房地產大盤點2013漲聲依舊

又到歲末年終，免不了又要開始盤點這一年的人和事。

對于2013年的地產界而言，我想最為貼切的比喻莫過于這樣一句歇后語了：外甥打燈籠——照舊（舅）。樓市調控從嚴、信貸從緊的政策依舊，房價、地價漲聲依舊，地方財政對土地財政的依賴依舊，房地產的熱度依舊，而老百姓買得起房的希望卻越來越渺茫了。但隨著新一屆政府對樓市調控思路的逐漸轉變，2013年，我們似乎也看到了樓市正在孕育著一些不同于以往的思路和方向，即將步入一個新的階段。

樓市調控從嚴政策依舊

十年九調控。雖然備受爭議，但在2013年2月20日，中央政府即將換屆之際，國務院常務會議還是推出了樓市調控收官之作——“新國五條”，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。至此，以“限購、限售、限貸、限價、問責”計劃經濟思路為主線的樓市調控政策已到了登峰造極、無以復加的地步了。

對于這十年來的調控政策，任志強公開放炮：“十年調控根兒上就錯了。”孟曉蘇更拋出了《調控十年祭》的雄文：“發布細則本想左右話題卻遭一片噓聲。這是庸政的回光返照。告別斯政，撰文以饗，篇目如次：房價越調越漲；禍起保障住房；雙緊打壓供量；拍賣制造地王；麻藥錯當醫方；統計玩弄智商；限購埋下暗傷；彼此罵得挺臟；有人折騰誤國；有人實干興邦；再給后任畫杠；新銳治國有方。”

正因為越來越多人看清了十年調控的方向及其產生的后果，使得新一屆政府開始重新審視這些政策，出現了3月份之后新一屆政府領導對房地產調控不談房價、不議舊政、不出新政的“三不”策略，出現了樓市宏觀調控新政策的空窗期，客觀上形成了宏觀調控政策短期內“蕭規曹隨”的局面。而且隨著調控目標年度考核期的臨近，為了完成“新國五條”規定的房價控制目標，建設部、國土資源部、央行等部委以及北、上、廣、深等一線城市，從9月份開始陸續出臺進一步強化調控力度的細則，特別是深圳市10月11日出臺了包括嚴格執行限購限貸、增加土地供應、調整二套住房首付比例和利率、加大保障房和安居房供應力度等在內的“深八條”；北京市在10月23日又將調控加碼，出臺了包括建立限購監督委員會以及自住型、限價商品房等七項措施的“京七條”。

隨后，10月29日，中央政治局首次集體學習、探討房地產問題，習近平在發言中，確立了“激發市場活力、強化政府住房保障作用、建立市場配置和政府保障相結合”住房制度的新時期房地產發展思路。

盤點2013年樓市的宏觀調控政策，無論是中央還是地方政府，執行的仍然是原有的“限購、限售、限貸、限價、問責”政策，但是可以看出，新一屆政府已經覺察到原有調控政策的方向性問題，并有意識地提出了“市場主導，政府保障”的新思路，只是由于行政性調控政策的退出需要建立在保障房數量充足且保障功能充分發揮、商品房市場秩序完善、有房產稅等經濟性的替代性政策的背景下，因此，為避免因行政性調控措施驟然退出而引發房地產市場的劇烈震蕩，新一屆政府采取的將會是一個漸進的、長期的行政調控措施的逐步退出機制。

房價、地價漲聲依舊

十年調控，越調越漲。這似乎已成為宏觀調控政策失靈與失敗的最好注解。

從房價來看，11月1日，中國指數研究院發布報告顯示，2013年10月全國100個城市（新建）住宅平均價格為10685元/平方米，環比9月上漲1.24%，為2012年6月以來連續第17個月上漲；同比來看，2013年10月百城房價亦上漲了10.69%，漲幅比9月擴大了1.21個百分點；根據百城價格指數對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，2013年10月十大城市住宅均價為18533元/平方米，環比9月上漲1.95%、擴大了0.23個百分點，具體來看，深圳上漲2.83%，漲幅最大，北京上漲2.56%，上海漲2.35%，南京、杭州、天津、重慶（主城區）、廣州漲幅在1%～1.5%。

從地價來看，全國城市地價動態監測組最新報告稱，2013年第三季度全國主要監測城市地價總體水平為每平方米3286元人民幣，環比增長1.85%，較上季度加快0.23個百分點；綜合地價環比連續6個季度加速上升，同比連續4個季度加速上漲，整體持續高位運行。

盤點2013年全國房價和地價，由于2008年之后的貨幣超發、錯配，貨幣流動性大、居民投資渠道狹窄、實體經濟普遍不太景氣、樓市仍有較強的投資功能以及資金避險能力，住宅質量不斷提升和土地、勞動力成本上升等因素的疊加，再加上一些地方的有效供應不足、城市發展存在差異等特殊因素，2013年的房價、地價依然是越調越漲。目前，全國新建住宅價格上漲同比超過10%的城市已達到了15個，還有24個城市漲幅在8%～10%，其中北京、廣州、深圳等9個城市漲幅介于20%到30%之間。同比超過10%的這15個城市完成年度調控任務已經基本無望，那么，究竟還有多少個城市完不成調控任務？中央政府將對這些沒完成調控任務的城市進行怎樣的處罰？這些無疑已成為年終中國樓市的一大看點。

對土地財政的依賴依舊

眾所周知，對于許多城市而言，房地產業是不折不扣的支柱產業。但是，中國經濟對房地產業的依存度究竟有多高呢？在經濟轉型的新形勢下，中國經濟對房地產業的依賴性是否開始減弱了呢？

據有關媒體披露：2012年房地產業銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元、房產稅1372億元、營業稅4051億元、土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，考慮到沒有統計的城鎮土地使用稅、城市維護建設稅等，僅房地產去年貢獻的實際稅收就超過1.1萬億元。銀行房貸余額12萬億元，獲得利息8400億元，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產共獲得47917億元，占6.4萬億元的75%。而2013年上半年全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達1.13萬億元，與去年同期相比增長60%，漲幅之大令人瞠目。其中，北、上、廣三地上半年經營性土地出讓金已超1739億，接近2012年全年的1934.92億元；上海、北京、蘇州、廣州上半年土地出讓金占估算的公共財政預算收入的比例分別為30.33%、32.28%、34.3%、74.9%，占比均超過三成。

盤點2013年地方政府的土地財政，我們可以看出，對于中國經濟而言，其對房地產業的依賴程度還在日漸增加，而非減少。正是由于這種依賴的不斷累積，使得無論是銀行，還是地方政府，甚至中央政府，在對房地產業進行所謂的宏觀調控時，都不敢觸及土地財政這個根本，特別是當經濟結構調整步履維艱、新興產業弱不禁風、房地產的替代性產業遙不可及的時候，一旦因為宏觀調控而導致房地產價格大幅下跌，繼而發生房地產崩盤，銀行和地方政府都將首當其沖，成為最大的受害者。所以，雖然新一屆政府對房地產業發展的新思路已定，但土地財政積重難返，未來中國經濟要擺脫對房地產業的依賴，仍任重道遠。

房地產熱度依舊

雖然面臨著2013年銀行信貸收緊、融資渠道收窄的不利形勢，但許多開發商依然打通了海內外、影子銀行及民間高利貸等融資渠道的任督二脈。他們在供需兩旺形勢下，對樓市的預期良好，拿地熱情有增無減。

從海外融資來看，2013年1～10月份，房企已從國際投資者手中借款約171億美元，遠遠超過了2012年的83億美元。

從房地產信托來看，截止2013年第三季度末，房地產信托余額高達8942億元，余額占比為9.33%，相比二季度末的9.12%，環比增長了0.21個百分點。2013年第三季度房地產信托新增1675億元，相比去年同期的849億元，同比增加97.22%；相比今年第二季度的1544億元，環比上漲8.48%。新增規模上升明顯。同時，房地產信托新增規模占比也在持續地上升，第三季度房地產信托新增規模占比為12.80%，刷新了自2011年第四季度以來的最高水平。

從民間融資來看，由于房地產業風險小、利率高、兌現及時，已逐漸成為許多地方民間高利貸的最愛。此外，國內資本市場中上市房企的定向增發、發債等融資渠道也將在近期重新開啟。

融資渠道暢通，樓市需求旺盛，2013年，土地與房屋的銷售額都取得了極大的增長。據中原地產研究部統計，目前已經公布銷售業績的26家房地產企業今年前7個月合計銷售業績為5901億元，同比漲幅高達31.3%。而今年前7月，包括萬科、恒大在內的十大標桿房企拿地總量突破1300億元，其中上半年拿地總金額已達1019.5億元，而2012年全年總金額為1558.1億元；進入7月后，在地方政府供地趨緩的情況下，這一勢頭不降反增，10家企業拿地金額反而達到333.2億元，環比6月份增加了101.5%，創年內新高。

盤點2013年地市和房市，房地產市場購銷兩旺，標桿房企的資金、土地、市場集中度越來越高，雖然“地王”“天價房”時現，但由于地方政府出于對中央政府宏觀調控目標考核的畏懼，為防止“地王”“天價房”過于頻繁出現，保證房地產的高層次有效開發，在土地招拍掛中設條件、量身定做的情況越來越嚴重、越來越突出。同時，由于開發商對未來市場依然看好，隨著融資渠道不斷拓寬，“錢多地少”越來越困擾開發商，更多中型房企為了擠進第一集團軍，在土地市場“出手闊綽”，甚至一些激進的房企正在導演著年度買地支出超過年度銷售收入的“生死時速”大戲，未來土地市場仍將面臨持續升溫。

福廈樓市高燒不退

福州、廈門是福建樓市中最具有典型代表意義的雙城， 有趣的是，這兩個城市因為2013年房價上漲過快，而在當年8月份同時成為被住建部約談的7個二線城市中的兩個。由此可見，福廈兩地樓市在2013年不僅漲聲依舊，而且是漲幅驚人。

以2013年上半年福州樓市為例。從成交量來看，市區商品住宅共成交154萬平方米，環比2012年下半年微跌2%，同比去年上半年的市場回暖初期上漲65%，市場延續回暖的良好態勢，銷量呈現階梯型上漲局勢，表現出眾；從成交單價上來看，市區主要樓盤在保持持續銷售態勢下，單價也有了一個很大幅度的提升，最高的漲幅高達39%，上漲金額將近7000元，最低漲幅為3%，大概上漲了1000元；從成交均價來看，市區商品住宅整體均價為16235元/平方米，環比2012年下半年上漲14%，與去年同期相比漲幅高達三成，市場脫離以價換量的時代，價格梯度上升。

由于2013年1～7月福州新建商品住宅連續7個月同比、環比均呈不斷上升趨勢，市區上半年房價同比上漲了約7.06%，福州市成為被住建部約談的七城市之一。而被約談之后，福州市則采取了對售價2萬/平方米的樓盤實行“限簽”的非市場化措施，這直接導致了下半年福州樓市的市場信號開始失真，繼而出現了9月份福州房價統計數據報出15041元/平方米、環比跌0.53%的人為控制簽約價格的虛假現象。事實上，下半年福州樓市依然在漲，只不過漲幅有所收窄。

而另一個被約談的城市廈門，雖在2013年4月就已出臺了號稱最嚴地方版的調控細則，但廈門樓市成交依然活躍，地王頻現，房價漲幅驚人。

從成交量上來看，2013年上半年廈門住宅成交26901套，成交面積超過300萬平方米，月均成交4483套，與2012年18928套的成交量相比上漲42.12%，為四年來成交最高值。

從成交價格來看，據國家統計局統計，5月份廈門新建商品住宅價格環比上漲1.3%，漲幅居全國第12位，同比上漲10.2%。這是自2012年6月份開始，廈門房價連續12個月環比上漲。再據地方數據統計，廈門5月份房價環比上漲3.55%，漲幅居全國第一。無論從國家還是地方的統計來看，廈門房價上漲都是鐵板釘釘的事實。

從在售樓盤來看，2013年上半年，廈門不少樓盤暴漲，尤其以集美和島內的樓盤均價漲幅最為明顯。如集美片區蓮花新城，2012年5月份價格為9500元/平方米，2013年3月份再開盤，均價上漲為13500元/平方米，每平方米上漲3500元，漲幅高達36.84%；禹洲中央海岸2012年年初均價為6888元/平方米，目前為17000元/平方米，一年多時間內上漲10000多元，漲幅高達146.81%。與集美相比，島內漲幅也很驚人，源昌君悅山1號樓漲價幅度達到38%，更有樓盤半年漲幅高達40%。而海滄片區，海投天湖城2012年年初10000元/平方米，到2013年6月8日加推房源，均價在17000～18000元/平方米，只一年半時間，每平方米就上漲了8000元。翔安、同安房價基本破萬，環東海域地區更是突破了16000元/平方米，如金都海尚國際已經漲為16500元/平方米。

進入下半年，廈門樓市依舊高燒不退，8月份，廈門市在被住建部約談之際，島外海滄和同安兩地塊商住土地成交溢價率高達185%和131%，成為樓市調控下一道別樣的風景線。廈門業內人士更大膽預言未來廈門樓市房價將從“321”迅速向“532”過渡（即高端、中端及島外房價將從3萬元、2萬元、1萬元過渡到5萬元、3萬元、2萬元）。

十八大后樓市將依舊穩中有升

十八大以來，新一屆政府轉變了房地產的調控思路，由依賴行政手段的宏觀調控逐漸向市場配置、政府保障的市場化管理轉變，而以改革主旨、備受矚目的十八屆三中全會，雖《公報》中對房地產未予涉及，但在《決定》中卻對有關房政策作了系統化表述，如建立健全住房保障和供應體系；加快房產稅立法并適時推進改革，稅費逐漸轉移到持有環節；實施不動產統一登記；建立全社會房產、信用等基礎數據平臺；集體非農業建設用地抵押、擔保、轉讓，同權入市；加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮和小城市落戶限制；啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策等。

從上述政策可以看出，對于房地產業，新一屆政府確實更加注重市場的力量，追求的是一種長效性的，以政府保障房建設為基礎，增加土地的市場供給，側重保有階段的稅收環節，實施差別利率，充分發揮市場對資源決定性配置的工作思路。而這些長效性的政策和措施，只有在相關保障房及政策儲備到位后，才可能會對房地產和土地市場產生決定性的影響，樓市的走勢也才會發生逆轉。因此，預計在2013年后較長的一段時間內，中國樓市依然會保持穩中有升的格局，只不過漲幅會隨著相關政策的出臺、保障房儲備的逐步到位而呈現逐步下降的趨勢。而這樣的趨勢在一線城市并不會太明顯，但在市場容量有限的二、三、四線城市將會更加明顯，也會更快體現。