探索高校房產物業管理的思路

摘 要：以高校房產實行物業管理的必然性和制約因素為探索點，從更新觀念、統一思想；培養物業管理人才；做好物業管理基礎工作；完善服務內容，提高服務質量四個方面探索高校房產物業管理的思路。

關鍵詞：高校；房產；物業管理

隨著高校后勤改革的不斷深入，以及高校住房產權的日益多元化，舊的房產管理體制、管理模式，已經不能滿足廣大職工的住房管理要求和學校的長遠發展。在這種情況下，建立一種科學、高效、專業的房產管理模式，已經成為高校房產管理改革的重要研究課題。

1 高校房產實行物業管理的必然性

首先，高校住宅房屋的維修經費比較緊張。隨著房屋的逐年老化，維修工作量也在不斷加大，少量的物業維修基金難以從根本上解決問題。因此，部分維修經費還需要學校承擔，導致學校的包袱越來越重，不利于學校的長遠發展。其次，大多數高校對房產管理仍采用傳統的行政管理方式，管理觀念也比較落后。高校房產的日常管理和維修工作由幾個行政部門負責，由于實行的是多頭管理，權責不清，遇到問題難免會有相互推諉扯皮的現象。盡管各高校針對房產管理都做出了一些改革，但是本質上沒有改變。再次，隨著衣食住行基本問題的解決，人們對生活的品質提出了更高的要求。傳統的房產管理方式，服務內容單一，服務功能較差，已經無法滿足職工日益增長的物質文化需求。長此以往，會引起教職工和房產管理部門之間的矛盾，不符合高校和諧穩定的大局。

2 高校房產實行物業管理的制約因素

2.1 高校物業管理還處于探索、不成熟階段

經過調查研究，大部分高校房產管理仍然以行政福利型為主，從業人員一般為高校房產管理部門或者為其下屬的后勤服務集團，有些高校實行房產管理兼具物業管理模式的特點，但也屬于物業管理和行政管理相結合的管理類型。因此，高校實行物業管理沒有成熟的經驗可以借鑒，只能邊摸索，邊完善。

2.2 廣大教職工思想觀念還沒有及時轉變

物業管理是物業公司提供給住戶的服務，它體現了物業管理的市場化、社會化特性。因此，實行物業管理的前提是物業公司和業主雙方達成一致意見，任何一方持反對意見，那么便無法實行物業管理。多數高校一直實行行政福利型的房產管理方式，房屋及其附屬物的維修和養護，一直由高校統一負責，廣大教職工已經接受并習慣了這種福利型的管理方式。房產實行物業管理以后，教職工定期向物業公司交納數額不小的管理費用。由于受傳統觀念和經濟利益的影響，一些職工很難接受物業管理模式，這勢必成為阻礙高校房產實行物業管理的不利因素。

2.3 年代久遠、環境較差的住宅影響物業管理的有效實施

年代久遠、環境較差的小區，不僅給教職工工作、生活上帶來了不便，而且職工難以承擔高額的維修費用。同時，物業公司維修量也會增多，承擔的風險將增大。因此，對于這樣的小區，很難競聘到優秀的物業公司來管理，這勢必成為阻礙高校房產實行物業管理的另一個不利因素。

3 高校房產實行物業管理的思路

3.1 更新觀念，統一思想

房產管理者的觀念要轉變。高校實行物業管理是一門新的學問，新的嘗試，新的行業。作為房產管理者應該認識到物業管理是一種有償服務，是把高校房產的行政管理轉變為社會化、專業化、市場化的物業管理。針對廣大教職工，我們要廣泛宣傳物業管理的優點和重要性，并且用優質的服務打動教職工，使職工從思想上接受物業管理。

3.2 培養一批高素質的物業管理人才

高素質的人才是實現物業管理現代化的基本條件。由于受傳統的行政管理方式的影響，以及對物業管理專業化認識不足，很難保證管理人員能夠高效率、高質量的完成管理和服務職能。因此，加強對物業管理人員的培訓，引進專門的物業管理人才是十分必要的。人員的選聘要擺脫舊體制的束縛，實行公開、公正、透明的選拔制度，不斷提高從業人員的專業技能和服務水平，加強同國家、省市模范小區的交流與學習，建立一支善于管理，專業過硬的優秀物業管理團隊，從而實現科學規范的物業管理，提供優質高效的物業服務。

3.3 做好物業管理的基礎性工作

高校房產實行物業管理的基礎性工作，主要包括：第一，在小區實行物業管理之前，要先考察各個小區的現狀，做好建筑物及其附屬物的維修、違章建筑整頓、危舊房排查、房屋面積測繪、房屋產權證的辦理等情況的統計工作，并對需要處理的問題（如房屋大修、產權的辦理），及時予以解決，以免影響物業管理的實行。第二，建立科學的管理體系和健全的規章制度。首先成立業主委員會，產權單位作為業主代表參與委員會的日常管理工作。其次，逐步制定各類規章制度，做到管理和服務有章可循，克服管理和服務過程中的隨意性和盲目性。第三，選取一個相對封閉、基礎設施完好的小區作為物業管理的試點。在試點的過程中，總結物業管理過程中的缺點和不足，待形成一定的經驗后，再逐步推廣。

3.4 完善服務內容，提高服務質量

物業管理是一種有償服務，服務的內容和質量是至關重要的。同以往的行政福利型管理模式相比，物業管理提供的服務內容更為廣泛。主要包括：房屋建筑及其附屬物的維修和管理，水、電、暖等基本設施和設備的維護，治安保衛服務，清掃保潔服務，環境綠化服務和醫療、停車、便利店、幼兒看護等內容。作為物業管理從業人員應該不斷完善服務內容，提高服務質量，使教職工真正享受到物業管理的優質服務。同時，物業管理實行的是企業化管理，自主經營，自負盈虧；因此，物業管理者應該在提供優質服務的基礎上千方百計降低成本，最終實現物業管理高效率，低損耗，實現經濟、社會、環境、效益的和諧統一。

參考文獻

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作者簡介：陳妹（1984，9-），女，籍貫：遼寧省綏中縣，學歷：法學碩士，職稱：研究實習員，研究方向：房產管理。