淺析房地產泡沫的成因與危害

摘 要：近年來，房地產市場持續火熱，商品房全面熱銷，銷售價格呈現較大幅度增長。而火爆的房地產市場也引發了有關房地產泡沫的爭論。房地產泡沫的存在有利有弊，關鍵在于將其控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟。因此，分析房地產泡沫的形成與危害，針對性提出了防止房地產泡沫的措施。

關鍵詞：房地產泡沫；危害；防范措施

中圖分類號：F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）26-0091-02

房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業。隨著經濟的增長，現代化進程加快，有些人買房并不是為了居住，而是為了投資以謀取利益。鑒于我國土地資源的有限性和稀缺性、金融機構過度放貸等特殊國情，必須加劇我國房地產泡沫的形成。

一、房地產泡沫產生的主要原因

經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業“市場類型和消費者”產品和科技進步等方面都呈現出不同的特征。

（一）消費者及投資者對未來價格的預期

隨著人口的增加和城市的發展，房地產價格存在著潛在升值的趨勢。對房地產未來價格的非理性預期造成投資者對未來房地產投資高回報的設想，過多的貨幣資本投入到有限的房地產買賣中，推動價格不斷上漲，從而使房地產價格不斷攀升。

（二）銀行信貸非理性擴張

房地產的高回報，使許多銀行在貸款的操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性加大。

（三）土地的稀缺性

我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發展經濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅使下，把獲取的土地權益作為謀利手段。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預期價格下降。而泡沫發生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規律。當價格上漲、供給增大時，投資者預期價格進一步上漲。

二、房地產泡沫的危害

（一）造成經濟結構和社會結構的失衡

房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚，投機活動猖獗。一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區進行投資無利可圖；另一方面，由于城市地價持續高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現。同時，由于房地產價格的上漲，房地產持有者與非房地產持有者、大都市圈與地方圈的資產差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。

（二）導致金融危機

房地產業與銀行的關系密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應，使其他銀行也面臨擠兌風險。

（三）造成生產和消費危機

房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。企業倒閉意味著大量員工失業，即使沒有倒閉的企業，由于收益的下降也要不斷裁減人員。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此，會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。

（四）引發政治和社會危機

隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，大量的工廠倒閉，失業人數劇增。社會貧富差距擴大也會產生不良影響，有些富人盲目購房進一步提高房價，導致社會下層人士買不起房，進而激發社會矛盾，造成社會不和諧，勢必引起社會的不安。房地產行業進一步擴張會影響國家的長治久安，也會對一些行業造成沖擊，引發失業等社會不安狀況的產生。

三、如何應對房地產泡沫

（一）加強對房地產市場的宏觀監控和管理

政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費品兩重性，必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適應，不至于過多積壓。其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市使房地產泡沫劇增。最后，要調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產。同時，應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。

（二）建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度

加強和完善宏觀監控體系應當通過對全國房地產市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策作好參謀。因此，國家要加快建立和完善房地產業的宏觀監控體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地防止房地產“泡沫”的產生。

（三）強化土地資源管理

政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過剩引發的泡沫。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。

（四）加強金融監管力度，合理引導資金流向

首先，要進一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平。其次，要加強信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發生。再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門。最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。

結語

隨著住房制度改革的推進和城市化進程的加快，我國房地產業在近幾年取得了快速發展。但我國近兩年商品房價格快速上漲，引起了各界人士對我國目前房地產價格是否合理、房地產市場是否出現泡沫的強烈關注。盡管目前決策層對遏制房地產泡沫過度增長采取了一系列的調控措施，但這只是防止了泡沫的繼續吹大，而過去二年房地產泡沫所留下的后遺癥卻很難消除。其實，化解房地產泡沫最好的辦法就是不讓其真正成為危害經濟的泡沫，危止于未萌。

參考文獻：

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[責任編輯 仲 琪]