投資海外房產須三思而行

“只要1～100美元，便可以買走一套房子。”這則美國汽車城底特律打出的樓市廣告，賺足了中國投資者的眼球，也把近年來不斷升溫的中國人海外置業，再度聚焦在鎂光燈下。相比于中國房價走勢的一片看漲，許多國家受歐債危機影響，房地產價格連年大幅下挫，使得越來越多中國人想赴海外“撿便宜”。那么，中國投資者扎堆抄底海外樓市，究竟是“餡餅”還是“陷阱”呢？

“投資中國樓市不如去美國買房地產。”中國社科院近日的這一表態，再度引發了輿論的廣泛關注。中國社科院發布的2013年《投資藍皮書》稱，由于中國樓市上漲的空間有限，并且對投資需求有諸多限制，而美國房地產正處于觸底回升階段，上升趨勢大致能維持五到七年，有較大的上漲空間，所以，投資中國樓市不如去美國買房地產。

事實上，海外置業近年來漸成熱潮，中國人置業的身影正在遍布全球，而美國無疑是首選。美國全國地產經紀商協會發布的報告顯示，2007年，中國人在美國的購房花費僅占所有外國人在美國購房花費的5%。而2012年，這個比例躍升至11%，中國人在美國購置房產花費90億美元，連續兩年成為美國房產第二大海外買家。

除美國外，澳大利亞、加拿大和歐洲的樓市也備受中國人青睞。據房地產咨詢公司高力國際發布的報告顯示，在多倫多、倫敦和新加坡等地，境外買家的20%～40%來自中國。中國買家在加拿大溫哥華購房者中的比例，從2011年的29%上升到2012年的超過40%；而在英國倫敦著名的金融區金絲雀碼頭，約1/3的新售房屋買主是中國人。

房價無疑是促使中國人海外置業的首要原因。當前國內的房價很高，而國外很多地方的房價都比中國更親民一些——北京五環、六環外的房子都已漲到300萬元人民幣一套了，而在美國，只要不是在很高端的地方買房，獨棟住宅也就折合人民幣100～200萬元。近幾年，國外的房產價格雖然也有波動，但其漲幅遠遠沒有中國大。

分析人士指出，受到“國五條”等調控政策的抑制，國內房地產投資回報率急劇降低，越來越多投資者看淡國內房地產前景。再加上目前國內投資渠道日趨狹窄、人民幣不斷升值，使得投資者逐漸將目光轉向海外。

除投資外，移民也是中國人海外置業的重要原因。近幾年，塞浦路斯、葡萄牙受歐債危機影響，放開了投資移民的限制，無疑為中國人移民歐盟打開了另一扇門。此外，隨著留學潮的不斷升溫，越來越多的投資者將置業首選在教育資源發達的國家及城市。

然而，像底特律這樣不到100美元“白菜價”的房子，真的這么容易就撿到便宜了嗎？事實上，如果沒有風險的話，這樣的餡餅無論如何也砸不到中國人的頭上。這類低價房很多是租賃房，不是空置房。美國有法律規定，如果房屋已經租出去了，而且租住房子的租客如果沒有其他房產，即便租戶拒交房租，房主也不能將其趕走。所以，在購買這類房產以后，房主無法立刻搬進去住，還需要將原來的房主對租戶的義務承擔下來。

其實，類似這種隱藏在低價房產背后的政策風險，還有很多。比如，英國有很多數千平方米的古堡售價僅為1英鎊，卻沒人敢買，因為英國法律規定，擁有產權者必須負責修繕這些房子。

相比于國內樓市“買不起”的現狀，海外房產則是“養不起”，投資者購房后每年需繳納房產稅、房屋保險等一系列費用，后期支出像是個無底洞。比如在美國，計算房產稅的房屋價值是由政府估定。如果在底特律花500美元購買房產，其估價可能高達30萬美元，買房人每年需要支付6000美元左右的稅費。

海外房產一般都是買時便宜住時貴，抄底的風險相當大。作為普通投資者，除非有移民的需求，否則并不適合海外置業。