每萬人醫(yī)療機構(gòu)床位數(shù)、城鄉(xiāng)居民年末儲蓄存款余額、城鎮(zhèn)化率、人口總數(shù)以及人均消費支出13個指標(biāo)的荷載均大于0.87，說明主成分1基本反映了這些指標(biāo)的信息；同理，主成分2反映了外資利用情況、商業(yè)地產(chǎn)銷售面積、房地產(chǎn)投資增長率三個指標(biāo)的信息；主成分3則反映了人均道路面積、地區(qū)生產(chǎn)總值增長率和人口增長率三個指標(biāo)的信息。這三個主成分基本保留了原有指標(biāo)所反應(yīng)的信息，所以可以用這3個主成分指標(biāo)代替原有的19個指標(biāo)。由最大方差旋轉(zhuǎn)得旋轉(zhuǎn)成分矩陣，由此得到前三個主成分的主成分模型為：

F1=0.971X1+0.993X2+0.157X3+0.978X4+0.926X5+0.931X6+

0.448X7+0.966X8+0.957X9-0.350X10+0.880X11+0.907X12+X13+

0.874X14+0.985X15+0.992X16-0.359X17+0.159X18+0.538X19

F2=0.237X1+0.098X2+0.975X3+0.171X4+0.085X5-0.028X6+

0.889X7+0.253X8+0.284X9-0.636X10-0.459X11+0.304X12+0.002X13

+0.085X14+0.137X15+0.016X16+0.364X17-0.979X18+0.426X19

F3=0.004X1-0.068X2+0.159X3-0.120X4+0.096X5-0.333X6+

0.098X7-0.015X8-0.010X9+0.659X10+0.093X11-0.249X12-0.025X13

-0.361X14-0.107X15-0.100X16+0.786X17-0.087X18+0.648X19

以每個主成分的方差貢獻率占所提主成分的方差累積貢獻率的比例為權(quán)重，可獲得主成分綜合模型：

F=0.7134X1+0.6983X2+0.3187X3+0.704X4+0.65X5+0.6288X6

+0.498X7+0.7135X8+0.714X9-0.376X10+0.5006X11+0.6843X12+

0.6823X13+0.6144X14+0.70132X15+0.68X16-0.165X17-0.103X18+

0.459X19

根據(jù)上述模型和標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)可以計算出嘉興市2006至2010年商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評價數(shù)值。見下表2：

表2

五、分析和建議

據(jù)表2的結(jié)果可知，嘉興市的商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境有了很大的改善，投資者對嘉興市商業(yè)地產(chǎn)市場的興趣也越來越大，也意味著嘉興市商業(yè)地產(chǎn)市場有一個良好的發(fā)展未來，F(xiàn)1的方差貢獻率高達66.107%，說明F1是影響嘉興市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境的最主要方面，其代表經(jīng)濟、市場、基礎(chǔ)設(shè)施和社會生活方面的指標(biāo)。而要進一步改善嘉興市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境，就需著重提高其上述4方面的發(fā)展水平，同時兼顧其他方面。（1）加強市內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大整治和優(yōu)化環(huán)境力度，致力于打造嘉興市高水準(zhǔn)的商業(yè)地產(chǎn)投資軟環(huán)境，同時加大投資環(huán)境法制監(jiān)管、執(zhí)行力度。（2）依托自身特殊的地理優(yōu)勢，全面提高對外開放水平，加強政府工作效率和改善投資政策，加大對外招商引資力度，進一步擴大利用內(nèi)資和外資規(guī)模，改善投資結(jié)構(gòu)。（3）努力擴大消費需求，提高消費對經(jīng)濟的拉動作用，同時加快人才建設(shè)，為經(jīng)濟發(fā)展提供各種人才。

參 考 文 獻

[1]周飛，陳士銀，吳雪彪.珠三角地區(qū)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價[J].特區(qū)經(jīng)濟.2009（12）

[2]楊光.基于主成分分析法的北京市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價[J].時代經(jīng)貿(mào).2013（3）

[3]嘉興市統(tǒng)計信息網(wǎng).嘉興市統(tǒng)計年鑒2011[M].中國統(tǒng)計出版社，2011