向新加坡組屋學習什么

政府公共組屋作為“凝聚力”工程，將新加坡人緊緊地團結在一起。

上世紀60年代，大部分居民住在危棚簡屋內，僅有不到10%的人口享有公共住房。隨著1965年新加坡脫離馬來西亞聯(lián)邦建國，政府認識到住房作為資產能大大增強國民歸屬感和國家凝聚力，因此，將提供居民能夠負擔的公共組屋計劃作為立國之本。

不到30年，在上世紀80年代末、90年代初，新加坡86%的人口居住在公共組屋內，實現(xiàn)了居者有其屋的理想。

除了由政府提供的公共組屋，新加坡也有開發(fā)商建設出售的私房，包括“有地房”（也就是中國常說的別墅、聯(lián)體別墅等）和公寓，這一方面滿足了高端人士的需求，另一方面也成為吸引外來人才和投資的場所。近年隨著房產市場的升溫，政府也出臺了若干政策以控制房價過快上漲。

2012年，私房占新加坡總住房套數(shù)的25%，隨著組屋的增加，私房占比將于2030年下滑到20%左右。公共組屋還將是新加坡的主要住房方式。

住房規(guī)劃：實用

新加坡住房的規(guī)劃、設計就如“螺螄殼里做道場”，非常有趣而且實用。

人口密度達到7436人/平方公里，集中居住區(qū)甚至達到2萬～3萬人/平方公里，居住用地的容積率達到2. 8到4. 0- - -看到這些數(shù)字，大部分人頭腦中會出現(xiàn)一個高樓林立、居住擁擠的畫面。但在新加坡你會發(fā)現(xiàn)，樓并沒有想象的那么高，樓與樓之間也非常開闊，有很多綠化和公共空間。

新加坡是如何做到的呢？

首先，新加坡與我國大多數(shù)城市不同，不需要考慮日照因素，因此建筑覆蓋率相對較大，很多建筑采用點式結構，可以降低居住樓的高度以及板式建筑帶給城市的壓抑感。

其次，采用綜合規(guī)劃的方法，綜合考慮居住、綠地、公共空間、道路、學校醫(yī)院等公共建筑等的用地布局、大小以及高度控制，通過穿插的手法，將容積率較高的居住用地使用綠地與公共空間等隔開，道路兩側盡量多布置一些較矮的公共建筑，減少對城市街面的壓抑，這樣就增加了高樓之間的距離，城市空間顯得通透。

另外，新加坡的居住用地劃分得較小，這樣就不會產生大塊過于集中的高樓區(qū)域。綠地廊道將綠地聯(lián)系在一起，也是一種凈化城市空間的手法。經過精心設計的一定尺度的樹木、綠化，可以將人的視線包裹在綠化中，減少高樓帶來的壓抑感。

以公共交通為主的城市空間

新加坡的市鎮(zhèn)及組屋區(qū)分布，采用了以地鐵公共交通為導向的TOD模式。地鐵站點即市鎮(zhèn)中心，高密度混合開發(fā)為商業(yè)、辦公用房，甚至還有公寓；外圍設置居住、鄰里公建配套等，容積率逐層降低。

更讓人叫絕的是，地鐵站點附設公交站點，可以無縫換乘。在較大的市鎮(zhèn)如榜鵝和盛港，設計建造了區(qū)內環(huán)形輕軌系統(tǒng)，15分鐘左右能夠環(huán)繞整個市鎮(zhèn)。

通過以地鐵為主干交通網、公交巴士和輕軌為輔助線的兩級模式，新加坡的各個角落被聯(lián)系在一起。以公共交通為主的城市空間，必定是高效而且節(jié)能的。

組屋便宜時尚區(qū)位好

除了交通便捷，新加坡的市鎮(zhèn)及組屋區(qū)采用了居住單元、鄰里及新鎮(zhèn)的三層結構，每層都布置了相應的商業(yè)、菜場、小販中心、綠地、公用、教育、衛(wèi)生等設施，非常便利。市鎮(zhèn)周邊還會布置一些無污染或少污染的企業(yè)，提供本地就業(yè)機會。

組屋作為國家凝聚力建設的核心，是提供給為國家服務人士的一種高福利待遇，只有擁有新加坡籍和永久公民權的人士才能購買。同時，組屋政策也是新加坡“全民就業(yè)”核心政策的重要配套，通過低廉的組屋價格降低居住成本，增強經濟競爭力。

組屋的價格非常優(yōu)惠，一般比同區(qū)位房屋的市場價低一半以上，室內面積90平方米（相當于中國建筑面積120～130平方米的三室一廳住房）的組屋，平均價格在33萬新元左右（相當于170萬元人民幣）。

年滿21歲以上的夫妻或者35歲以上的單身人士，都可以申請購買組屋，但每月家庭總收入不能超過1萬新元，而且不得擁有任何私人產業(yè)，如果擁有，必須在6個月內將私人產業(yè)脫手。購買的組屋5年以后可以上市出售和出租。

組屋一般由建屋發(fā)展局建設。前幾年為了拓展建設主體、加快建設進度，允許私人發(fā)展商設計、建設和銷售組屋，但后來由于該類組屋的價格過于高昂，公眾意見很大，即被叫停。

組屋便宜，但區(qū)位并不差。新加坡政府提倡社會和諧，組屋與私人住宅臨近建設，在市中心也經常能看到組屋，最為有名的就是處在CBD區(qū)域附近的50層樓高的達士嶺組屋。

房型設計上，組屋也緊跟時尚和民眾需求，目前較受歡迎的主力房型是三房一廳，裝修根據訂房住戶的意見進行個性化選擇，裝修工程在交房之前完成。在小區(qū)設計上，組屋全部敞開，不像私人公寓小區(qū)有圍墻，不同小區(qū)通過人行道和底層架空的公共空間互通，非常方便。

底層架空用作公共空間是新加坡建筑和規(guī)劃設計的一大亮點，不僅在住宅中使用，在商業(yè)、辦公等建筑中也常常使用，一來增加本棟建筑的公共空間，并為未來增加一些商業(yè)等配套；二來為今后建筑與建筑之間的連接留有余地。

不設圍墻和底層架空，帶來的另外一個好處就是增加了人行交通的便利性和安全性，無需繞行。

為了增強舒適性，組屋經常翻新和維修。每隔3～5年，組屋外墻都會粉刷一次，即使四五十年歷史的房子看起來也很新，增添了城市的美感。組屋更新計劃還包括室內改造、電梯維護等具體項目。

人口增加過快帶來挑戰(zhàn)

新加坡居住設計還考慮了很多社會因素。比如，組屋與商品房就近設置，可以加強不同收入階層之間的交流；組屋分配必須執(zhí)行華裔、馬來裔、印度裔等的不同比例，加強了各民族的融合；政府還推出促進家庭凝聚力計劃，通過津貼優(yōu)惠以及優(yōu)選權等政策，鼓勵已婚子女選擇靠近父母或與他們同住。小區(qū)內的房型有多種選擇，適合不同年齡層的需求，以均衡小區(qū)住戶的年齡結構，增強小區(qū)活力。

組屋也面臨著各種挑戰(zhàn)，最主要的挑戰(zhàn)就是人口增加過快，組屋建設與需求之間不合拍。

2013年新加坡《人口白皮書》預測， 2030年人口將達到690萬，屆時人口密度將達到9000人/平方公里，這對居住無疑是一個巨大的挑戰(zhàn)。新加坡政府已經開始從土地規(guī)劃入手進行解決，2030年的居住用地將由現(xiàn)在的14%增加到17%。

拆掉圍墻吧

新加坡居住環(huán)境的很多設計手法值得我國借鑒，比如小區(qū)沒有圍墻。

中國的小區(qū)基本上都有圍墻，主要是出于土地劃分及安全性考慮，但這種“圍城”結構很容易形成居民的封閉感。

沒有圍墻的另一個好處是增加城市交通用地和交通便捷性。小區(qū)的交通用地一般占小區(qū)用地的15%，如果這部分交通用地能夠釋放出來，可以大大緩解城市交通用地不足的壓力。小區(qū)的交通用地如同人身上的毛細血管，可聯(lián)系城市各個角落，減少繞行發(fā)生的交通量，步行系統(tǒng)也可更加便捷，可讓人行和車行分開，減少交通事故。

至于小區(qū)的安全問題可以通過加強管理來實現(xiàn)。此種模式可以先在經濟適用房區(qū)域試點。新加坡組屋沒有圍墻是有產權制度作保障的，商品房的產權登記了包括土地以及小區(qū)公共空間，而組屋的產權登記僅僅是住房以內的權益。

住房的外觀設計是城市形象和品位的一個重要表現(xiàn)部分。近年我國各城市以及城市內部各區(qū)域的住房設計趨同化，缺乏創(chuàng)意和個性。這一方面是由于建設量過大，設計跟不上造成的；另一方面是因為我國小區(qū)的規(guī)模都比較大，一般為1000至1500個居住單位，一片區(qū)域注定了一種設計風格。

另一個值得重視的現(xiàn)象就是我國的別墅或聯(lián)體別墅大部分采用小區(qū)模式，外觀幾乎一模一樣，缺乏創(chuàng)意，而別墅的消費人群處于高端，恰恰是追求獨特性的，因此經常可看到別墅小區(qū)的業(yè)主將別墅推倒重建的報道。

新加坡也有別墅區(qū)，但較多采用按戶劃分用地的方式，別墅與別墅之間既有同質性又有獨特性，形成城市值得觀賞及文化價值較高的區(qū)域。

（作者就職于上海浦東新區(qū)世博地區(qū)管理辦公室，曾在新加坡宜居城市中心Centre for Liveable Cities學習）