萬科半月三搶地王 行業轉機在年末

素來有謙謙君子風度的萬科也開始按捺不住，7月3日以總價48.7億成功競得位于上海的一塊商住用地，溢價率高達88.6%。這是上海年內總價地王第四次刷新，也是萬科在7天內第二次拿下地王。此前的6月27日，萬科就聯合保利以53.72億摘得重慶江北區溉瀾溪組團地塊，這一成交總價也刷新了2013年重慶總價地王紀錄。7月8日萬科在廣州再度出手，憑借6.03億的成交價把廣州荔灣區的新地王收入懷中。

是什么因素讓曾經放言‘不拿地王’的萬科一改初衷，半個月內頻頻出手連搶地王。萬科搶地的背后折射了行業什么動向？

股價萎靡不振 地產市場火爆

上半年地產個股的股價可謂是過山車，地產指數2月創新高后，新國五條出籠一度讓地產股全線暴跌，但經歷三個月的休整，地產指數在5月底再度逼近了2月的高點，正當人們期盼地產指數創新高的時候，一場不期而至的金融地震將大盤拖入深淵，而地產股也是難以幸免。地產指數跟隨滬指創出了年內的新低。

與地產股股價截然相反的卻是全國土地市場的火爆。截至6月26日，北京前6個月經營性用地出讓收入為629.75億，同比增幅高達334%，接近2012年全年的647.92億；上半年上海經營性用地出讓金為597.84億，同比大漲307%；截至6月20日，廣州市上半年土地出讓收入已達430億，超過2012年全年的412億。除了北上廣三大城市外，其他一些主要城市的土地市場也在上半年高潮迭起。杭州1～5月土地成交金額比2012年同期上漲453%，今年上半年蘇州土地成交金額同比猛漲530%，上半年南京土地出讓金額同比大漲122%。

年初“國五條”落地后，雖然北京版細則較為嚴格，但從全國市場看，絕大部分城市細則落地力度有限，導致了房地產市場整體依然處于高位。特別是今年上半年房企普遍延續了去年下半年銷售暢旺的勢頭，資金情況處于最近幾年最寬裕的時間，而開發商手里的土地儲備消耗得太厲害，這使得房企在全國各地拿地的積極性都明顯上漲。

也就是在這樣的背景下，萬科加大了土地儲備的力度。1-6月萬科新增44個項目， 共獲取權益建面1139萬平米，遠超716.4萬平米的銷售面積，同時，上半年萬科實現銷售金額836.7億元，同比升33.8%；銷售均價11679元/平，同比升12.5%，恢復至11年同期水平，毛利率將持續回升。良好的銷售勢頭，毛利的回升為萬科拿地創造了條件。

總的來說，萬科打破不拿地王的宣言，一方面是優質地塊越來越少，在某些區域房企幾乎是最后一搏；比方說這兩年北京政府供地90%都是六環邊上的，7月3日竟拍的北京今年年內單價地王夏家胡同地塊是近年來北京三環內唯一入市的地塊，地段稀缺性導致競拍價格飆升。另一方面是為補倉，否則明后年將面臨‘無貨可賣’的境地， 對于具有龐大資金實力的龍頭企業與央企地產企業來講，勢必會考慮增加土地儲備，積極拿地“換倉”謀求下一輪的市場發展機會。

中報靚麗 三因素制約股價

從已經公布了業績預告或業績快報的地產公司來看，近七成實現增長。其中：1）增幅超過500%以上的4家，包括世榮兆業、濱江集團、南國置業以及泰禾集團；2）增幅在100%-500%的5家，包括深物業A、宜華地產、粵宏遠A、嘉凱城、冠城大通；3）增幅在0%-100%有招保萬金、榮盛發展、世聯地產、廣宇集團、電子城等。

中金公司的研究報告認為：地產重點公司中報業績平均增長21%，上半年實現銷售額已達全年目標的51%，住宅類開發公司增速顯著高于商業地產公司；2013年1季度末，A股主要地產公司凈負債率均值為64%，顯著好于2008年高峰值約80-100%的水平，房地產板塊預收款總額是2012年全板塊結算收入的0.97倍，而龍頭公司達1.27倍，處在歷史相對高位，表明開發商資金鏈無憂。因而，盡管近期市場流動性偏緊，但房地產板塊短期暴露償債危機概率小。此外，市場一致預期2013年收入增長25%的情況下，目前重點公司預收款已鎖定13年業績的90%，未來行業實現穩定增長有保障。

中報靚麗，業績增長喜人，但6月份地產股價跌跌不休頗讓人看不懂，究其原因：一是金融去杠桿的影響還僅僅是開始，一些大型房企由于現金流充沛且對銀行貸款的依賴不強，“錢荒”帶來的影響應不大，而對于一些資產負債率較高且高度依賴信托等金融產品的中小房企來說，“錢荒”或對其產生較大的負面影響。二是對政策的憂慮，地王頻出，房價繼續上漲，考驗政府的忍受力，政策是否會再度出手，讓人摸不著頭腦。如果打壓政策再度出籠，地產個股勢必又是一輪下跌。三是作為權重股，萬科、保利等都是許多ETF基金的標配。如果指數再繼續下跌創新低的話，ETF勢必要賣出權重股，就算是萬科、保利這樣的優質個股也難幸免。資金恐懼藍籌股的自相踐踏，當下也不敢貿然買入地產龍頭。

投資策略：土地市場熱火朝天，房價節節攀升的趨勢短期難以逆轉。地產板塊中期業績增長也是確定無疑。也就是說地產行業處于景氣中，地產重點公司業績優良，這就決定了地產個股存在錯殺的傾向，跌時重質的股諺應用在地產股上是再合適不過。因此，在投資策略上，如果追求長期收益（一年左右），分批低吸是可行之策。如果追求短線收益，則還應等待，等待大盤筑底完畢，經濟和政策形勢明朗再出手，時間可關注四季度。重點個股：看好龍頭（招保萬金）+二線成長（濱江、榮盛、金科、華夏、南國）+反轉潛力股（外高橋、京能、中天、陽光城）。