華僑城模式能否“逆襲”？

事實上，華僑城A（000069）并不是嚴格意義上的“[屌]絲”。在很長的一段時間里，它甚至有“高富帥”的特質——央企背景、區域地產大亨、涉足文化旅游產業。

但是，這些優質的基因并沒有成為華僑城近年來業績突飛猛進的基石，相反，華僑城帶給市場的感覺是其在這樣的溫床之上開始躊躇不前，有些不思進取。同樣，反映在二級市場上的是，華僑城不僅在過年三年跑輸了大多數旅游個股，其漲幅甚至還遠遠落后于同屬地產的招商地產、保利地產和萬科A。

在蘇寧云商這類[屌]絲成功逆襲的時候，或者能帶給華僑城更多的思索——如何能夠把目前手頭“旅游+地產”的這副牌打好，為公司注入新經濟的活力，打一場翻身仗。

陷入困境

因為有著央企背景，華僑城有著與生俱來的優越感。也正是背靠著央企這顆大樹，華僑城敢于多次逆市大手筆拿地，其舉動也受到市場的強烈關注。同時，華僑城以豪宅戰略在深圳樹立了高端房產的典范，受到市民的推崇。

但是，近年來華僑城延續此前的經營模式卻出現了困局。一方面，樓市限購令讓豪宅開發之路變得異常艱難，樓市調控打擊的是投資和投機需求，而投資和投機恰是豪宅客戶的主力，因此在眾多上市房企中，華僑城首當其中。

同時，公司高價拿地的行為也埋下了巨大風險，在營銷無力，費用高企的背景下，公司資產負債率高企。此外，公司將此前“旅游+地產”的模式不斷簡單復制，新產業形態短期內難見回報，使得公司凈利潤增長緩慢。

相關數據顯示，2010年-2012年華僑城的資產負債率分別為69.69%、71.16%和69.95%，資金鏈緊繃可見一斑。而2010年-2012年公司實現歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為30.39億元、31.77億元和38.5億元，兩年時間僅增加了26.69%。

本刊曾在《華僑城模式之憂》一文中指出，“從公司近3年的發展路徑來看，華僑城延續以前的模式本身存在的弊病也已凸顯，‘重資產，緩回報’的開發經營模式不可避免的帶來了負債率的高企。這方面的病征以華僑城上海蘇河灣項目為典型。”

據了解，該項目經過近三個季度的銷售后，銷售套數尚不及總套數的一半，而且該項目的銷售價格幾乎與該地塊的樓板價相當。華僑城在該項目投入大量資金進行開發后，其盈利狀況并不樂觀。

此外，華僑城為了規避2006年出臺的“70/90政策”，即凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上，耍小聰明推出了“雙拼房”、甚至“三拼房”來規避限制。但其未料到此后一些城市推出了限購令，這使得公司的豪宅銷售陷入困境。

華僑城在深圳的香山里項目銷售遇冷。此外，華僑城純水岸15期也雖然早在去年7月就拿到預售許可證，但因為“雙拼戶型”、“三拼戶型”影響銷售，公司一直未展開銷售。據知情人士透露，公司此前一直向相關主管部門進行公關，最后承諾今后多開發小戶型，從而將純水岸15期的多拼戶型房產證成功換成一本，此后才開始進行銷售。

曾以“豪宅專業戶”聞名的華僑城目前卻陷入了產品滯銷的境地。有業內人士指出，主要原因在于華僑城產品開發的高端化，在宏觀調控的背景下，凡是以高價銷售的房地產開發項目，大多都面臨周轉放慢、庫存猛增、負債率急升等風險。

此外，華僑城旅游業務的收入增長也開始趨緩。2010年公司旅游綜合收入高達94.48億元，但2011年已銳減至63.33億元，雖然2012年恢復性的增長到104.6億元，但兩年時間增長率也僅為10%。

面對種種不利的因素，市場也在用腳投票。相關數據顯示，華僑城在過去三年里股價不僅相對于旅游個股來說，走勢十分疲弱；其作為地產個股也跑輸了處于同一板塊的“招保萬金”。華僑城引以為傲的“地產+旅游”的模式面臨嚴峻考驗。

模式需創新

深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，如何沖破華橋城地產的模式禁錮和尋找創新突破點，是華僑城在新一輪全國擴張中必須正視和解決的問題。

“華僑城地產目前戰略方向還是走全國鋪開復制旅游地產的模式，但是在旅游地產行業競爭加劇的情況下，華僑城地產的布局顯得偏于保守。”宋丁認為，“在市場加劇且面臨資金壓力的新時期，華僑城應該加快創新速度，尤其是要在新產品尋找壓力突破點。”

不難看出，對于華僑城如何走出困境，市場人士已經開始關注，并提出了自己的看法。從蘇寧云商區別于以往“做業績”的邏輯，密集推出“想象空間”的這條道路來看，華僑城能做些什么呢？

一位長期關注華僑城的市場資深人士劉先生對此提出了自己的看法，“文化產業是經濟發展的重要組成部分，同時也受到政府部門的高度關注，華僑城有這個能力，也有這個必要在這個方面下功夫，做出自己的特色。”

記者注意到，比華僑城晚上市數年的宋城股份，憑借打造的精品《宋城千古情》，將“主題公園+旅游演藝”的模式成功進行異地復制擴張。公司股價也得到了市場的認可，于近期創出新高。事實上，華僑城在其旅游景區內一樣有旅游演藝，比如世界之窗的大型晚會，但其晚會劇式相對固定，再加上日復一日，年復一年的演出，難免給人視覺疲勞之感，觀眾需要新的刺激。

“華僑城可以試著打造網絡游戲帶動文化產業的發展，通過虛擬和現實的有機結合，從而帶來新的活力和生機。”上述人士對此建議道。記者也注意到，今年以來不少傳統行業上市公司紛紛觸網，市場也給予了極高的熱情，二級市場股價得到追捧。

近年來，依靠科技與文化的結合，網絡游戲、文化旅游等新興的文化業態，不斷創造出新的消費群體和新的消費熱點。華僑城此前就以旅游及相關文化產業經營聞名，公司在此基礎上拓展到網絡游戲、網絡動漫等產業應該不是什么難事，通過對相關領域的開發，將有力推動公司文化產業跨越式發展，屆時公司也會得到市場的認可，其估值自然與當前不可同日語。