房地產基金募資另辟蹊徑

就在本文落筆時，因重大事項停牌一周的中弘股份發布公告稱，擬以 3.95元/股的價格向數名特定對象非公開發行不超7.59億股股票，募集資金約30億元，計劃全部投入海南如意島旅游度假開發項目。這也是近2個月以來，第30家拋出再融資方案的A股上市公司，計劃融資總額已超過了660億元。隨著上市房企再融資的進一步發展，剛在房地產金融的版圖上擁有一席之地，也曾是“大金主”的房地產基金似乎遇到了強烈的挑戰，而“另辟蹊徑”也變成了近期房地產基金“大佬”見面時的第一句“寒暄”之語。

傳統渠道挑戰重重

目前，房地產基金行業內主要的募集渠道有兩條。第一條是通過銀行和券商等金融機構，這也是最理想的募集渠道，畢竟銀行和券商直接面向終端客戶且掌握大量的客戶資源，但受制于金融機構的風控問題，非牌照類特別是民營的金融機構很難實現金融機構的渠道準入。于是，大部分房地產基金管理人通過“曲線模式”，如依靠個人關系和某些金融機構達成合作，但自某銀行理財經理私自給客戶推薦金融產品并導致部分金融產品無法到期兌付引來投資者上訴后，銀行和券商紛紛收緊了審批門檻，同時也三令五申從業人員不得私自代銷有限合伙類的金融產品，這從客觀上加劇了募資難的問題。

另一條則是通過市場上的第三方財富管理公司及外部財富管理團隊募集資金，該模式目前已逐漸成為主流，畢竟房地產基金面向的客戶和信托等其他金融理財產品的客戶具有很高的重合度，于是第三方財富管理公司及一些資源豐富的外部團隊順理成章的成為了基金管理人的首選。

不過，在深圳德信財富執行總裁吳旭華看來，房地產基金的募資正遭到各方面的挑戰，除去上市房企再融資之外，不成熟的投資者一味追求高回報而忽略風險，使得客觀、理性選擇投資產品和渠道成為一紙空文。吳旭華介紹：“部分抱著短期投機心態的機構在市場上發行有瑕疵的產品，對行業造成了較大的沖擊，也讓投資者‘一年被蛇咬，十年怕井繩’。”

多元化漸浮水面

在近期舉辦的“新沃新財經論壇2013·上海”論壇上，新沃資本董事長朱燦認為，房地產基金要對資金市場和渠道有深刻的了解，著力去打造多元化的融資渠道，從而有效分散募集風險并實現選擇和優化的空間。“了解市場才能定出合理的資金成本。如果不了解市場，定價過高會影響盈利，定價過低會導致募集期拉長甚至募集失敗。”

“房地產行業泡沫和金融市場有很大關系，但目前中國金融市場不是證券化程度過高，恰恰是證券化程度不夠，因此多元化的融資渠道能降低融資成本，增加房地產供應，促進市場平穩健康發展。”在德信資本董事長兼總經理陳義楓看來，房地產企業特別是中小房地產企業，更難從金融機構獲得資金，那么就需要借助更多樣化的手段和工具進行融資，故而以房地產基金為代表的直接融資方式仍然是主流渠道之一。

“通過公司股東和發行團隊所積累的自有客戶資源，也就是一般意義上說的‘直銷’，向特定的機構和個人募集資金成為了房地產基金募資的新渠道。”吳旭華表示，“德信財富2009年由PE業務向房地產基金業務轉型，剛開始也像做PE一樣找銷售渠道，通過找熟悉的投資者募集，但慢慢發現募集越發成為了瓶頸。房地產行業和PE行業不一樣，PE行業需要的資金量雖然也大，但畢竟優質項目有限，單個項目的投資額也有限，一般幾筆單一資金往往就可以覆蓋，但房地產行業是典型的資金密集型行業，通常單一項目都在三億乃至十億元以上，且有較為成熟的項目運作和資本運作模式，新興的融資模式市場接受度不高，募資難逐步成為發展面臨的最大挑戰。”

在吳旭華看來，自建募集團隊有價值，首先不受制于人并掌握了主動權。“目前金融行業還是渠道為王，能迅速募集到低成本的資金是基金管理人的核心競爭力之一。”吳旭華表示。其次，自建直銷團隊是募資的一種重要補充，有助于掌握主動權，加強博弈籌碼和提升話語權，且隨著客戶資源的積累，自有團隊也會成為未來房地產金融綜合運營商的核心競爭力。