中國城市房地產風險“紅黑榜”

美國底特律破產引發國際社會廣泛關注，而中國“鬼城”頻出的新聞也不時見諸報端，一時間將城市房地產風險的話題推上了風口浪尖。克而瑞研究中心在對多項數據進行研究總結的基礎上，對全國286個地級以上城市的各項指標進行分析，結合“改善性需求”、“房價波動指數”等指標，并重點考核購買能力、供求關系等主導市場風險的內生變量，結合GIS空間分析，對房地產市場風險進行定量化研究，對不同城市能級的風險來源予以剖析，與本刊聯合發布中國城市房地產風險“紅黑榜”。

西北區域風險集中

從東部沿海到內陸風險趨向強化，形成西北風險集中圈。全局而言，東部沿海地區風險較小，中部部分人口外流，城市風險偏大，西部地區風險偏大，形成西北風險集中圈。東部平原往西，地形起伏變大，房地產市場風險亦隨之擴大。其主要規律是自然地理格局決定人口聚集、經濟發展，從而影響房地產開發。

從區域視角來看，城市群具有的網絡化與規模化效應，使得人口與經濟形成多中心布局，中心地帶房地產風險較低，典型如東部沿海長三角、珠三角、京津冀、山東半島四個城市群，房地產市場風險均相對較小；中部部分城市人口向核心城市轉移，人口的大量流失令市場購買力弱化，從而使當地房地產風險放大，如人口向合肥轉移的安徽亳州，向長沙轉移的張家界、懷化等市均是如此；西北地區形成風險集中圈，一類是由于過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，另一類是隴南慶陽、固原等較為貧窮的干旱缺水地區；西南地區山地地形制約了人口和經濟集聚，房地產發展亦較為落后，秦巴山區廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等均位于風險前20名。

就軸線視角而言，黑河-騰沖線與中國400mm等降水量線相吻合，以西地區較為干旱，地形較為復雜，人口集聚能力弱，城市數量少，房地產風險較為集中；沿海、沿江T字形發展軸線城市是中國經濟發展最為重要的軸線，城市經濟以及人口規模較大，從而降低了房地產發展風險，沿線并無房地產發展風險前20城市；此外高鐵布局對沿線城市有明顯提升作用，房地產市場發展也更為穩健，如京滬、滬寧、滬杭、杭甬等高鐵沿線城市經濟實力較強，房地產發展風險大多較小。

三線城市供求失衡，風險多發

從供求角度來衡量，從一線城市到三線城市，供求風險呈現出擴大的趨勢，而擁有資源優勢的鄂爾多斯等城市風險已經浮現。在經濟發展與財富聚集的雙方面作用下，行政等級較高的城市無疑擁有更強的市場去化能力，其供求風險也往往更低。

一線城市經濟發展水平較高，進而對人口的吸附能力較強，較大的人口規模帶來廣闊的市場容量。從市場供應角度來看，由于一線城市較高的人口密度，導致土地相對稀缺，人均占有土地居住面積在全國的排名普遍靠后，長期供不應求的局面難以打破。從房價角度來看，一線城市房價增速相對更快，房價收入比偏高，在這樣的大背景下，成交仍位于全國前列。考慮到一線城市發達的經濟水平、激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風險仍然可控，市場風險總體依然較小。

二線城市相對較優的經濟發展水平和市政建設，亦吸引了充足的常住人口，因而長期來看，剛性和改善性需求大，房地產市場比較穩定，未來前景可期，市場風險較小。但是近年來地方政府對城市建成區建設力度的加大，以及標桿房企的投資熱衷，尤其是商業地產的興起，使其商品房市場供應出現了較為明顯的放量現象，而當下逼近一線城市的房價水平，更是進一步使得市場短期供求風險顯現。

三線城市人口外出務工占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內對新增住房的需求相對冷淡。而經濟總量的相對有限，以及中心區域土地供應的充裕，更使得三線城市供應過量的市場現象雪上加霜。而大多三線城市房地產市場待售存量一直處于增長之中，整體供求風險較高。

沿海城市優勢明顯

于城市聚集角度，可見市場發展前景較優的城市，大多沿江、沿海、沿鐵路網、公路網分布。具體而言，黑河-騰沖線以東，T字形軸線，高鐵沿線城市前景優勢更顯。其規律與主要經濟方向論一致，城市微觀角度沿主要經濟聯系方向發展，房地產發展熱點也沿著交通軸線分布。

受地理環境因素的重大影響，“孔雀東南飛”是中國區域經濟及房地產開發的客觀現狀，黑河-騰沖沿線東南方36%的國土，居住著94%的人口，集中了發展前景前20強城市。在此區域內，沿江、沿海T字形發展軸線是中國對外開發開放的重心，也是中國經濟發展的黃金軸線，更是中國房地產發展的生命線，前景前20強城市中只有西安、鄭州、沈陽不在這條軸線之上。而伴隨著高鐵網絡的建設，高鐵沿線樞紐的城市腹地大大拓展，高鐵新城建設也促成了島狀區域房地產容量擴大，西安、鄭州、沈陽等高鐵樞紐城市也因之受益，躍升為中國城市房地產開發前20強。

就新型城鎮化的主體形態—城市群來看，東部多個城市群連片成面，房地產市場呈現出網絡化、多中心化，而中西部省份房地產區域發展大多為單中心化分布。城市群功能集聚與擴散，是區域經濟以及房地產發展的重要推手。東部沿海四大城市群是中國區域經濟最為發達的地區，房地產發展前景看好，集中了12個前景20強城市，其中長三角滬寧、滬杭、杭甬Z字形軸線更是房地產龍頭企業的戰略要地。

東北地區是中國工業重鎮，哈爾濱-長春-沈陽-大連沿線城市集群化態勢，成為東北地區經濟重心，城市房地產開發也較為活躍，沈陽位列前景第8名。中西部地區是產業轉移重鎮，后發優勢逐步發揮，核心城市成都、重慶、鄭州、武漢、合肥、長沙、西安等率先發展，形成了區域經濟的增長極，以及房地產發展的發動機，吸引周邊地區人口大規模向這些城市集聚，但目前仍然處于單中心化發展階段，尚處于孤島狀發展格局。

人口導入催生一線城市需求

受益于行政資源優勢及歷史性因素驅動，一線城市的經濟發展水平長期位居全國前列。面對城市的快速發展，常住人口總量的快速上升，為了盡快提高城市承載能力，一線城市一直在加速基礎設施的投資，在此方面的投資也一直位于全國前列，但即便如此，擁擠的交通、高企的房價、高密度的居住環境仍然使得一線城市租房戶數量占比高居不下。對一線城市而言，優異的城市工作環境使得大部分租戶愿意留下定居，因此租房戶占比的高企一方面有利于緩解住房不足的困境，另一方面也有利于為城市房地產市場提供潛在需求。

在人口增速方面，雖然擁有更好的經濟環境，吸引了大量的外部人口希望遷徙進入一線城市定居，但受限于城市承載能力的不足、生活成本的增長，以及現行制度的制約，外來人口進入一線城市定居的難度越來越大，因此城鎮常住人口增速僅處于全國平均水平附近。但從另一方面來看，一線城市充沛的就業機會和開放的經濟環境，吸引著大量的流動人口，遠遠高于全國平均水平的常住戶籍人口比，大大加強了城市的內部競爭，有利于提升城市整體競爭力，為城市經濟的持續快速發展創造了有利條件，也在很大程度上促進了城市剛性需求長期旺盛。因此就長期角度來看，一線城市房地產需求仍將持續旺盛，市場發展仍然未到頂。