國外非主流的“以房養老”

“以房養老”最早起源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費居住，待老年人過世后再收回該住房。不過，隨著醫療條件的改善，老人壽命的延長，加上本身有比較完善的養老保障體系，人們對“以房養老”的需求下降，最終荷蘭的這項金融業務半途而廢。

而發展最成熟、最具代表性的當屬美國。20世紀60年代，“以房養老”在美國開始出現。但由于大部分反向抵押貸款產品年限長，涉及金額大，借貸雙方風險都很高，法律對這種貸款的鼓勵和管制措施都很少，而且又缺乏相應的貸款擔保制度、二級市場和輔助政策，所以前期的發展比較緩慢，并沒有開展多少實質性的業務。

到21世紀初，美國的住房反向抵押貸款市場高速發展。根據美國住房反向抵押貸款協會的一份數據，美國參加住房反向抵押貸款的金融機構從20世紀90年代的不到200個，擴增為2005年的1300多個。2007年后，“次貸危機”并未對反向按揭產生太大沖擊。其原因，一方面在于產品結構的進一步完善，更多滿足了消費需求，加大了對老人的吸引力，比如更高的貸款限額、更嚴格的消費者利益保護、允許用貸款購買新房屋等；另一方面，金融危機使房價持續走低，通過反向抵押貸款，將房屋抵押換取固定額度的未來現金流，是一種變相保值的方法。

日本從1981開始引進“以房養老”，2002年正式設立這一制度。主要針對一些退休后想繼續住在自己老房子里的低收入老人，不過這項制度對申請人的條件要求比較苛刻。

以東京為例，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。此外，申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元（約合人民幣近94萬元）以上的獨門獨戶建筑，集體住宅是不可以申請的。審核獲得通過后，申請人每月可以領到30萬日元以下的生活費（年齡越大，每月得到的現金越多，因為貸款期限可能會短一些），但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%，生活費每3個月發放1次。

還有英國、新加坡等國家都有成熟的“以房養老”模式，但也只是社會養老的一種補充。其實，即使在發展最成熟的美國，“以房養老”也不是主流的養老模式。而且“以房養老”之所以在美國發展得最好，除了美國的金融創新能力在全球首屈一指外，還與美國人提前消費的觀念，以及通過“反按揭”把房產變現回避遺產稅等因素有關。