他山之石可以攻玉

從與日本相似的房產市場的發展來看，我們能否得到一些經驗和教訓來未雨綢繆呢？

由于房產在中國自改革開放以來呈現的一路飆升的態勢，讓房子在中國變成了最受追捧的投資品，房價只漲不跌也成了購房者篤定的信念。然而不少專家等在經過細心對比后，卻無不震驚地發現了中國房產市場的發展與日本驚人相似。從與日本相似的房產市場的發展來看，我們能否得到一些經驗和教訓來未雨綢繆呢？

以“日”為鑒明得失

聽到這樣的描述：“土地價格飛漲、投機以及土地買賣已成了社會問題；高達年收入數倍的高價住宅使工薪階層的夢想成為泡影，使買得起住宅與買不起住宅的人之間貧富差距不斷加大；土地的高價格日益成為國外企業入駐的高門檻，將不少機遇攔截在門外”，想必你一定認為是中國當下一線城市的通病，但同時這也是二十年前的日本。

日本經歷房地產泡沫之前，一直保持較高經濟增速。1950至1970年經濟起飛階段，日本年均增速超過10%，在1970-1980年代經濟增速高達7%，1980年代中后期，日本經濟表象繁榮，變成了所謂的經濟泡沫。銀行為了在競爭激烈的金融市場中占據一定份額，無節制地發放抵押貸款給正需要大量資金進行土地投機的房地產和建筑公司等開發機構，引發了土地投機的熱潮。而后，除了商業銀行等金融機構外，一些由日本財政部支持的住房貸款機構，也在土地投機中大量發放信貸資金給開發企業，進一步降低了融資成本，導致土地價格進一步上揚。中國房價的快速上漲，自然也離不開那些相似的貸款政策，而產生同樣結果的就是不斷有人在房產中做起了投機。

1 9 8 5年9月2 2日，日元對美元升值38%，拖累了其制造業的出口，為了激發日本國內經濟，日本銀行的利率從5%降為2.5%，低利息無形中迫使銀行資金大舉涌入房地產業。此外，保險公司與其他大量的非銀行金融機構，甚至建筑業也暗度陳倉，爭先恐后地將巨額資金投向房地產業，即便距離融資規定甚遠的房地項目也照樣獲得銀行資金，使房地產信貸中的不良資產急劇膨脹，最終加速了泡沫的破滅。

1990年之前，由于低保有費用阻礙了日本土地的有效利用，甚至造成土地未利用或者幾乎未利用就被擱置。此外，與其他資產相比，土地更容易成為投機買賣的溫床。這一情況引發了耕地的土地價格比現有建筑物的土地價格更高，以及與土地的利用價值相比，土地的資產價值更高的經濟現象，土地的利用價值與資產價值偏離幅度加大，因此，制定提高保有費用、抑制投機行為、促進土地利用的土地稅收制度成了當務之急。

1990年末，日本土地資產總額比1985年年末增大1.4倍，增長數量相當于當時GDP的三倍。同時，日元升值，貨幣寬松，房地產、股票價格節節攀高，日本國民都想在金融市場里“大顯身手”。但到了1991年春，經濟減速，房地產泡沫破滅。土地和股市投機的不動產企業、建筑公司大都陷入破產倒閉，土地擔保融資銀行產生大量壞賬，金融機構接連倒閉。日本在泡沫中沉淪，至今已經歷了兩個“失落的十年”。伴隨房產市場的癱瘓，與之相關的不少行業與企業都被殃及，整個國家的經濟狀況也因此而面臨劫難。

2003年就有日本學者分析認為，國民抱定了地價只漲不跌的信念，幾乎到了“土地迷信”的程度。縱觀日本房地產泡沫破滅的始終，不難發現其中有太多今天中國的影子。伴隨房產受到盲目推崇的是不斷增加的社會問題。

同樣被泡沫淹沒的地方

除了日本的教訓，還可以借鑒的另兩個典型例子就是香港和美國。九十年代，香港經濟與人口都在飛速發展，很多人看到如此繁榮自然也想到投資房產，便用多年積蓄購買房子。但隨著金融危機的爆發，房價一路大跌，看來用經濟形勢來判斷房價只漲不跌并不一定成功。直到現在，香港的房價水平還跟1997年差不多。單憑經濟前景好、增長快，就認為房價只漲不跌的想法是不科學的。當大部分人一致認為房價會持續上漲，這種情形往往預示著泡沫即將破裂。

同樣在美國，2007年絕大多數人認為房價不會跌，判斷的根據是戰后美國房價沒有跌過，很多金融衍生產品也是建立在這個前提下。從2002年開始，美國房價慢慢上漲，到2007年，價格幾乎翻了一倍，但最后仍然難逃破滅的泡沫。對高漲的房價，美國政府則多以征收房地產開發費與房地產項目審批兩種手段予以抑制。

據美國學者2000年的分析，1980年代美國大約60%的地方政府向房地產商征收過“開發費”，到了1990年代，開發費的收繳率已經非常高。一處價值28萬美元的房產需要向地方政府繳納2.1萬美元。因此，美國的房地產商在項目開工之前需要經歷兩輪談判，首先是將項目報請地方政府有關司局審批，然后與當地居民進行一對一的艱苦談判。而這兩種干預方式都使政府的延緩措施收到顯著成效。

背后的經驗與教訓

調控房價從根本上講是利益的重新整合。因此，僅僅依靠行政手段是難以奏效的，稅收手段就成了另一個關鍵因素。日本的經驗告訴我們，稅收政策對控制房地產投機的作用要遠大于金融政策。在日本經濟泡沫破滅之后，有學者認為“讓經濟泡沫過快破裂這一舉措本身就是政策上的失敗”。

房產泡沫一旦發生，似乎沒有更好的解決方式，而唯一能做的就是從那些已經走出泡沫的國家中汲取經驗來未雨綢繆。國內外經驗表明，對投資品市場的調控沒有兩全齊美的事情，如果不讓市場出現暴跌，唯一的辦法就是不讓它暴漲。投資品市場的價格波動規律比較特殊，總是“追漲殺跌”。當一種趨勢形成以后，市場很容易會對這一趨勢“復制”。如牛市形成以后，由于市場參與者對未來價格上漲的預期作用，傾向于購買并持有房地產或股票，市場需求增加而供給減少，呈現供不應求的狀態，于是價格繼續上漲，而上漲又進一步刺激人們的購買和投資欲望。如果是熊市，價格不斷下跌和市場的悲觀預期同樣會互相作用和強化市場的復制效應。

正是由于房地產市場的這種特殊的價格形成機制，使房地產市場容易出現暴漲暴跌的特點。當一個城市的房地產市場出現了上漲趨勢之后，房價會越漲越快，也就容易引發泡沫的產生。

一旦房市的價格出現拐點，市場又會出現恐慌性拋售的局面，房價有可能會雪崩，并導致市場信心喪失，這需要很長的時間才能修復。