中國樓市，小心了！

從9月份數據看，中國整體樓市仍在升溫，但也有局部地區已現涼意。展望未來，雖然無法定論中國樓市的走向，但面臨大風險卻是不容置疑的。

樓市危險的連串信號

金九銀十，可在溫州，8月以來不斷被爆出一定數量的斷供商品房，數目甚至達到1.5萬套之多。當溫州人發現手中房子市值還抵不上所欠銀行的債務時，斷供就是不得已的選擇。由此，許多炒房客棄房逃生，上萬套住房或被銀行收回。

溫州當地金融數據顯示，斷供并非房價腰斬的主要原因，經營者資金鏈斷裂才是導火索。也就是說，溫州房地產危機不單單是投資過熱的問題，它只是當地民間金融危機的一個方面。除此以外，當前的溫州還面臨民營經濟危機、高利貸泡沫危機。無獨有偶，鄂爾多斯也是如此。與此同時，一線城市的房價漲幅也呈現出梯度遞減的態勢。

不妨看一組數據。二季度以后，房地產各項重要指標增速已呈現逐月回落的態勢，這或許是房價見頂的特征。首先來看房地產開發投資，實際在今年一二月份已達到增速的最大值22.8%，到八月份則跌破20%。這說明開發商對未來其實已有所警惕，并沒有順著竿子一路上爬，開發商的心理開始變化。

最近，海外盛傳第二次亞洲金融危機或來臨，與此相對應的是，有“亞洲首富”、“跨周期投資超人”美譽的李嘉誠拋售了香港和內地的大量資產。據報道，此次拋售涉及資產金額高達400多億港元。另外，李僅今年上半年就完成四宗海外并購，耗資近250億港元。一石激起千層浪，對此萬科董事會主席王石直言：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海（樓盤）的物業，這是一個信號，小心了！”

別成第二個日本！

無論樓市“升騰”還是毀滅都不是好事情，兩難的走向將考驗新一屆中國政府的出牌。

目前，中國經濟尤其房地產市場面臨著三大風險：美元回流可能引發的經濟周期性風險；中國經濟內在的結構性風險正引發結構性危機，尤其是實體經濟不振，凸顯傳統增長模式已走到盡頭；全面改革壓力引發的社會震蕩、資本外流等制度性風險。面對此三大風險的疊加，第二次亞洲金融危機并非空穴來風。

外部因素主要是美國量化寬松的貨幣政策。上期專欄中我寫到近期美元回流態勢明顯，金融產品收益率上漲是必然事件，加之國內經濟結構已陷入深重的危機，以及全面改革所帶來的制度性風險，當前已經處于價格高位的中國房地產必然成為風險的爆發口。

有數據顯示，我國空置住房總面積接近60億平方米，空置住房達到6800萬套。另據不完全估計，我國城鎮商品房存量已經超過240億平方米。據此測算，我國城鎮住宅空置率將達到25%，遠遠超過國際合理的5%-10%的區間。

與房屋過度投資引起的高空置率、泡沫化相對應的是，國內還出現了房地產資金外流，向海外置業投資的“輸出效應”。在最近的北京秋季房展上，海外參展項目達260項，超過參展項目總數的一半。由于人民幣升值和國內投資渠道有限，考慮到金融危機后海外資產估值相對較低等因素，很多投資者將目光投向了海外房地產市場。未來預計，中國個人投資者將有1.1萬億元人民幣投向海外置業領域。

這一現象不禁讓人回想起20年前的日本。1985-1990年，日本經過了5年房價的瘋狂上漲。到1991年左右，日本國內炒房人賺足錢之后，就開始向海外擴張。加上當時日元的升值，他們就到美國買房子。這甚至讓美國人驚呼，日本人準備買下整個美國。但最后的結果眾所周知，日本房地產泡沫破滅，經濟經歷了長期的蕭條。筆者不希望中國成為下一個日本，為此就一定要未雨綢繆。期待風險過后，中國經濟能堅實前行！