淺析房地產企業成本管理

摘要：房地產企業財務成本管理的水平直接關系到企業經濟效益水平，企業的核心競爭力與財務成本管理有著重要的關系。為保證房地產企業不出現浪費現象，必須采取合理有效的成本管理措施，通過房地產企業財務成本管理可以幫助企業節約資源和成本。因此本文針對房地產企業成本特點和管理現狀進行了論述，并指出相應的解決對策，從而加強房地產企業的成本管理，促進企業發展。

關鍵詞：房地產企業 成本管理 特點 問題

房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。地產業的改革，大大地促進了房地產企業經營管理水平的提高，成本管理正在由傳統的事后算賬、事后分析，逐出轉向事前預測、事前控制，成本管理在房地產企業經營管理中的作用和重要性曰益且著。

一、房地產企業的成本特點

房地產企業的成本主要包括三部分：土地、土建、設備費用，配套及其他收費支出，管理費用和籌資成本。下面將針對這三大成本進行分析。

1.土地、土建、設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產開發項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產商在決定是否開發一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估。

2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、小區綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多、標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%。房地產開發商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發成本取得經營效益的一項重要手段。

3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他一般行業相比，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發成本、體現經營成果，將起到非常重要的作用。

二、房地產企業成本管理現狀

1.成本管理流于表面形式。成本管理應是房地產企業經營管理的核心，而很多房地產企業的內部經營管理并未意識和理解成本管理的積極作用，并未切實實施成本管理，大多企業的成本管理工作流于表面盲目地進行事中、事后成本管理，弱化事前成本管理，未規范成本預、決策現象很普遍，或未形成制度；或形同虛設；成本計劃既不科學也不嚴肅，或增或減。

2.存在成本管理意識誤區，缺乏市場觀念。現代企業企業管理對成本管理的要求是全員、全過程、全要素和全方位，而真正進行全面成本管理的房地產企業并不多。地產企業或重成本管理設計，或重材料和設備成本，而并未進行精細化管理，將所有微小成本及成本要素納入成本管理。另外，成本是房地產企業生產經營效率的綜合反映，影響著內部投入和產出。投入少資源產出多產品則是成本低，但成本低并非一定帶來高效益。現代成本管理要求房地產企業立足于市場，對市場需求及建筑產品投入產出比加以考慮，而不應只重對建筑產品成本的掌控。

3.成本管理制度體系不健全。目前，房地產企業普遍對成本管理制度體系進行完善，成本管理粗放。或成本管理制度較完整但缺乏執行；或未對應崗位責權利，混淆職責，缺乏獎懲。一方面嚴重損害員工積極性，另一方面對成本管理工作無利。

三、房地產企業成本管理對策

1.加強企業成本管理意識，實行全面成本管理。房地產企業應樹立系統成本管理理念，注重全局和整體和諧統一，全方位分析企業成本管理對象、內容和方法，構造系統成本管理方法體系。為使企業產品市場競爭力強，成本管理不能局限于產品生產過程，內涵也應由物質產品成本擴展到非物質產品成本，如人力資源成本、資本成本、服務成本、產權成本等；應以嚴格、細致的科學手段管理成本內容，增強產品市場競爭力。不斷加強員工認識成本管理，樹立成本理念，把握好技術結合經濟、生產并重管理準則，進行全面成本管理，培養全員成本意識，全員參與成本管理。

2.完善成本管理組織控制體系。筆者認為房地產企業有必要成立成本管理領導小組，由財務總監或財務經理、預算經理或主管、材料總監或經理等成本管理主要領導組成；對總經理負責，決策和領導成本管理工作，及時、高效地完成成本管理日常工作。積極有效的成本管理有必要得到各部門成本管理相關人員的配合，以保障順利進行企業成本管理；更有必要完善成本管理控制體系，制定目標成本、明確責任體系、適時跟蹤管理業務過程；完善企業成本責任制及監督考核機制。

3.逐步進行信息化式的精細化管理。精細化管理并非新生事物，作為管理理念精細化管理備受推崇。知識經濟時代是精細化管理時代，房地產企業間競爭加劇。房地產企業應以信息化實現企業精細化管理。房地產企業應視自身實際，充分利用信息化逐步搭建成本管理平臺，方便管理者經由系統查詢成本信息，系統管理基本的合同管理、結算、變更簽證、付款、資金計劃等。目前，很多大中房地產企業如萬科等已在成功應用，其他房地產企業可充分借鑒利用其成功經驗，完善自身的精細化管理。

4.加強會計人員培訓。房地產企業會計人員職業道德教育的加強，對加強會計工作自我監督很有效。會計信息質量的高低由會計人員專業知識、技能高低決定。房地產企業會計人員更需嫻熟的專業理論知識、業務操作技能、較強的綜合能力和風險管控力。房地產企業會計人員應不斷充實和完善自己，積極利用科學方法，準確判斷財務信息，保障會計信息質量真實、可靠，便于有效地執行會計監督。

總之，房地產企業成本管理是全員參與、全過程、全方位的管理。企業要有完善的成本管理體系，企業領導者要有能夠作出正確的戰略決策、進行科學管理的能力：事前運用各種科學方法分析預測、科學決策；事中科學地組織實施精心管理，加強實施過程的成本監督和分析，做好各部門之間的協調工作，建立健全管理體制、獎懲機制，充分調動企業員工的積極性；事后科學地分析總結，全過程實行決策、設計、施工、驗收等階段的成本管理，最終降低整個項目的工程造價與成本，從而提高項目開發的投資收益，能增強企業的核心競爭力，提高企業品牌形象，在復雜多變的經濟環境和激烈的競爭中立于不敗之地。