解密高房價的絕對隱私

或許已沒有哪個行業(yè)比地產(chǎn)更喧囂，也沒有哪個話題比地產(chǎn)傾注了更多的憂傷與期望。如今，你可能已習慣你身邊的朋友或同事因為大膽透支買了5套房突然間身價數(shù)千萬，卻又黯傷自己仍是兩手空空。回想起來地產(chǎn)幾乎什么也沒有變，還是那個土地制度，還是那種施工方式，甚至還是那些開發(fā)商，還是用消費者的預(yù)付款和銀行貸款來買地建房，甚至房子還是相似的房子，但價格已經(jīng)上漲了5倍、8倍，甚至10倍，真是有房的人歡天喜地，沒房的人暗自傷神呢。

雖說政府調(diào)控了一次又一次，而每一次調(diào)控過后，都是更瘋狂的上漲。有人說，如果沒有調(diào)控，房價漲得會更兇猛。可是，也有人說，市場波動是政策波動的結(jié)果。這個偌大的泡泡已經(jīng)呼之欲爆，那它如此狂熱的根源究竟在哪里呢？

人為的供求緊張

房價之所以還能瘋狂的上漲，除了成本推動，包括土地價格、人工成本大幅上漲，與大量囤積房源的投資者和投機者也脫水不了干系。而北京、上海、廣州、深圳房價出現(xiàn)暴漲則不完全是成本推動，主要是因為城市土地供應(yīng)長期緊張，再加上一線城市的吸引力和城鎮(zhèn)化建設(shè)，大量的外來人口定居，農(nóng)民都變成了城鎮(zhèn)居民，更多的剛需加入買房隊伍，甚至出現(xiàn)大量恐慌性買房，價格自然是越拔越高。

新國五條的頒布沒有太多新意，二手房稅收政策導(dǎo)致大家更愿意購買新房，大量的剛需集中入市，加上新建住房短期內(nèi)無法滿足市場需求，出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。如不考慮新增供應(yīng)，可能會將出現(xiàn)無房可賣的局面，用華遠地產(chǎn)董事長任志強的話說就是“土地供應(yīng)下降惹的禍”。

而地產(chǎn)市場中影響最大的因素，還是大量囤積房源的投資者和投機者們，一旦他們對房屋上漲預(yù)期發(fā)生改變，只要他們預(yù)期房價會下跌，大量囤積瞬間就會變成鋪天蓋地的拋售，瞬間增加市場的供應(yīng)。讓房屋市場快速從“天堂”墜入“地獄”。因為中國房屋囤積的數(shù)量非常龐大，以北京為例，北京樓市庫存住宅最近跌破6萬套的“心理警戒線”。所以這部分囤積者行為一旦發(fā)生改變，將很快改變房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。

一邊是多數(shù)人買不起房，另一方面則有大量房屋空置。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達50%以上。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5%～10%之間為合理區(qū)，空置率在10%～20%之間為空置危險區(qū)；空置率在20%以上則意味著商品房嚴重積壓。而中科院的藍皮書指出，中國房價收入比超出合理承受范圍，85%家庭無能力買房。房價泡沫近乎膨脹。

面粉比面包還貴

盡管“國八條”、“國五條”“限購”政策接踵而來，而某些地方政府創(chuàng)立政績無可替代的要依靠房地產(chǎn)開發(fā)商的財政貢獻，那么地方政府也就很難配合中央政府抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的違規(guī)漲價行為了。很顯然，各種打壓文件都是精神大于實際，而事實上沒有任何證據(jù)表明中央希望房價下跌，一直以來的說辭就是“遏制房價過快上漲的勢頭”，換言之，只是不想漲太快而已，如果慢慢漲，那才是皆大歡喜。

這也印證了中國樓市泡沫的特殊之處，它是地方政府的命根子——土地財政的來源。在過去一年的樓價上漲中，我們可以再一次清晰地看到地方政府的那只手。9月初，新鴻基以總價217.7億拍得上海徐家匯中心項目地塊，為3年來全國總價最高。北京農(nóng)展館北路8號地塊被融創(chuàng)競得，樓面單價達7.3萬元/平方米，為全國最高。這就使土地的價格高過現(xiàn)房的價格，所謂面粉比面包貴，緊接著的邏輯是，這個樓面價再加上建筑成本和房地產(chǎn)商的利潤，則意味著未來更高的樓價，而被苦難壓榨的還是普通老百姓。

另外，按傳統(tǒng)的中國婚嫁習慣和社會現(xiàn)狀，年輕人結(jié)婚都要有獨立的住房。沒有房子，丈母娘也不同意。在以前，一家三代住在一起是非常正常的事情，但現(xiàn)在基本上不可能了。如果你結(jié)婚都沒房，只能和父母擠在一起，那么你在婚姻市場上就很難是搶手貨。君不見多數(shù)女性征婚的時候都要求有“獨立婚房”嗎？不僅要獨立婚房，還要一步到位，把將來小孩的房間都要準備好。這樣家庭人口數(shù)量越來越少，而人均居住面積越來越大，房源當然越來越緊張，房地產(chǎn)商可以像姜太公那樣，即使魚鉤很高，離開了水面，丈母娘也有辦法逼著新郎和婆家人，像鯉魚一樣跳出水面去咬鉤。

如今，土地市場高價標地已成為時尚，各大城市都接連出現(xiàn)了“地王”的現(xiàn)象，在各家報紙上經(jīng)常會刊出：某城某市某公司以何等天價獲得何土地。消息一出立即便會像催化劑一樣，使早已騷動不安而不斷激發(fā)的房價發(fā)生猛漲的劇烈反應(yīng)，這種情勢下，供應(yīng)商漲價漲的自然，消費者也欣然接受這一現(xiàn)實。這種一塊地高價拍出成交，地塊周邊區(qū)域的房價則會應(yīng)聲大漲，進而波及到其他的鄰近區(qū)域，現(xiàn)在一線城市的學區(qū)房更是火爆。

投資升值效應(yīng)

除了以上直接因素之外，導(dǎo)致房價普遍上漲甚至暴漲還有一些間接因素或者說深層次的因素，其中既包括投資渠道的缺乏和居民較高的儲蓄率，也包括購房者的普遍預(yù)期和房地產(chǎn)制度的弊端等。就中國居民儲蓄來說，目前增速已達到歷史最高位，成為全球儲蓄金額最多的國家。從居民投資特點來看，更多傾向于投資房地產(chǎn)。手里的閑錢沒有靠譜的投資渠道，買股票吧，股票多少年都不見漲；買理財產(chǎn)品吧，其收益率也就比定期存款好那么一點點，想來想去，那就只能買房子了。這是一種優(yōu)良的儲蓄資產(chǎn)，不怕偷不怕?lián)專獬鋈ミ€有租金收益，遇上好年景，一年漲個30%-50%都不在話下。還有什么資產(chǎn)比得上房子呢？再加上購房者心理上已經(jīng)形成了房價很難下降或者房價將會上漲的普遍預(yù)期。在天量資金推動、投資房地產(chǎn)大賺和買房大幅升值效應(yīng)影響下，即使想讓房地產(chǎn)市場不爆和房價不漲都很難。

此外，我國金融機構(gòu)在房地產(chǎn)里的貸款（包括開發(fā)商貸款、土地貸款和個人住房按揭貸款）已經(jīng)達到數(shù)十萬億。顯然，房地產(chǎn)業(yè)早已與地方政府、國家經(jīng)濟及民眾利益緊緊捆綁在一起，成為了備受關(guān)注的樓市泡沫之患。

人民幣的“外升內(nèi)貶”

近幾年，幾乎全世界的中央銀行都在瘋狂的印鈔票。其中最兇猛的當屬美國，由于中國奇怪的匯率機制，美國人印鈔票我們就必須跟著印。這樣結(jié)果就是，物價上漲，貨幣“超發(fā)”導(dǎo)致購買力下降；人民幣國內(nèi)購買力貶值的同時，而匯率則快速攀升。 在北京一家事業(yè)單位工作的王小姐至今記得2005年剛工作的時候，在團結(jié)湖一棟老舊的居民樓里與人合租一套小兩居，租金是每月1700元，現(xiàn)在同樣的房子租金已經(jīng)到4500元左右，是8年前的2.65倍。至于房價就更明顯了，8年前東五環(huán)某樓盤均價6500元 每 平 方 米 ， 現(xiàn)在二手房價已漲至37000元，8年時間一平方米漲了3萬元，是8年前的5.7倍。

種種迷象顯示，不管是從未來的供求關(guān)系變化，還是人民幣匯率，中國房價已經(jīng)是強弩之末。而房價上漲又加劇市場恐慌，其不僅消耗掉了大量剛需，而且還導(dǎo)致部分人徹底失去購買能力。然而目前投資者的熱情尚無降溫的跡象，一方面大家覺得泡沫馬上要崩潰了，但另一方面也存在撓幸心里，可能過個十年八年也不會破。在各種條件和限購的情況下，但如果各方利益沒有得到厘清并向健康方向發(fā)展，大家將被地產(chǎn)一直挾持，最終也將隨泡沫的崩盤一起墜入深淵。