三中全會后樓市“如何調控”

樓市毫無疑問是個熱門話題。近年來，樓市泡沫集聚、房價過高、土地消耗過快、住房困難與住房閑置并存等多方面問題頻出，國家先后出臺了一系列調控政策，但收效并不理想。種種問題成為懸在政府和民眾頭上的利劍，令人憂慮。

與2012年、2011年相比，今年國家在樓市調控政策出臺方面顯得非常低調。隨著十八屆三中全會召開的日期臨近，各種消息證明，國家并非忽視了樓市調控，而是更多著眼于“長效機制”的建立上。近日官方智庫公布的一份“383”改革方案中講到，未來改革將要進行“三大突破”，其中之一就是深化土地制度改革、集體土地入市交易。其中所涉及的內容包括農村集體土地進入流轉市場，改政府賣地為國有土地資產經營等一系列改革，這對于破解土地財政，解決小產權房問題都是重要的關節點。

此次改革的廣度和深度都是前所未有，我們可以預見這將是一個艱難而漫長的過程。但我們也看到政府對于從根本上解決房地產市場長久存在問題的堅定信心和決心。相信在持續改革下，房地產泡沫將越擠越少，房地產行業將最終回歸到可持續發展的正途上。

文章摘編如下：

中國指數研究院近日公布數據顯示，9月國內百城新建住宅均價連續16個月環比上升。同比升幅亦較上月擴大。在國慶長假期間，部分大城市樓市成交熾熱，有形容指現今樓市再次進入“瘋漲”階段。

開發商花樣百出提高樓價

雖然一線城市樓價被中央緊盯，但“上有政策，下有對策”，開發商仍是花樣百出以提高售價，以北京為例，一些新盤就通過收取精裝費來提高售價。業內人士表示，以清水房捆綁精致裝修價格的做法正在大行其道，精裝費最高者收取近百萬元，在不出臺新調控政策的前提下，需求旺盛。新盤增加的額外費用也很快被買樓者消化。

究竟內地樓價會升到甚么程度，各人看法不同。不過，易居中國總裁丁祖昱指，因各城市房地產存量水平持續減少，不能跟上持續釋放的市場需求，估計短期內樓價會持續上漲；但房產供不應求態勢在四季度及明年會逐步改觀，從而放緩明年房價的上升勢頭。

對于中長期國內房地產市場形勢，他認為，人口紅利期結束將使未來房地產市場需求總規模逐漸減少。未來5年國內房地產市場將進入平穩期，之后可能出現局部調整。

土地稅收體制成改革重點

對于熾熱的樓市，管理層似乎沒有大動作，不像以往一再出臺調控措施來遏抑樓價。有分析認為，李克強一向強調改革應著眼于“頂層設計”。即是不再以“頭痛醫頭、腳痛醫腳”的救火形式來整頓市場，而是從體制上著力，根本性地去解決問題。

分析認為。三中全會關系到未來中國經濟能否持續發展，改革力度之大將前所未見，其中包括金融自由化改革、戶籍制度改革、收入分配制度改革、政府行政審批制度改革、財稅改革、國有企業改革等；而涉及房地產領域的包括土地制度改革、房產稅改革、地方稅收改革等，這些改革都是要相互配合才能成功，這正是為何中央暫時對樓市按兵不動的主要原因。

據了解，針對房地產市場，土地制度改革將是重頭戲。目前由政府主導的土地征管交易方式，是造成十年樓市調控無果，房價愈調愈高的重要原因。估計未來要取消各級政府的土地儲備制度，國有土地、集體土地都作為市場主體直接入市交易，土地制度改革是房地產調控的釜底抽薪之舉，是遏制高房價的治本之策。

更重要的是，這將改變地方政府過度依賴土地財政，令房地產市場綁架經濟的畸形現象。當然，要將土地出讓這塊肥肉從地方政府手中拿過來，必然會遇到很多阻力，絕對不容易，這要考驗中央改革決心與能量。

征收房產稅限購政策退出

其次，業界估計稅收將在房地調控中發揮重要作用，也是房地產調控手段改革的重要內容之一。國家發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉向全國人大常委會作報告時，雙雙提到“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”，因此，三中全會后征收房產稅是必然之舉，至于到時如何征收將會明朗化。

雖然，有不少言論指征收房產稅對遏抑樓市作用有限，過重的征稅又會引來民眾強烈反彈。不過，征收房產稅的作用并非要即時壓低樓價，重點在形成長效機制，將行政手段色彩較濃的限購政策等退出。

再者，三中全會將形成新的基本住房制度體系，即：按照“市場的歸市場、政府的歸政府”的框架思路，商品房市場主要以市場調解為主，主要是中高收入者的市場；低收入者的住房問題由政府提供幫助。政府將會把建設備類保障性住房作為長期工作抓緊抓好。

當然，這些改革涉及不少人的既得利益，阻力必大，有多少可得到落實，將成改革成功與否的指標。

摘自騰訊財經