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本期主題：新土改看地方如何“嘗鮮”

背景： 日前被媒體廣泛報道的下發至18個省市的《關于開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見》（下稱《指導意見》），實際上仍處于征求意見階段。據國土資源部（以下簡稱“國土部”）內部人士透露，該文件的內容將主要集中在集體建設用地流轉的前提條件、流轉的范圍、流轉形式、用地來源、退出機制等方面。被各界廣泛寄望“改革步子應邁得更大些”的農村集體建設用地流轉，依然在艱難孕育之中。

編者：對于中國這樣一個農業人口比例較大的國家，土地問題的重要性不言而喻。由于權屬關系復雜，涉及歷史遺留問題，農村宅基地使用權和集體建設用地使用權確權工作進展相對緩慢。今年的中央一號文件提出，用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作。未來數月，農村集體建設用地使用權和宅基地使用權流轉等可能進一步擴大試點范圍， “擴大試點”有可能成為土地制度改革突破口，進而帶動制度破局，這也是學界關注的焦點。

中國社科院農村發展研究所研究室主任黨國英：

北京為解決“小產權房”問題提供思路

據媒體披露，北京市將在土地管理制度方面做出重大改革，以加強北京市城鄉一體化工作，開創城市建設新局面。這項改革的主旨是，允許列入城市發展規劃范圍的農村建設用地不經過政府征地、拆遷途徑轉變為城市建設用地，使土地的所有權仍然掌握在農民集體手中，保障農民的土地權益。這項改革具有重要意義。

改革的出路，只能是尊重農民的土地財產權，允許農民集體在遵守國家土地利用規劃的前提下，對土地實行自主開發或自主招商，形成建設用地市場，讓農民在國家調節、市場定價的機制下，分享城市化利益。

做好這項改革要抓住兩個關鍵。一是政府要對市域范圍的集體建設用地的利用做好統一規劃。沒有合理科學的土地利用規劃，土地權益人的利益還是難以保障，城市發展也會產生更大問題。規劃的制定要基于不同層級政府的合理分權機制，在必要范圍充分進行民主協商，并將規劃轉變為有約束力的法律文件。二是要在農民集體方面建立合理的土地開發利用自主組織，以保障普通農民的利益訴求，最大限度地防止權力失衡導致利益分配不公現象發生。這種組織可以利用現有農民自治組織，也可以成立新的組織。國內有的地方成立了“家鄉建設委員會”主導集體建設用地開發，被證明是一個好的路徑。

北京市此項改革也可能為解決“小產權房”問題提供一種重要思路。對于那些已經開發了所謂“小產權房”、但土地利用現狀比較合理的村社，政府可以在適當調整利益存量格局的前提下，認可現狀，使“小產權房”逐步合法化。對于其他情形，政府也應尊重農民集體的利益訴求，本著人民利益高于一切的宗旨，妥善處理好歷史遺留問題。今后要通過政府規劃的合理干預，杜絕“小產權房”繼續興建。

浙江工商大學教授朱海就：

土地改革的核心在于打破二元結構限制

近日，浙江溫州市出臺《農村產權交易管理暫行辦法》，從10月1日起，12類農村產權可在農村產權交易所公開交易。

這個規定等于部分地承認農村產權交易的合法性，并且擴大了交易的范圍，無論從經濟還是社會的角度看都具有重要的意義。城鄉差距大，城鄉二元結構，是中國亟待解決的問題，而土地制度又是造成這一問題的根本原因，這一規定雖然沒有從根本上改變這一不合理的土地制度，但是向前邁出了一步。

中國的農村并不缺少“資源”，而是缺少“資本”，資源和資本的不同在于，資源是看現在使用的價值，而資本是看未來的價值，所以“在誰手里”對資本很重要，資本的價值是要企業家不斷地去“發現的”，只有當產權可以流通，收益得到保障，才能有“發現”的激勵，農民所擁有的產權的價值才會被市場“發現”。

原先的土地制度限制了產權的流動，使土地喪失了資本的性質，導致農民不能擁有和支配自己的資本性財產，只能依靠出賣勞動力為生，這就直接導致了農民的貧窮和農村的落后。農村大量的資源如能夠變成資本，其意義不僅在于可以改善農民的處境，提高農民的地位，而且對于中國經濟發展的整個全局都有重要的影響，因為相當于為中國經濟注入了大量的新資本。

現在農村房屋和城市商品房的產權性質不同，對不同產權性質的房屋，設定不同的交易范圍，其依據就在于此。但這種不同的產權規定，完全是人為的，而不是本來就應該如此。自由交換自己所擁有的商品，本來就應該是農民的權利，是不可剝奪的。假如農房可自由交易，那些進入城市的農民將有一筆“啟動”資金，這樣有助于他們更好地融入城市，在城市落腳，從而實現“人的城市化”。

財經評論家、財經專欄作家葉檀：

土地政策理順了，房地產市場才能一順百順

據報道，海南省國土環境資源廳研究制定了《海南省農民集體建設用地管理辦法》，現已上報海南省政府審議。該辦法對經批準納入流轉試點的農村集體建設用地，允許農村集體經濟組織或者村民自主開發經營，并用于旅游、農貿市場、標準廠房等非農業建設。

土改的核心是農民土地的自由流轉，目前緊鑼密鼓進行的土地確權是關鍵步驟，海南2009年開始用三年時間完成土地確權為海南土改打下基礎。一旦農村集體用地可以用作非農業用途，可以想像兩個結果，農地會大量減少，土地租售交易大量增加，大農場的生產方式將成為主流。海南土改是試驗田，為中國未來土地的市場化流轉打下根基，海南允許農村集體組織與村民將土地用于非農業建設，鐵板一塊的中國農地性質變更被撕開了一個裂口。到目前為止，中國土改已經形成成渝模式、海南模式等，土改大面積推廣如箭在弦。

中國新農村運動改革，已到了土地流轉的關鍵步驟。土改要獲得成功，根本在于利益分配機制與農民的未來出路，西部農民成為農場工人，而東部的農民早就轉變身份成為企業主，他們需要的是與政府共享土地的級差收益。雙方如果能夠進行公平的博弈，而后形成互相認可的機制，則可以形成長期的制度。中國如此之大，土地收入與農村情況各不相同，絕不應該強求一律，由國土部發紅頭文件將各地土地交易價格固定，則土改必敗；如果法律法規能夠賦予農民以博弈權，則土改將成功大半。

農村集約用地，多余的建設用地投入市場，是改變中國目前土地價格高高在上的核心舉措，要房改必須先土改，土地政策理順了，房地產市場才能一順百順。現在，平抑房價是民眾呼聲，有人因此提出二次房改。但我認為與其二次房改，還不如二次土改。