鄭州市小產(chǎn)權(quán)房治理對策研究

摘要：近年來，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展已成為推動我國經(jīng)濟社會發(fā)展的主要動力，并在市場配置過程中初步形成了以都市圈、城市群為主體、大眾小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。但是，目前我國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些新問題，其中包括小產(chǎn)權(quán)房問題。因此，本文主要分析研究鄭州市小產(chǎn)權(quán)房問題，并嘗試提出解決當(dāng)前實際問題和著眼長遠發(fā)展的對策，以有力促進城鎮(zhèn)化的發(fā)展，建設(shè)和諧社會。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；小產(chǎn)權(quán)房；治理對策

一、小產(chǎn)權(quán)房概述

“小產(chǎn)權(quán)房”是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，是我國特殊土地制度和特定房地產(chǎn)市場條件下的特殊產(chǎn)物。其可定義為：在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的房屋，未經(jīng)規(guī)劃，未繳納土地出讓金等費用向集體組織以外的居民銷售，并且其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)。[1]

二、鄭州市小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因及背景

現(xiàn)在全國各地均不同程度地存在著小產(chǎn)權(quán)房，在大中城市尤其嚴重。鄭州作為省會城市，其小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，小產(chǎn)權(quán)房也達到相當(dāng)規(guī)模。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因主要表現(xiàn)在以下幾點：1.農(nóng)地制度不合理。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度導(dǎo)致集體土地所有權(quán)虛無化。2.國家土地流轉(zhuǎn)政策不合理，商品房房價過高。就鄭州市而言，房價一直持續(xù)上漲，與北京、深圳 、上海等大城市相比，鄭州市的房價上漲速度還較低，但是城市居民的收入增加速度也相對較為緩慢。在鄭州市內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房擁有更多的優(yōu)勢，如交通便利、價格低廉、周邊的配套設(shè)施相對完善，同時和市內(nèi)的商品房相毗鄰。3.對違法小產(chǎn)權(quán)房處理不嚴格。城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但小產(chǎn)權(quán)房熱銷多年且大部分房屋并未被強拆，政府方面雖制止小產(chǎn)權(quán)房銷售，但并未追究鄉(xiāng)政府、村委會的違法行為。雖然鄭州的中海怡緣、湖畔假日等小產(chǎn)權(quán)房都被強制拆除，但大部分的小產(chǎn)權(quán)房仍在熱銷中。因此，今年國土部召開會議可能會把鄭州市列入首批清理小產(chǎn)權(quán)房問題的試點城市里，清理時將區(qū)別對待，分類處理。4.城鎮(zhèn)化進程腳步加快，導(dǎo)致人地關(guān)系趨向失衡。在中國城鎮(zhèn)化的進程中，農(nóng)村人口大量涌進城鎮(zhèn)，造成了城鎮(zhèn)包括住房資源在內(nèi)的公共資源的相對緊張，帶來城市房地產(chǎn)的剛性需求。在我國住房保障制度未完善，房價虛高與收入較低的情況下，小產(chǎn)權(quán)房也順勢而出，成為低收入者實現(xiàn)城市居住的為數(shù)不多的途經(jīng)之一。5.新農(nóng)村建設(shè)為小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)提供了最好的掩護與時機。2005年10月黨的十六屆五中全會提出，建設(shè)社會主義新農(nóng)村是我國現(xiàn)代化進程中的重大歷史任務(wù)，但各地出現(xiàn)了很多打著新農(nóng)村建設(shè)名義，大規(guī)模開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。

三、鄭州市小產(chǎn)權(quán)房存在所帶來的一系列風(fēng)險問題

國家之所以采取政策對小產(chǎn)權(quán)房進行監(jiān)管約束，主要是因為小產(chǎn)權(quán)房所帶來的危害，主要表現(xiàn)在：

1. 威脅耕地安全，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模開發(fā)會對我國不可再生的珍貴的國土資源造成巨大侵害，不可避免地引起大量耕地的流失，同時一些不法開發(fā)商通過非法途徑得到土地非法牟利，擾亂了國家正常的房地產(chǎn)秩序，不利于社會的和諧穩(wěn)定。

2.購房者的權(quán)益難以得到充分的保障。鄭州市北環(huán)路與經(jīng)三路交匯處的某小區(qū)，有業(yè)主說，買房時，開發(fā)商曾承諾，兩年內(nèi)可以辦證，但如今已經(jīng)過去了五六年，房產(chǎn)證依然沒有辦下來。此外，該小區(qū)內(nèi)生活用水是都市村莊的地下水，還經(jīng)常出現(xiàn)停水的情況，電費0.75元/ 度也高于市場價，廚房內(nèi)天然氣至今未通，消防設(shè)施也形同虛設(shè)，更令人擔(dān)心的是，房屋建筑質(zhì)量也存在問題。業(yè)主們曾多次找開發(fā)商協(xié)調(diào)解決以上問題，也曾求助于媒體，但開發(fā)商方面采取“拖延”戰(zhàn)術(shù)，至今未回應(yīng)業(yè)主要求。

3.農(nóng)民利益遭受侵害。農(nóng)民是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)銷售中的一大利益主體，卻是利益博弈中的弱者。村民們依照村委會或者農(nóng)民集體所有的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，從表面短期來看是得到了很高的收益，可是農(nóng)民卻永久性地失去了最根本的生活保障及土地升值帶來的收益，況且現(xiàn)實生活中常發(fā)生村干部和開發(fā)商合謀榨取農(nóng)民利益的情況。

4.對政府公信力的破壞。小產(chǎn)權(quán)房的修建主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的推動，其在土地征收過程中得不到太多收益，因此牽頭搞小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，這集中暴露了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與政府主管部門上級政府之間的利益博弈，極大地破壞政府的公信力。[4]

四、鄭州市小產(chǎn)權(quán)房問題的對策研究

對于小產(chǎn)權(quán)房問題，很多專家學(xué)者們提出了各自的觀點。要想更好地解決小產(chǎn)權(quán)房問題，必須注意一下幾點：

1. 加快構(gòu)建合理的農(nóng)村土地制度。現(xiàn)行的土地制度和法律法規(guī)中對宅基地的限制條文明顯地約束了農(nóng)民的自主權(quán)，無法實現(xiàn)土地的真正價值。解決小產(chǎn)權(quán)房問題的根本措施之一就是加快我國的農(nóng)村土地制度的改革，明晰農(nóng)民的權(quán)責(zé)，一定程度上正常流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地，從而保護農(nóng)民根本的土地權(quán)益。

2.分類有序地處置現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房。首先，加強執(zhí)法力度及監(jiān)管措施，對未建或即將建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房堅決予以制止，并對違法開發(fā)商進行嚴格的處罰，以阻斷其非法建設(shè)的途徑。其次，對于已建設(shè)的具有一定規(guī)模并且符合城市規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房予以保留，但應(yīng)按照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，補辦征地手續(xù)，補交土地出讓金等費用，將集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地，房地產(chǎn)登記部門再頒發(fā)《城市房屋所有權(quán)證》。最后，對于那些嚴重占用耕地，不符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)堅決予以拆除；占用耕地者必須嚴格按照有關(guān)規(guī)定進行復(fù)墾，開發(fā)商應(yīng)將房款及時退還購房者；對已大量入住的小產(chǎn)權(quán)房購房者可以給予適當(dāng)?shù)难a償，如貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等。

3.建立健全住房社會保障體系。小產(chǎn)權(quán)房之所以如此興盛因為其價錢便宜才引起人們的追逐。如果房地產(chǎn)市場可以正常滿足人們能承受得起的商品房時，絕大多數(shù)人不再會冒著風(fēng)險購買小產(chǎn)權(quán)房了。因此，必須加大我國的住房改革力度，建立多重住房保障體系。

4.完善現(xiàn)有法律法規(guī)及相關(guān)配套機制。解決小產(chǎn)權(quán)房，讓利于民，需要完善法律條文，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。在構(gòu)筑完整的土地所有制度，提高土地利用率的同時，還應(yīng)加強外部機制的建設(shè)。[5]

五、結(jié)論

綜上所述，我們要充分地看到，小產(chǎn)權(quán)房的存在有其深刻的背景原因，也因此帶來了一系列的問題風(fēng)險。小產(chǎn)權(quán)房的問題實質(zhì)上是以土地為主的利益分配問題。但我國現(xiàn)行法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是非法的，目前法律層面上對小產(chǎn)權(quán)房進行法律規(guī)制，效果并不理想。在當(dāng)下大力推進社會主義和諧社會建設(shè)，發(fā)展成果由人民共享的時代，各方面更應(yīng)認清問題癥結(jié)，敢于破除慣性思維，科學(xué)地進行分析，以便對癥下藥，科學(xué)合理解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。（作者單位：鄭州大學(xué)）

參考文獻

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[5]華鋒，左倩哲，崔儷鵬.和諧視野下我國小產(chǎn)權(quán)房的困境及其對策研究[J].河南：河南師范大學(xué)，2011