底特律啟示錄

美國的底特律市宣布破產(chǎn)，在朝野都引起震蕩。底特律市是美國的第十八大城市，也是舉世聞名的汽車城。底特律既不是美國的第一個破產(chǎn)城市，也不會是美國的最后一個破產(chǎn)城市。同樣陷于財政困境的美國大城市還有芝加哥、明尼蘇達、辛辛那提等。放眼世界，不僅美國的城市面臨破產(chǎn)威脅，歐洲和中國的許多城市未來可能也將面臨此危機。

“底特律現(xiàn)象”是如何發(fā)生的？

與中國一樣，美國的城市也分不同的區(qū)。像紐約、洛杉磯那樣的大城市，都包括很多個區(qū)。但是，美國大都市里的區(qū)，都是獨立的政治和經(jīng)濟實體，是完全獨立的城市。在紐約大都市里面，包括紐約市，也包括其它相對獨立的城市。這些城市跟紐約市互不隸屬，是各自為政。當然，從經(jīng)濟實力和社會影響力的角度，市區(qū)紐約市還是比周圍的其它小城市要重要得多。很多公司的辦公大樓都在市區(qū)，公共交通從市區(qū)延伸到郊區(qū)，聯(lián)邦政府的辦公所在地往往在市區(qū)，地方法院和著名大學(xué)一般也在市區(qū)。即使如此，美國大都市里的小城并不屬于市區(qū)市的一部份。很多在大都市工作的人都住在小城里。他們每天去城里上班，晚上回到小城里居住和生活。有一種說法，美國有一大怪，窮人住城里，富人住城外。

美國的城市收入主要來自于該城市的房地產(chǎn)稅，在該城市工作的職工城市工資收入稅，銷售稅，市內(nèi)公司的城市收入稅和警察的罰款。房地產(chǎn)稅是房價的0.5%到5%不等，大部分美國城市的房地產(chǎn)稅在房價的2%左右。房價的確定主要根據(jù)兩個因素，房屋成交價和市場價格波動幅度。從個人的角度，房價評估越低，那么所付房地產(chǎn)稅也就越少，當然期望把房價壓低。從政府的角度，房價評估越高，那么稅收也越高，當然期望把房價評估高一些，大部分城市的折中辦法是根據(jù)房屋買賣成交價進行調(diào)整。

當然，有人會說我買虧了，買了以后房屋就跌價。這樣就牽涉到另一個房屋價格確定因素，市場價格幅度調(diào)整。一般來講，房屋屬于大宗商品，房價變化基本就是通貨膨脹率。物價上漲，房價跟著上漲；物價下跌，房價跟著下跌。所以，在美國許多地方，房價每年的上調(diào)幅度，就是美國官方的通貨膨脹率，一年2%到3%這個水平。這樣的房價調(diào)整幅度，在美國許多熱點城市就產(chǎn)生了問題。在美國的熱點城市，房價每年的增長幅度遠大于政府的房價調(diào)整幅度。

在美國，如果買房以后，房價確實跌了，那么業(yè)主也可以寫信到市政府的房地產(chǎn)價格評估部門去申辯，要求降低你的房價評估，減少你的稅收負擔。在過去幾年里，因為美國許多城市的房價確實下跌，所以許多人確實申辯成功，降低了房地產(chǎn)稅負擔。對民眾要求降低房價評估的要求，有一個不成文的有趣現(xiàn)象，如果政府表示同意，署名的就是一把手；如果不同意，署名的就是二把手。

而房屋價格的確定，一般有三個因素：房屋買賣價，新房造價和房屋出租價格。房屋買賣價，大家都耳熟能詳，鄰居家都是以這個價格成交，所以你要買賣房屋，也只能以這個價格成交，這就是市場。新房造價，相對比較客觀，地價、勞動力成本、材料價格加上建筑公司利潤，就是新房價格。新房價格和舊房價格不能相差太大，否則市場就會出現(xiàn)震蕩。2007年以前，美國房地產(chǎn)價格飛漲，導(dǎo)致了美國新蓋房屋的大量增加，為后來的房地產(chǎn)危機埋下了伏筆。2009年以后，美國房價下跌，導(dǎo)致了美國新房市場的停滯。那個時候，房價遠低于造價，蓋房根本沒有任何現(xiàn)實意義。我的朋友要蓋新房，我告訴他，不值得去做，因為蓋新房的成本會遠遠超過購買二手房。

房屋出租價格，則是資本市場競爭的結(jié)果。理論上講，房屋出租利潤，除以投資回報率，就是房價。當然，投資回報率是個變數(shù)，由資本市場的投資機會和其它投資途徑的投資回報確定。大家買賣房屋根據(jù)市場價格確定，但房地產(chǎn)市場價格是否合理卻由新房價格和房屋出租回報確定。

一個城市的房地產(chǎn)價格，由市場確定。而房地產(chǎn)市場，必有其合理性一面。上面提到，房價由市場買賣價格、新房價格和房屋出租價格確定，而城市的發(fā)展則跟房價互補相承。

美國人買房，也主要看學(xué)區(qū)好壞、治安好壞和交通是否方便。學(xué)區(qū)和治安情況的下滑，將直接導(dǎo)致房價的下跌。學(xué)區(qū)不好，重視子女的家庭就會離開；治安不好，家庭收入高的家庭就會選擇離開。優(yōu)質(zhì)家庭資源離開以后，低收入或者低層次的家庭資源就會搬進來，同時導(dǎo)致房價下跌。房價下跌，市政府的稅收就會減少，為了維護城市的財政預(yù)算平衡，市政府就要削減老師和警察隊伍。減少老師和警察的結(jié)果，就是學(xué)區(qū)和治安的進一步惡化，進入惡性循環(huán)。

根據(jù)對城市的分析，我們來看底特律的情況。在上世紀的五、六十年代，底特律是美國第四大城市，其市民人均產(chǎn)值列美國各大城市之首，人口高達180萬。五十年后的今天，60%的底特律兒童生活在貧困線以下，50%的底特律人口屬于文盲人口，三分之一的底特律城是空地或者廢棄之所。底特律失業(yè)率高達18%，白人人口比例不到11%。

我以前生活的地方，離底特律很近。我也多次拜訪住在那里的同學(xué)。多次有人問我，底特律的房子只有幾千美元一套，為什么沒有人買。我反問，為什么要買？回答是說便宜。我說，便宜有什么用，你買來干什么？買了那里的房子以后，首先你要繳房地產(chǎn)稅。你不能住在那里，因為那里不安全，光天化日之下走在街上都感覺不安全，更不要談晚上。你不能出租你的房子，因為租房的人可能不給租金。如果你去要錢，就可能有危險，優(yōu)質(zhì)房客根本不住在那里。

降低房屋按揭利率，使得更多的人能夠買房，最終推高房價，是美聯(lián)儲的基本策略。如果房價不反彈，那么美國會有更多的城市宣布破產(chǎn)。通過房地產(chǎn)稅來養(yǎng)活城市的員工，是美國城市的基本財經(jīng)計劃。當然，房地產(chǎn)稅也是公共機構(gòu)的經(jīng)費來源之一。底特律的情況，就是惡性循環(huán)的結(jié)果。

美國連續(xù)不斷的“城市危機”

底特律是美國的汽車城，是美國重工業(yè)基地。二戰(zhàn)時期的很多飛機就是在那里生產(chǎn)。跟底特律類似，俄亥俄州的克利夫蘭市、賓夕法尼亞州的匹茲堡市等，都是美國的重工業(yè)城市。現(xiàn)在這些重工業(yè)城市，被統(tǒng)稱美國的“生銹帶”。意思是說，在這個地帶的城市，就像生銹了的機器，缺乏前途和活力。想當年，底特律的福特家族，克利夫蘭的洛克菲勒家族，匹茲堡的卡耐基家族，在美國是何等輝煌。福特家族的汽車業(yè)遭遇了全行業(yè)的災(zāi)難，但在三大汽車公司里是處境最好的。最近的新聞顯示，福特家族在福特公司的位置更加穩(wěn)固。石油大王洛克菲勒家族搬離了克利夫蘭，有紐約的洛克菲勒中心為證。鋼鐵大王卡耐基贊助了卡耐基梅隆大學(xué)。當然，梅隆是那里的另一個大家族，現(xiàn)在的卡耐基梅隆大學(xué)遠比匹茲堡的鋼鐵公司有名。

重工業(yè)不景氣時，這些重工業(yè)城市都遭遇了困難時期。而在這些知名的重工業(yè)城市中，匹茲堡市轉(zhuǎn)型最成功。雖然匹茲堡還是美國鋁業(yè)公司和美國鋼鐵公司的總部所在地，但是匹茲堡市的醫(yī)療生物行業(yè)、金融服務(wù)行業(yè)、能源行業(yè)、教育行業(yè)已經(jīng)開始起著更加重要的支撐作用。2008年到2009年的金融危機期間，底特律的汽車行業(yè)在政府干預(yù)下破產(chǎn)重組，但是匹茲堡市卻在金融危機中安然度過。

克利夫蘭市在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中則介于底特律和匹茲堡市之間。雖然俄亥俄州還有很多汽車配件公司，但是克利夫蘭的醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)也很發(fā)達。克利夫蘭市的克利夫蘭門診部醫(yī)院在美國名列前茅，其心臟科十幾年來一直是美國第一。在過去的十幾年間失去了好幾家上市公司的總部，也是對克利夫蘭的沉重打擊。

必須注意的是，底特律破產(chǎn)使得更多人認清了城市債券投資的風(fēng)險。城市債券的特點之一就是其利息免交聯(lián)邦收入所得稅，所以城市債券是美國富有階層的重要投資工具之一。城市債券又分為收入債券（Revenue Bonds）和廣義債券（General Obligation Bonds，GO）。收入債券跟投資項目掛鉤，譬如公路、橋梁債券。收入債券以投資項目回報做抵押，最普遍的是城市自來水系統(tǒng)。大家都要用水，所以收入比較可靠。廣義債券嚴格來講是城市必須要還的信用債務(wù)，但當城市沒有足夠的收入來源時，廣義債券持有人也拿城市沒有辦法。

中國城市發(fā)展問題也很多

城市的人氣是城市未來發(fā)展的關(guān)鍵。當一個城市沒有工作機會，沒有新的公司和員工愿意搬進來時，那么這個城市必然要有麻煩。從這個角度看，中國許多城市的未來也很堪憂。

中國是人口大國，表面上看中國城市沒有人氣問題。但是，中國當下的人口組成部分發(fā)生了很大變化，比如年輕人口的比例在下降，老齡人口比例在增加。現(xiàn)在中國的農(nóng)村常住人口就很少，很多城市實際上依靠政府的大量資金投入和國家政策的支持才吸引了外來人口。但可怕的是，中國大多城市房價根本不是農(nóng)民工可以負擔得起的。大多農(nóng)民工是人在城里、家在農(nóng)村、心在孩子身上。而農(nóng)民工的子女則是人在農(nóng)村、心在城里、家在夢中。

過去三十年，因為中國經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，掩蓋了中國房價的不合理和人口遷移的不可持續(xù)性。老百姓對房價是買漲不買跌，大中小城市都認為人口資源無限，盡可以賣地蓋房，而房價也一直在漲，從而產(chǎn)生了房價高企的怪圈。

現(xiàn)在房價上漲，所以大中小城市都可以靠賣土地收入維持地方財政，大量的投資人也樂于買房空在那里等著漲價。如果房價一旦下跌或者停止上漲，房子就會賣不出去。那時地方政府就必須依靠收房地產(chǎn)稅、員工城市稅和銷售稅來維持財政平衡。到那個時候，沒有優(yōu)勢的城市就會失去吸引力，沒有公司和員工入住。

如果堅持認為中國人口多，土地有限，房價不會下跌，那么不妨去研究一下日本的房地產(chǎn)行業(yè)過去二十年的境況。如果堅持認為中國會像過去三十年一樣，大量人口轉(zhuǎn)入非農(nóng)業(yè)人口，可以增加對城里房屋的需求，那么可以想象一下，要什么樣的收入才可以負擔得起中國現(xiàn)在的住房？而在那樣的高收入下，中國產(chǎn)品還有什么競爭力？可以說，現(xiàn)在中國的人口紅利基本消費結(jié)束，如果堅持認為底特律那樣一個城市的破產(chǎn)只會發(fā)生在美國，那么可能顯得過于樂觀了一點。