論重慶公租房的制度建立與完善

摘要：伴隨著我國新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，重慶公租房模式受到極大關(guān)注。本文通過其制度特征來了解重慶公租房制度，并其存在的問題進(jìn)行分析整理，提出完善的建議，以使其得到優(yōu)化和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：重慶 公租房 制度 完善

2010年重慶市開啟的公租房建設(shè)計(jì)劃指出要在未來3年建設(shè)完成4000萬平方米的公租房建設(shè)計(jì)劃，解決200萬人的住房問題。并且在公租房建設(shè)的實(shí)踐中走獨(dú)具特色的公租房建設(shè)之路。重慶市公布《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》對(duì)公租房規(guī)劃、建設(shè)、分配、使用、管理及監(jiān)督各個(gè)環(huán)節(jié)都做出了相關(guān)規(guī)定。

一、重慶公租房制度特征

1.雙軌制住房供應(yīng)體系。重慶市提出了政府保障和市場(chǎng)配置相結(jié)合的“雙軌制”住房供應(yīng)體系：30%～40%的中等偏下收入群體，政府為其提供公租房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房，60%～70%的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房。

2.減收土地出讓金，劃撥方式供應(yīng)土地。從2002年開始，重慶就建立了土地儲(chǔ)備制度。重慶市公租房建設(shè)免收土地出讓金，對(duì)公租房建設(shè)的相關(guān)稅費(fèi)全部進(jìn)行減免。

3.注重公租房的配套建設(shè)，讓居民生活更有尊嚴(yán)。為避免產(chǎn)生城市中的“貧民窟”，重慶的公租房與商品房按照4：1的比例混合建設(shè)，商品房與公租房共享公共配套服務(wù)。

二、重慶公租房制度存在的問題。

（一）缺乏權(quán)威立法保護(hù)。

目前，我國保障房制度框架仍然缺失，基本停留在政策層面，只是以紅頭文件方式來調(diào)整，缺少長期的戰(zhàn)略安排，且每次政策的切換多數(shù)是作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的輔助性政策而存在。從這個(gè)角度來看，缺少的制度框架的建設(shè)，權(quán)威立法的保障。

（二）準(zhǔn)入門檻設(shè)置不合理。

根據(jù)《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》對(duì)公租房申請(qǐng)人條件做了明確規(guī)定，重慶市公租房申請(qǐng)條件沒有戶籍限制這是一大進(jìn)步，但是筆者認(rèn)為這個(gè)申請(qǐng)條件還是過于苛刻。例如，申請(qǐng)人的年齡限制在18歲，而年滿16歲不滿18歲的進(jìn)城務(wù)工的人員就被排斥在外；要求穩(wěn)定工作和收入來源，使得一些打零工的群體無法得到保障。在我國個(gè)人收入申報(bào)及征信系統(tǒng)并未建立的情況，僅憑收入證明來分配公租房，會(huì)導(dǎo)致分配不公的現(xiàn)象。總的來說公祖房的申請(qǐng)條件不能只按照城市人均收入來確定，這樣無法突租房的保障優(yōu)勢(shì)。

（三）退出機(jī)制的不健全

對(duì)于公租房申請(qǐng)人，如果已經(jīng)達(dá)到買房的能力，或者已經(jīng)買房，該如何讓他們退出公租房？該怎么及時(shí)審查這部分群體？這些問題在暫行辦法中都沒有明確規(guī)定。《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》規(guī)定，公租房是可以出售的。該規(guī)定使原本就稀有公租房資源更加緊缺，導(dǎo)致申請(qǐng)人輪候時(shí)間過長甚至申請(qǐng)人分不到公租房，使公租房的保障功能大大減弱。[3]為了保證出售的公租房能流轉(zhuǎn)到政府手中，就必須建立一系列的規(guī)章制度加強(qiáng)監(jiān)督，也將導(dǎo)致不必要的成本消耗。

三、重慶公租房的制度建立與完善

（一）轉(zhuǎn)變公租房制度理念，制定配套法律法規(guī)。

從以調(diào)控為導(dǎo)向轉(zhuǎn)為以民生為導(dǎo)向的保障住房制度。我們忽略了保障房本身所代表的不是宏觀調(diào)控的手段，而是我們政府的責(zé)任。政府有責(zé)任為中低收入的居民提供適合其經(jīng)濟(jì)狀況的房屋保證“居者有其屋”。同時(shí)政府應(yīng)該提供符合國家發(fā)展階段與條件的“適度居住權(quán)”保證保障住房制度的延續(xù)性。公租房制度理念的轉(zhuǎn)變需要通過權(quán)威立法來確定。制定層級(jí)較高的法律規(guī)范來支持全國的公租房建設(shè)，也要加強(qiáng)公租房分配的程序性設(shè)置及政府的權(quán)限范圍以便全民監(jiān)督。

（二）公租房運(yùn)營的多元化

根據(jù)《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》，公共租賃住房建設(shè)資金的來源渠道除了財(cái)政資金還有銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和公積金貸款及發(fā)行債券，但仍是以政府為主導(dǎo)。這樣運(yùn)行體系將會(huì)給地方政府帶來了巨大的財(cái)政壓力。筆者認(rèn)為解決資金壓力問題，我們還可以選擇多樣性的融資方式，探索金融創(chuàng)新為住房保障提供資金渠道，帶來長久的活力。例如，采用房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的方式或BOT模式，集合社會(huì)閑散資金，為公租房提供長期性資金支持保證公租房供給及管理。

（三）制定合理公租房準(zhǔn)入條件

公租房在保障對(duì)象上應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注剛剛畢業(yè)的大學(xué)生和一些有技術(shù)性的農(nóng)民工住房問題。所以，一方面要集中發(fā)揮公租房的保障優(yōu)勢(shì)；另一方面應(yīng)當(dāng)在公租房的申請(qǐng)條件上適當(dāng)設(shè)定一個(gè)下線，并且有意的區(qū)分公租房與廉租房的租金定價(jià)，使城市中等偏下又暫時(shí)買不起產(chǎn)權(quán)房的人群切實(shí)享受公租房在城市為其提供的便利，而低收入人群更多享受廉租房的保障。

（四）加強(qiáng)專業(yè)化監(jiān)督管理

建立完善的個(gè)人收入申報(bào)系統(tǒng)和個(gè)人信用檔案系統(tǒng)。對(duì)于申請(qǐng)人員的公示方法上，除了根據(jù)規(guī)定的在網(wǎng)上公示方式以外，還應(yīng)該加上在申請(qǐng)人員所在的工作單位、生活社區(qū)等地方進(jìn)行公示，形成多層次的公示格局。其次，要建立家庭收入檔案，并實(shí)行動(dòng)態(tài)化管理。同時(shí)建立復(fù)審制度，每隔三年或稍長時(shí)間對(duì)原保障對(duì)象進(jìn)行重新認(rèn)定，只有符合條的方可繼續(xù)享受住房保障政策。

參考文獻(xiàn)：

[1]武莊.中國推行保障性住房建設(shè)的現(xiàn)狀及對(duì)策研究-以公租房建設(shè)為例[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2011（30）：164.

[2]巴曙松.房地產(chǎn)大周期的金融視角[M].廈門：廈門大學(xué)出版社，2012：223.

[3]宋曉娜.公共租賃住房制度研究-以《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》為例[J].

[4]重慶：西南政法大學(xué)碩士畢業(yè)論文[D].2011：21.