房企再融資重啟倒逼信托業轉型

隨著上市房企再融資開閘，房地產信托不再成為房企解資金燃眉之急的單一途徑，整個行業面臨著轉型困境

9月18日，以北京一家房企再融資方案獲證監會受理為起點，停擺了三年的房企再融資開閘信號正式打響。隨著上市房企再融資開閘，房地產信托不再成為房企解資金燃眉之急的單一途徑，整個行業面臨著轉型困境。

從去年開始，房地產信托占比便開始下降，今年一二季度，房地產信托占房企融資比例均不足10%，一些大的信托公司開始調整策略，試水房地產基金。由于基金型信托產品為先籌集資金再找項目，不提前約定收益，在一定程度上解決了剛性兌付問題，業內認為，信托房地產基金化或將成為新趨勢。

再融資重啟

自8月份新湖中寶股份有限公司領銜房企再融資開始，目前已經有33家上市房企啟動股權融資，涉及資金達740億。相關數據顯示，年內融資規?；蜻_到900億元。

雖然之前傳言，房企再融資將主要限制在土地一級市場開發，以及舊城改造等政策鼓勵項目，但是，目前的房企再融資預案并不局限于此，不少募投項目已經包括商業地產、旅游地產和住宅地產開發等。但是至今仍未有一家上市房企獲得放行。

不管這些企業的方案最終能否得到監管層“放行”，業內普遍認為，再融資結構性開閘將是大勢所趨。

記者采訪的某PE稱，他認為在當前情況下，房企再融資啟動不會對整個房地產業造成太大影響?！熬拖裰皢拥臅和７科笊鲜?、再融資和重大資產重組等，這邊口子堵住了，那邊有房地產信托敞開大門，最終地產調控總是無功而返。”

從9月以來，不斷有媒體宣稱，再融資啟動后，可能會引起投資者的熱情追捧。富有戲劇性的是，與房企的熱情相比，投資者卻反應平淡。

事實上，除新湖中寶得益于第一單刺激而當天漲停之外，絕大多數地產股的市場表現卻并不如人意。榮盛發展一度跌停，招商地產龐大的融資計劃也遭冷遇。上述投資人表示，這是因為房地產融資屬于長周期性，企業在獲得低成本資金的同時，還要失去很多機會成本。尤其是今年，政府沒有對房地產調控作出最新定調之前，房地產業發展前途未卜。

東方證券報告認為，從資金成本的角度來看，股權融資的成本優勢非常突出，但其時間周期也非常長。就算董事會發布了批文，股東大會通過后，也需要漫長等待證監會批文。等到最終發行股權融資起碼是一年半以上。因此，除非公司不是急著要錢，否則通過股權融資，要失去很多機會成本。

對信托業而言，再融資一旦啟動，意味著房企對他們的依賴性將會大大減少，必然會對房地產信托造成一定沖擊。上述PE表示，由于目前能夠獲得大規模融資的上市房企畢竟屬于少數，因此房企融資開閘短期內不會對地產信托造成威脅。但長期來看，目前市場上地產信托融資成本過高，一旦房企拓寬融資渠道，將會拉低整個房地產融資成本，使得地產信托利潤趨薄。

據記者了解，目前國內多數地產信托為企業提供的仍然是單一項目融資。隨著地產調控力度越來越大，地產商開始考慮讓資金方一同參與投資，并共同分享利潤，再加上監管層這兩年對地產信托監管日趨嚴緊，使得那些披著股權外衣的債權項目審批難以通過，在這種情況下，很多信托業開始考慮轉型，地產基金應時而生。

因此，融資成本高、兌付壓力大的地產信托轉型已成必然。

地產信托轉型

早在幾年前，部分信托公司對于房地產基金已經躍躍欲試，中信信托、平安信托、上海信托等公司，早幾年就開始對房地產基金進行探索。這些公司一改過去只參與房地產融資的模式，而是從開始拿地就與開發商一起全程參與項目開發，真正開始了將地產項目傳統的債權融資模式變為“債權+股權”的融合，因此客戶收益也開始浮動。

以平安信托為例。根據平安今年的半年報，至6月30日，平安信托資產管理規模高達2283億元，其中房地產信托630億，占27.6%。

早在2004年，平安信托就完成了首筆房地產投資，為購入“持有型物業”匹配了期限較長的保險資金。2009年起，公司開始試水房地產開發股權投資，構建信托公司主動管理、投資者自負盈虧的私募基金產品線。截止目前，公司持有型物業占總業務的30%；占地產板塊20%的保險資金，基本投入持有型物業。

平安的獨特之處在于：公司很早就根據其擁有的保險基金開始布局持有型物業，采用類基金的股權投資模式。伴隨著這些業務，開始培養專業化團隊，有別于多數信托公司的“萬能團隊”。

這幾年來，平安的融資類項目70%以上跟大中型開發商合作，選取風險較低的項目，投后管理滲透很深。這使得公司這幾年的業務結構發生了很大變化，融資類業務占比逐漸下降，股權投資逐漸占上風。

平安之外，萬向信托也做了嘗試。自今年6月底起，萬向信托共發行了三款房地產信托基金產品。其中“萬信-房地產信托基金-3號”將募資1億元，屬于私募基金。

易居中國分析師薛建雄認為，現在是過渡階段的產品，把原先3年內的信托產品，加上基金模式做到5年甚至更長，然后再慢慢過渡到無期限可轉讓的房地產信托投資基金（REITS）。

中國房地產投資基金聯盟秘書長閆宗成亦表示，“以私募基金、資產管理為代表的房地產投融資產品正在蓬勃興起。目前，REITS還沒有開閘，當前以它為代表的資產證券化正通過各種形式快速發展，中國版的REITS預計明年會落地。”

記者注意到，這類以股權和債權結合投資房地產企業的模式正在得到更多機構的青睞。因此，風險評估也就顯得越來越重要。

上述PE告訴記者，與普通的房地產融資相比，房地產基金要求參與機構對地產項目具有更強的判斷和運營能力，其風險也會比單純的融資服務更高一些。一些信托公司在最初涉足地產股權基金時便遇到了諸如實際收益率遠遠低于預期收益率（例如平安信托這幾年的收益率略低于其他信托公司）、對項目公司的把控能力不強等，都是因為不了解行業所造成。

他認為，從目前來看，地產基金未來將出現以下趨勢：一是投資階段更靠前，比如現在很多信托公司就從開發商拿地就開始介入；二是浮動收益比例將進一步提高。