我國養(yǎng)老房地產產業(yè)發(fā)展研究

目前，我國是老年人口最多的國家，已達2億，到2015年，全國60歲以上老年人將增加到2.21億，老年人口比重將達到16%，到2050年我國老年人口總數將超過4億。同時，靠我國的獨生子女夫妻去贍養(yǎng)雙方的老人幾乎是不可能的。這就使得我國養(yǎng)老地產的規(guī)模有望從2010年的近1萬億元，提升到2020年的8萬億元、2030年的22萬億元，成為城鎮(zhèn)化建設產業(yè)支柱的重要選項之一。

面對老齡社會的來臨，如何為更廣闊層面上的老齡人口提供更加人性化的服務？養(yǎng)老地產無疑是一種新的可資借鑒和扶持的模式。養(yǎng)老房地產的開發(fā)將是一個嶄新的經濟增長點。本文試就目前我國養(yǎng)老房地產行業(yè)中存在的問題及相應對策作一探討。

一、目前中國養(yǎng)老房地產行業(yè)存在的主要問題

（一）國家關于養(yǎng)老房地產的相關政策不完善

第一，開發(fā)支持政策不足。養(yǎng)老和居住是密不可分的，現在在打造養(yǎng)老宜居社區(qū)、開發(fā)養(yǎng)老地產方面，政策準備并不充分。目前對外的土地政策是兩類，一類是通過招、拍、掛拿地，另一類是劃撥用地。如果通過土地的招、拍、掛在市場渠道拿到土地來建養(yǎng)老地產，最大的問題是成本非常高，其售價就一定高，這樣很難滿足日益龐大的需求。如果是企業(yè)用劃撥土地方式來建養(yǎng)老地產，實際面臨著土地資產后期開發(fā)融資的問題，不能抵押，融資方面就受到很大限制。對于政府如何用土地政策支持企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)來解決養(yǎng)老居住方面，在政策上還是缺失的。

建養(yǎng)老房，房子和地兩者的關系是不可區(qū)分的，具體有三種形式：一是劃撥用地和福利房，這是以前傳統養(yǎng)老院的模式，地是政府的，不要錢，政府再建福利院，通過福利的形式解決低端的部分養(yǎng)老需求；二是低價土地政策支持商品住房的租售及服務；三是招、拍、掛取得土地來提供商品住房租售及服務。目前第一種和最后一種情況在市場上是存在的，既有福利院形式，也有高端的養(yǎng)老住宅，盡管數量比較少。但中間第二種情況則是缺失的。而在國外住房的供應體系里，政府通過土地等政策的支持來提供市場房屋的租售和服務，在住房供應中是一個比較主要的類型。

第二，財政政策準備也不充足，現在很多地方實際上出臺了一些支持養(yǎng)老床位建設和養(yǎng)老設施建設的政策，包括一次性建設補貼、運營補貼、新增養(yǎng)老床位補貼等。

第三，我們的金融支持工具準備不足。缺少足夠的金融工具支持，特別是長期的、較低成本的資金支持，銀行貸款期限較短，當養(yǎng)老設施還沒有得到回報的時候就得償還，甚至不支持55歲以上的老人貸款。而且由于養(yǎng)老地產盈利模式不清晰，銀行不愿意投入養(yǎng)老地產貸款。如何拓寬融資渠道來支持養(yǎng)老地產發(fā)展，也是一個重要挑戰(zhàn)。

第四，我們配套的養(yǎng)老服務準備也不足。養(yǎng)老房地產是一個產業(yè)，蓋房子不難，難的是相關的養(yǎng)老服務配套設施。開發(fā)企業(yè)面對養(yǎng)老地產入住者，如何來提供相應服務呢？一是自己培養(yǎng)隊伍提供服務，但很多開發(fā)企業(yè)不具備這個能力。因為養(yǎng)老服務專業(yè)性程度非常高，原來的物業(yè)管理人員很難達到老人在精神及生理上的需求。二是與養(yǎng)老服務機構合作。但目前社會上養(yǎng)老服務業(yè)并不發(fā)達，培訓機構能力仍不專業(yè)，服務人員顯然不充足。

第五，養(yǎng)老服務體系也不完善。除了養(yǎng)老的醫(yī)療護理、營養(yǎng)膳食、安防系統之外，老年人年齡大了以后精神需求也會發(fā)生很大變化。如何提供記憶護理、康復護理、臨終關懷等這些發(fā)達國家都比較注重的精神上和人文上的專業(yè)化服務，我們還有很多功課要做。

第六，我們的養(yǎng)老觀念轉變和財富累積不足。如果讓中國的老年人把一輩子的積蓄拿出來用于住養(yǎng)老地產這種消費比較高的養(yǎng)老服務，他們舍不得。再加上這一代人工作期間收入也比較低，財富積累上面臨著未富先老的狀況。

（二）養(yǎng)老地產市場不成熟

對于企業(yè)而言，養(yǎng)老房地產的開發(fā)與普通住宅開發(fā)存在著很大的差異。首先，與國外相比，中國養(yǎng)老地產開發(fā)商面臨的土地和稅收成本依舊十分高昂，加之養(yǎng)老地產項目投入周期較長，前期基礎設施建設、后期引入的各項服務都需要大量的投資，且回報較慢，因此對企業(yè)的資金量要求很高。其次，傳統住宅地產多為產權式銷售，盈利模式簡單，但養(yǎng)老地產的特殊受眾群體要求開發(fā)企業(yè)在后期的物業(yè)管理和服務方面進行全面的規(guī)劃和管理，還必須與保險、金融、醫(yī)療等產業(yè)進行有機結合，這也極大地考驗著企業(yè)的綜合運營能力。再次，企業(yè)涉及養(yǎng)老地產的專業(yè)運營團隊也是捉襟見肘。一方面在國內缺少成功和成熟的實踐經驗，另一方面國外的團隊又與國內的現實情況對接困難、水土不服。

國人對傳統養(yǎng)老方式的過于依賴以及對養(yǎng)老地產模式的不了解，也說明這個新興市場還遠未成熟。

無論對機構還是企業(yè)，運營盈利在養(yǎng)老地產市場顯得非常重要。但由于特性不同，國外成熟的養(yǎng)老地產，想要達到穩(wěn)定期的投資回收期少則3年，多則5年，年回報率也在10%以下。在國內，回報率的數值則只有3%～5%。這對于以往習慣于高利潤和高資金流動性的房地產企業(yè)來說，將是一個艱難的挑戰(zhàn)。

二、關于政府扶持養(yǎng)老房地產產業(yè)發(fā)展的對策和建議

（一）加強高層制度設計與理論研究，理清養(yǎng)老房地產的概念與定位

重點應包括：對老年群體行為狀態(tài)的區(qū)分，養(yǎng)老機構規(guī)模、硬件設施設計內容標準，以及餐飲服務、醫(yī)療保健、康復娛樂、心理疏導、臨終關懷等服務項目。

（二）對養(yǎng)老房地產給予盈利的政策支持

近階段可先按照“9064”的大致比例配置，90%為居家養(yǎng)老，6%為社區(qū)養(yǎng)老，4%為機構養(yǎng)老，其住房絕大多數是產權出售的，服務項目也大都收費，因此收益是較穩(wěn)定的。做好養(yǎng)老地產，社會和老年人需求是基礎，政府的政策支持是保障，企業(yè)及個人或社會組織產業(yè)化經營是載體，依據市場的需求，著重為老年人提供多樣化、多層次、有償的、市場化的產品和服務。政府則應通過財政、稅收、投資、金融、土地、人才等方面提供政策的扶持。

（三）努力辦好公辦保障性養(yǎng)老機構

各地公辦養(yǎng)老機構要充分發(fā)揮托底作用，重點為“三無”老人、低收入老人、經濟困難的失能半失能老人提供無償或低收費的供養(yǎng)、護理服務。政府要完善農村養(yǎng)老服務托底的措施。要將所有農村“三無”老人全部納入五保供養(yǎng)范圍，適時提高五保供養(yǎng)標準，健全農村五保供養(yǎng)機構功能，使農村五保老人老有所養(yǎng)。

（四）完善公共財政補貼支持政策

要加快建立養(yǎng)老服務評估機制，認真落實《老年人權益保障法》規(guī)定，建立健全經濟困難的高齡、失能等老年人補貼制度。

（五）逐步提高養(yǎng)老保障水平

政府要支持和引導各類社會主體參與社區(qū)綜合服務設施建設、運營和管理，提供養(yǎng)老服務，支持社會力量舉辦養(yǎng)老機構。要在資本金、場地、人員等方面，進一步降低社會力量舉辦養(yǎng)老機構的門檻，簡化手續(xù)、規(guī)范程序、公開信息，行政許可和登記機關要核定其經營和活動范圍，為社會力量舉辦養(yǎng)老機構提供便捷服務。鼓勵個人舉辦家庭化、小型化的養(yǎng)老機構，社會力量舉辦規(guī)模化、連鎖化的養(yǎng)老機構。

（六）加大政策引導扶持力度

要求通過補助投資、貸款貼息、運營補貼、購買服務等方式，支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務機構。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構與政府舉辦的養(yǎng)老機構享有相同的土地使用政策。要進一步制定和完善支持民間資本投資養(yǎng)老服務業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。

（七）深化體制改革

要堅持保障基本、注重統籌發(fā)展、完善市場機制等原則，強調轉變政府職能，激發(fā)各類服務主體活力，加大政策支持和引導力度。政府在保障基本養(yǎng)老服務方面要發(fā)揮主導作用，市場在資源配置上要發(fā)揮基礎性作用，逐步使社會力量成為提供養(yǎng)老服務的主體，支持家庭、個人承擔應盡責任。要明確政府與市場、政府與社會的定位與分工，這既是對以往經驗的科學總結，也為今后工作提供了必須遵循的方法和路徑。

總之，政府應該加大土地、財政、金融等政策的綜合配套實施。

（作者單位：鄭州市住房保障和房地產管理局）