多管齊下抑制房價持續過快上漲

隨著經濟的繁榮，房地產行業呈井噴式發展，我國房價在近7年中呈現不斷攀升的趨勢，特別是今年以來，隨著“國五條”政策效應的逐漸淡化，一線城市房價漲幅突出（均接近或超過20%）。截至今年9月，百城住宅均價已連漲16個月，其中，第三季度漲幅較二季度明顯擴大，累計上漲2.89%。筆者認為，我國（特別是一線城市）的房地產價格繼續攀升將持續3到5年，但必須抑制未來房地產價格的持續過快上漲。

房價何以繼續攀升

房價持續攀升，原因是多重的，主要受經濟發展、市場供求關系的變化、地方政府政績觀等等因素的影響：

受經濟高速發展和宏觀政策的影響。經濟的高速發展必將推動房地產業的快速發展，這是所有產業發展的基本規律。隨著我國經濟的發展，人們會把潛在的購房需求變成真實需求，刺激房地產價格的上漲。同時，房地產價格的增速則要受到社會經濟發展、城市化進程、限購政策、保障房政策、住宅需求、通貨膨脹、國際經濟環境等多因素影響。

受房地產供求關系變化的影響。隨著房地產市場的需求多檔次、購買動機多元化、功能需求個性化發展，人們追求舒適的消費心理，導致了房地產的功能需求向功能齊全、舒適性方向發展。住宅已成為家庭主要消費之一，并作為一項重要的家庭資產，成為反映顧客地位與成就的標志。從顧客需求改變到房價改變的影響過程大致可分為三個階段。第一階段顧客需求改變，需求呈現出明顯的層次性，高層次的潛在需求轉化為現實需求，新的需求還將不斷出現；第二階段房地產價值變化。當顧客需求向高層次方向發展，住宅質量、環境、科技含量等逐步提升，使得產品的品質不斷加強，提高了房地產商品的附加值；第三階段地產投資和剛性需求并存階段。一般情況下，當房地產價值增加，作為對房地產投資商的回報，這部分價值必然要在房地產價格中得到體現，房地產價格自然會提高。

而住房的真實需求，是老百姓在居住層面上的最基礎需求，主要受收入增長、人口流動、就業等基本因素的影響，具有一定的剛性。隨著中國城鎮化水平的提高，經濟的迅速發展，素質教育普及廣泛，人均收入逐年提高，更多的人從農村走向城市，從郊區涌向城區。自2008年以來，房價上漲較快的北京、上海、深圳甚至西部的銀川，都是外來人口購房比例較高的城市。這些外來人口的住房需求是迫切且具有剛性的。同時，我國目前正處于城市化進程的加速期，每年新增的城市家庭（含新婚家庭）數量龐大，這部分家庭對于房屋的需求量不容忽視。此外，有一部分居民在早期已購買過住房，但由于當年的住房在戶型、功能上的不完善，這些家庭紛紛進入住房改善期，這部分改善型的購房需求，剛性同樣較強。

受金融資本和金融政策的影響。改革開放以來，隨著經濟社會的發展和生活的改善，廣大居民手中積累了一定的財富，客觀上有保值增值的需要。因此，有相當的一部分人想要通過投資理財，讓手上的財富增值。但隨著全球經濟危機的不斷持續和發酵，一般意義上的制造業利潤率已經變得十分微薄，加上人工成本的上升、生產資料成本的成倍增長，投資傳統的工、農業已無法得到很好的回報，導致社會資本流向其他經濟領域。所以，受到人多地少、城鎮化進程提速、住房剛性需求等基本國情和外部因素的影響，投資樓市幾乎等于穩賺不賠的代名詞，導致資金進入樓市欲望強烈，使得房產成為社會資本的主要投資品。

受地方政府政績觀的影響。在一些產業不十分發達的地區，房產成為區域主導產業及區域財政主要財政來源。一方面，這些區域政府為了刺激轄區經濟發展，增加地方財政收入， 以達到大幅度增加地方GDP的目的，不僅對房地產買賣持支持態度，并且將土地出讓及房地產買賣作為區域內主導產業來推廣。另一方面， 房產價格對地方稅收有重要影響。與不動產有關的稅收（如： 房地產稅、契稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅等）都與其市場交易價格波動有很大的聯系。因而房地產增值有利于增加地方政府財政稅收。只有擁有充足的地方財政， 政府才能滿足民眾與上級政府的需求。因此， 將房地產作為區域主導產業成為地方政府追逐地方政府收益最大化的必然選擇。但這種選擇卻成為了房地產價格進一步上升的重要原因之一。

抑制房價持續過快上漲

房價問題事關國計民生，中央政府與地方政府應承擔起抑制房地產價格過快上漲的重大責任，多措并舉進行綜合“整治”：

規范房地產商的商業行為。一方面要加大對開發商的監管力度，確保供應的土地能夠及時、有效的轉化成住房供應；另一方面，要通過制定長期、穩定的土地供應政策合理引導市場參與者對未來房價的預期，進而保持住房市場的穩定發展。同時，要規范房地產產業市場競爭秩序，避免惡性競爭。

堅定地抑制投機性投資需求。投資性住房需求是由預期攪動的，投資者相信投資房地產能夠獲得收益，就會源源不斷地進入房地產市場，從而直接抬高房地產價格。這就要求政府必須出臺相關政策遏制投機。

區域政府在合理范圍內多供應土地。政府的土地供應是影響住房價格變化的一個重要因素。當前的土地供應量對住房價格的波動變化有著顯著的影響，這表明增加土地供應的確是緩解當前房價過快上漲的一個有效措施。因此，區域政府一方面要增加土地供應量，另一方面要采取有效措施減少開發商的土地儲備行為，從而提高土地供應到住房供應這一過程的時效性。

制定合理科學的房地產政策。國務院于2003年8月12日就頒發了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文），將房地產業定性為能夠“促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展”的“國民經濟支柱產業”，把經濟適用房由“住房供應主體”，修改成了“具有保障性質的政策性商品住房”。而在房地產政策中，關鍵是住房建設中保障房建設要能夠承擔起很大的責任，以緩解老百姓對住房的部分剛性需求。在土地供應上，區域政府要以滿足老百姓基本住房需求為目標，積極維護保障房建設，遏制房地產開發商不良行為，進而緩解社會資源分配不均衡等社會矛盾。

制定合理開放的金融政策。從2001年起，國家每年都出臺了新的房地產金融政策，基本上經歷了規范、發展、加強管理和適度調控四個階段。央行雖然在2003年6月13日發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號文件），對商業銀行的開發商開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等7個方面作了規范。但由于政策執行中的滯后性導致房地產商謀取暴利與大多數百姓買不起房的現狀。所以，制定合理開放的金融政策是房地產價格穩定的關鍵之一。要在二套房金融政策、貸款首付比例政策的基礎上，提高貸款利率、提升貸款門檻、提高房地產商自有資本比例，并在遏制房地產投資和投機等政策方面加大力度。

（作者單位：北京師范大學政府管理學院）